Kira Uyarlaması Davası

T.C YARGITAY

13.Hukuk Dairesi

Esas: 2000 / 10526

Karar: 2000 / 11048

Karar Tarihi: 07.01.2000

ÖZET: Söz konusu dava Borçlar Kanunun ilgili hükmüne dayalı olarak açılmış bir davadır. Yalın bir kira tespit davası veya uyarlama davası değildir. Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararında tüm yönleriyle birlikte olayın ve davadaki uyuşmazlığın nitelendirilmesi yapılmış olgular belirlenmiş araştırılması gereken hususlar açkılanmıştır. Mahkemenin düşüncesine başvurduğu bilirkişilerin davanın hukuksal niteliği bilmeleri dairemiz bozma kararını yorumlayıp değerlendirmeleri zaten beklenemez.(818 S. K. m. 250) (1086 S. K. m. 275)

Dava: Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:

Karar: Davacı şirket, 15.7.1994 başlangıç tarihli sözleşme ile mülkiyeti davalı idareye ait İzmir Balçova’daki otel binasını talih oyunu salonu ile birlikte aylık 225.000, yıllık 2.700.000 USD karşılığı kiraladıklarını, kendilerinin asli uğraşının talih oyunları salonları işletmek olması nedeniyle yüksek bir kira parası ödemeyi göze aldıklarını, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte oyun salonlarının 24 saat ticarete açık, her türlü reklam, promosyon hediye çekilişleri yapılıp ücretsiz ikram olarak açık büfe yemek verebilen ve Türk vatandaşlarının da girebildiği oyun ve eğlence nitelikli gazino olarak kullanılabildiği halde sonradan gerek içişleri ve gerek Turizm Bakanlıklarının kararları ile çalışma süresinin 2/3 oranında kısaltılarak sadece 8 saate indirildiği gibi giriş için birtakım kıyafet zorunluluğu getirildiğini ve her türlü promosyon, çekilişlerle Türk vatandaşlarının yasaklandığını, böylece oyun salonunun ticari faaliyetinin tamamen kesildiğini, bu gelirle kiranın ödenmesine olanak kalmadığını, edimler arasındaki dengenin bozulduğunu ileri sürerek aylık kira parasının 40.000 USD olarak tespitine ve bu isteğinin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.

Bilirkişilerin Davanın Hukuksal Niteliği Bilmelerinin Beklenememesi

Davalı idare vekili, davanın terditli açıldığını, esasen binanın kaplıca tesisleri bulunması nedeniyle fizik tedavi ve sağlık amaçlı istifadeye yönelik olarak kiralandığını, kumarhanenin söz konusu olmadığını, ortada beklenilmeyen bir halin varlığından söz edilemeyeceğini, getirilen yasakların genel ahlak yönünden gerekli olduğunu, davacının yeni kira döneminin ilk taksitini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin ödediğini, isteğin çok düşük olduğunu, fesih isteğinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini dilemişti.

Daha sonra davacı 28.2.1997 tarihinde açtığı ikinci dava ile kira süresinin 10 yıl olmasına rağmen kira parasının artırılmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını, ancak tarafların anlaşarak kira parasının 01.03.1996 tarihinde %20 oranında artırmayı kararlaştırdıklarını, bu kez davalı idarenin 01.03.1997 tarihinde başlayacak yeni dönem için %20 artış isteğini ileri sürerek, sözleşmede %20 artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığının tespitine, bu isteklerinin kabul edilmemesi halinde %20 artış kaydı gazinolara getirilen yasaklamalar nedeniyle akdi çekilmez hale getirdiğinin tespitiyle tamamen kaldırılmasına karar verilmesini istemiş ve mahkemece iş bu davanın asıl dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece, her iki davanın reddine karar verilmiş hükmün davacı tarafından temyiz edilmiş, dairemizce davacının birleştirilen davaya yönelik temyiz itirazları reddedilerek asıl davadaki hüküm davacı lehine bozulmuş, direnme kararının da bozulması üzerine bu defa 1.10.1996-28.2.1997 tarihleri arası için aylık kira parasının 150.000 USD doları olarak uyarlanmasına, davacının fazla isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Mahkemenin hükmüne esas aldığı son bilirkişi raporunda; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kumarhane işletileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmadığı sözleşmenin taraflar arasında serbestçe yapıldığı o nedenle de davada BK.nun 250. maddesi hükümlerinin uygulanamayacağı esasından hareketle sözleşmede ilk yıl kira parasının 150.000 USA doları olarak saptandığı, %20 artış kaydı uygulandığında dava tarihi itibariyle yıllık kira parasının 1.800.000 USA doları olması gerektiği, buna göre de aylık kira parasının 1500.000 USA dolar olabileceği hesaplanarak bu miktarında 1.10.1996 dava tarihi ile dönem sonu 28.2.1997 tarihine kadar geçerli olması gerektiği belirtilmiştir. Raporu düzenleyenler, mali müşavir serbest muhasebeci ve gayri menkul mülk sahibidir.

Oysaki bu dava Borçlar Kanunun 250. maddesi hükmüne dayalı olarak açılmış bir davadır. Yalın bir kira tespit davası veya uyarlama davası değildir. Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Dairemiz bozma kararında tüm yönleriyle birlikte olayın ve davadaki uyuşmazlığın nitelendirilmesi yapılmış olgular belirlenmiş araştırılması gereken hususlar açkılanmıştır. Mahkemenin düşüncesine başvurduğu bilirkişilerin davanın hukuksal niteliği bilmeleri dairemiz bozma kararını yorumlayıp değerlendirmeleri zaten beklenemez.

O nedenle, bilirkişi raporunda benimsenen olgu ve değerlendirmeler, davadaki istem ve dairemiz bozma kararıyla çeliştiği gibi kendi içinde dahi çelişkilidir. Bu nitelikteki bir raporunda hükme esas alınması mümkün değildir.

Hemen belirtelim ki; HUMK. nun 275. maddesi hükmü uyarınca hâkim, özel ve teknik bilgiyi gerektiren uyuşmazlıkların çözümünde bu konuda uzmanlıkları saptanan bilirkişi düşüncesine bir delil olarak başvurmak durumunda ise de; her halükarda bu düşünce ile bağlı olmadığı gibi, düşüncenin dosya içeriğine iddia ve savunmaya uygun olup olmadığını denetlemeleri, dava taraflarının itirazları mevcut ise bu itirazları cevaplandırmadan düşünceyi aynen benimseyip hükmüne esas da alamaz. Aksinin kabulü, hükmün bilirkişi tarafından verildiği sonucunu doğurur ki, böyle bir sonuca hukuk sistemimiz müsait değildir.

Kira Tespit Davası

Hal böyle olunca, mahkemece öncelikle somut olayın özelliği itibariyle konularında uzmanlıkları saptanmış olan kişilerden seçilecek bir bilirkişi kurulu oluşturulmak yeniden yapılacak uygulama sonucunda, bu bilirkişi kurulundan taraf iddia ve savunmalarına özellikle dairemiz bozma kararında belirtilen hususlara uygun taraf ve Yargıtay denetimine elverişli, dayanaklarını gösterir bir rapor almak verilen raporun uygunluğunu denetlemek, varsa dava yazılarının bu rapora itirazları cevaplandırmak, böylece tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar vermekten ibarettir.

Mahkemenin, somut olayın özelliğine ve özellikle dairemiz bozma kararına uygun düşmeyen uzman olmayan kişilerce düzenlenmiş yetersiz bilirkişi raporunu esas alarak yazılı şekilde karar vermesi usul ve kanuna aykırı olup bozma nedenidir.

2- Bozma nedenine göre tarafların diğer temiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

Sonuç: 1. bent gereğince temyiz olunan hükmün davacı ve davalı yararına BOZULMASINA, 2. bent gereğince tarafların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, 07.01.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.