Tmk 713/2. Maddesine dayalı olarak tapulu taşınmazlar hakkında açılan tapu iptali ve tescili davaları
Araştırılması Gereken Hususlar ve İspat Araçları
Tapuda kayıtlı taşınmazların muülkiyetinin zilyetlikle kazanılamayacagğı kuralının istisnalarından biri de TMK’ nın 713/2. Maddesi huükmuüduür.
Buna goüre;
Maliki tapu kuütuügğuünden anlaşılamayan,
Malikinin 20 yıl oünce oülmesi,
Maliki hakkında gaiplik kararının verilmesi,
Durumlarında taşınmazda yukarıdaki şartlarda 20 yıl suüreyle davasız fasılasız zilyet olan kişi muülkiyete hak kazanır.
Bunlardan “malikin 20 yıl oünce oülmuüş olması” sebebi Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmiş olup bunun ayrıca irdelenmesi gerekecektir.
Ölüm sebebi:
Genel hatları ile kayıt malikinin oüluüm tarihi ile intikal ya da dava tarihi arasında 20 yıllık zilyetlik suüresi geçmelidir. Egğer tapunun oluşumu yani tutanagğın kesinleşme tarihi oüluüm tarihinden sonra ise tutanagğın kesinleştigği tarih ile intikal ya da dava tarihi arasında 20 yıllık zilyetlik suüresinin geçmesi gerekir. Tapunun intikali kazanmayı sagğlayan zilyetligği keser. 20 yıl içinde tapu, mirasçılarına veya başkasına intikal ettirilmemiş olmalıdır. Bu koşullar altında dava tarihine kadar en az 20 yıl geçmelidir. Malikin oüluümuü nuüfus kaydı ya da mirasçılık belgesi ile kanıtlanır. Bu tuür davalarda, dava tapu malikinin mirasçılarına yoüneltilir. Kayyuma, hazineye veya belediyeye yoüneltilmesine gerek yoktur, kayıt malikinin mirasçıları varsa bu kurumlara yoüneltilen dava husumet yoklugğundan reddedilir. Mirasçılık belgesini sunma yuükuümluüluügğuü davacıya aittir. Sunmaması halinde davası redde mahkuâmdur.
Tapu malikinin kim olduğunun tapu kütüğünden anlaşılamaması sebebi:
Koütuüye kullanılmaya en muüsait kanun maddelerinden biridir. Titiz araştırma yapılmadıgğı zaman buüyuük haksızlıklara sebebiyet verilebilir. OÜ zellikle buüyuük şehirlerde bu huükuümden yararlanmaya çalışan koütuü niyetli kişiler bulunabilir. Bu maddede kastedilen “tapu malikinin adresinin bilinmiyor, hatırlanmıyor, uzun yıllar oünce kaybolmuş, izini kaybettirmiş” olması demek degğildir. “Tapu kuütuügğuünden ya da uygulanan belgelerden tapu malikinin kimligğini ortaya çıkarmaya yarar belgelerin bulunmaması demektir”. Yargıtay uygulamalarında, baba adı, anne adı, eşinin adı, lakabı, dogğum tarihi, memleketi yazılı malikler bilinen kişilerdir. Sadece malikin adı (Ahmet, Veli, Mustafa gibi) yazılı olan ya da malik hanesi boş, okunmayan durumlar kanunun aradıgğı bilinmeyen kişi anlamına gelir. Digğer koşulların da varlıgğı halinde muülkiyet kazanılabilir. Malikinin bilinen kişi oldugğu anlaşılırsa dava reddedilir. Malikin tapuda kim oldugğunun anlaşılamaması sebebine dayalı davalarda davada Hazine davalı olarak yer alır. Bu durum tapu sicilinin tutulması ve son mirasçının Devlet olmasından kaynaklanmaktadır. Geçmesi gereken zilyetlik yukarıda belirtilen koşullar altındaki zilyetliktir. Bu zilyetligğin iyiniyetli olması veya satın alma, bagğış vs. gibi sebeplerle başlamasına gerek de yoktur. İİmar uygulaması kazanma suüresini kesmez.
Kanunun açık huükmuü dikkate alındıgğında tapu sicilinden malikin kim oldugğunun anlaşılamaması durumu, taşınmaz malın sahibinin kim oldugğunun bilinmesine yarayacak, kimligğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kuütuügğuünden) çıkarılmasının imkaânsız olmasıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Genel olarak, gerekli dikkati goüsteren herkesin kayıtlarda malikin kim oldugğunu anlayamayacagğı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmedigğinin kabuluü gerekir. Ayrıca tapu kuütuügğuünde malik suütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının muüphem, yetersiz ve soyut goüsterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim oldugğunun anlaşılamadıgğı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kuütuügğuünden kim oldugğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar oünce oülmuüş ya da taşınmış bir şahıs degğildir.
Tapu malikinin gaipliğine karar verilmesi:
Bu fıkra da koütuüye kullanılmaya muüsait huükuümlerden biridir. Gaiplik kararının kesinleşmesi tarihinden sonra koşullarına uygun 20 yıllık zilyetlik geçmelidir. Davacının
zilyetlik suüresi neye ulaşılırsa ulaşsın gaiplik kararı 20 yıldan daha yakın bir tarih de kesinleşmiş ise muülkiyet kazanılmaz. Üygulamada kullanımı pek muümkuün olmayan bir sebeptir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
TMK’ nın 713/2. maddesine dayanılarak açılan davalarda sadece maddenin yazılmamış olması bu maddeye dayanılmadıgğı anlamına gelmez. Mahkemenin nitelendirmeyi yaparken HMK huükuümlerinden faydalanarak davacıya davasını açıklattırması ve talebi somutlaştırması gerekir. Bu somutlaştırma yapılırken aynı zamanda TMK’ nın 713/2. maddedeki hukuki sebeplerden hangisine dayanıldıgğının da açıklattırılması gerekir (zilyetlik her uüç sebep için de geçerli olup davacıya uüç sebepten hangisine dayandıgğı açıklattırılmalıdır.).
Davacı tarafın uüç sebepten hangisine dayandıgğı açıklattırılmamış ise dava bu nedenle reddedilmemeli, maddede yazılı sebeplere goüre deliller toplanmışsa olumlu olumsuz bir huükuüm kurulmalıdır (oüluüm sebebine dayanılması halinde sonrasında malikin tapu kuütuügğuünden anlaşılamaması sebebine dayanılması pek muümkuün goüruülmemekle beraber, malikin tapu kuütuügğuünden anlaşılamaması sebebine dayanılması halinde ayrıca oüluüm sebebine de dayanılmış ve yargılama sırasında kayıt malikinin bilinen kişi oldugğu belirlenmişse usul ekonomisi dikkate alınarak oüluüm sebebi ile ilgili de delil toplanması muümkuün olabilir).
OÜ luüm sebebine dayalı davalarda “oülmuüş” soüzcuügğuünuün “Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 guün ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı Kararıyla iptaline, bu soüzcuügğuün uygulanmasından dogğacak sonradan giderilmesi guüç veya olanaksız durum ve zararların oünlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz kalmaması için kararın Resmi Gazete’de yayımlanacagğı guüne kadar yuüruürluügğuünuün durdurulmasına 17.03.2011 tarihinde karar verilmesi sebebiyle, bu sebebe dayalı olarak dava açılma imkaânı kalmadıgğı duüşuünuülebilir.
Ancak Daire uygulamasında halen Anayasa Mahkemesinin yuüruürluügğuün durdurulması kararının verildigği 17.03.2011 tarihi oüncesinde kazanma suüresi ve koşullarının davacı lehine gerçekleştigğinin belirlenmesi halinde TMK’ nın 713/5. maddesi ve bu maddenin gerekçesi ile kazanılmış haktan hareketle davanın goüruülebilecegği ve davacı lehine huükuüm kurulabilecegği goüruüşuü agğırlıklı olarak benimsenmektedir. Muhalif goüruüş oldugğu gibi henuüz bu konuda HGK goüruüşuü de bulunmamaktadır. Bu husus takip edilmelidir.
TMK’ nın 713/2 maddesine dayanılarak açılan davada iyi niyetin oünemi olmadıgğı gibi zilyetligğin satış, bagğış gibi bir nedenle başlamasına da gerek yoktur. OÜ nemli olan malik sıfatı ile zilyetligğin başladıgğı tarihten itibaren kazanma suüresi ve koşullarının davacı yararına gerçekleşip gerçekleşmemiş oluşudur.
Hesap yapılırken kayıt malikinin oüluüm veya dava konusu taşınmaza ait tutanagğın kesinleştigği tarihten hangisi sonra ise o tarihten dava tarihine kadar kazanma suüresi hesaplanacaktır. Bu hesaplama yapılırken dava tarihi oüncesinde kayıt malikinin mirasçılarına yapılmış bir intikal var ise 20 yıllık suüre hesaplanırken intikal tarihine kadar olan suüre dikkate alınacaktır.
Dava konusu taşınmazda imar uygulaması yapılmış olması kazanma suüresini kesmez.
OÜ luüm sebebine dayalı davalarda kayıt malikinin mirasçıları davada davalı olarak yer almalı ve taraf teşkili bu şekilde tamamlanmalıdır. Kayıt malikine ait mirasçılık belgesini sunmak ve mirasçıları davaya daâhil etmek davacıya duüşer. Mirasçılık belgesinin verilen suüre ve imkaâna ragğmen sunulmaması durumunda davacının davasını ispat edemedigğinden davanın reddi gerekir
Malikin kim oldugğunun tapu kuütuügğuünden anlaşılamaması sebebine dayanma halinde kayıt maliki davalı olarak goüsterilmeli, savunma hakkı bakımından aşagğıda belirtildigği şekilde en azından kendisine ilanen tebligğ yapılmalıdır. Ayrıca Hazine davada davalı olarak yer almalıdır. Kayyım veya belediye gibi başka kurumun davada yer almasına gerek yoktur.
TMK’ nın 713/2. maddesinde belirtilen hukuki sebeplerden birine dayanılarak açılan davalarda, bu tuür davaların niteligği ve oüzelligği geregği husumetin yargılama sırasında tamamlanması muümkuün ise de, kayıt malikine kayyım atanmak suretiyle davanın yuüruütuülmesi olanaklı degğildir. Boüyle bir durumda davada Hazinenin yer alması (kayıt malikinin mirasçılarının bulunması durumu hariç) gereklidir. Ayrıca kayıt malikine veya oüluü ise mirasçılarına Anayasa’nın 36. ve Avrupa İİnsan Hakları Soüzleşmesi’nin 6. maddesi ile HMK’ nın 27. maddesi kapsamında dava dilekçesi tebligğ edilerek (gerektigğinde ilanen) taraf teşkilinin sagğlanması ondan sonra işin esasına girilmesi gerektigği şeklinde uygulama yapılmaktadır (YHGK uygulaması da benzer. YHGK.’nun 22.02.2012 tarih, 2011/8-763 E:, 2012/85 sayılı Kararı ).
Tapuda kayıt maliki adına degğil de mirasçıları adına tesbit ve tescilin yapılmış olması durumunda ( OÜ rnegğin “Ali ogğlu Ahmet” degğil “Ali ogğlu Ahmet mirasçıları” şeklinde kayıt olması) kayıt malikinin “mirasçıları” ibaresi dikkate alınarak belirlenmesi gerekir (yani oürnekte Ahmet degğil Ahmet’in mirasçılarının kayıt maliki oldugğu dikkate alınmalıdır). Bu nedenle malikin tapu kuütuügğuünden anlaşılamaması sebebi bakımından kayıt maliki bilinen kişi kabul edilecektir. OÜ luüm sebebi bakımından ise mirasçılar belirlenerek her bir mirasçının oüluüm tarihleri oünem kazanacaktır. Bu mirasçılar arasındaki muülkiyet elbirligği muülkiyeti ise (yani 1926 yılı sonrası oüluüm varsa) mirasçılardan biri için 20 yıllık suürenin dolmaması halinde dava tuümuü ile reddedilecektir.
Davacının, kayıt malikinin mirasçısı olması durumunda oüluüm sebebine dayalı olarak muülkiyeti kazanma imkaânı olmayacaktır. Ancak tapuda paylı muülkiyet şeklinde kayıt var ise paydaşlardan birinin payını digğer paydaşlardan biri TMK’ nın 713/2. maddesine dayanarak kazanabilir.
Kazanma koşulları bakımından TMK’ nın 713/1. maddesindeki tuüm aranan koşullar burada da aranacaktır. Ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesindeki 20 ve 100 doünuümluük sınırlamalar TMK’ nın 713/2. maddesi bakımından uygulanmayacaktır.
TMK’ nın 713/1. maddesine goüre muülkiyeti kazanabilecek gerçek veya tuüzel kişinin TMK’ nın 713/2. maddesine goüre muülkiyeti kazanmasında da bir engel yoktur.
TMK’ nın 713/2.maddesinde de eklemeli zilyetlikten yararlanılabilir.
Dava konusu taşınmaza ait kadastro tutanagğının kesinleştigği tarihten itibaren 10 yıllık hak duüşuüruücuü suüre içinde dava açılması halinde kadastro tutanagğı dayanagğı tapu kaydının iptalinin istendigği goüzetilerek TMK’ nın 713/2. maddesinin degğil, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinin (koşulları var ise 13/B-b m.) uygulanabilecegği ve degğerlendirilmesi gerekecegği dikkate alınmalıdır.
Davacı lehine kazanma koşullarının gerçekleşmesi halinde kanun geregği taşınmazın tamamının veya boüluünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedinin, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı uüzerindeki muülkiyet hakkının tapu kuütuügğuüne tesciline karar verilmesini isteyebilecegği goüz oünuüne alınmalıdır. Talep de goüzetilerek oüncelikle ifraz olmazsa paylı şekilde tescil duüşuünuülmelidir.
Gaiplik sebebine dayalı TMK’ nın 713/2. maddesine goüre açılan davada oüncelikle ortada kesinleşmiş bir gaiplik kararı bulunmalıdır. Gaiplik kararı bulunmadan bu maddeye dayanılarak karar verilemez. Gaiplik kararı var ise kesinleşme tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma suüresi ve kazanma koşulları da davacı lehine gerçekleşmelidir.
TMK’ nın 713/2. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istegğine ilişkin davalarda, aynı maddedeki yollama nedeniyle bu tuür davaların soüz konusu maddenin digğer fıkralarında yazılı koşullara tabi olması gerektigği sonucuna ulaşılacagğı, adı geçen maddenin 3. fıkrasındaki “tescil davası” soüzcuügğuünuün 1. ve 2. fıkraya goüre açılacak davaları kapsadıgğının kabuluü gerektigği goüruüşuünden (YHGK’nun 17.02.2010 tarih, 2010/8-58 E. 2010/78 K., M.R.Karahasan-İİ.OÜ zmen, Zilyetlik-Tescil-Tapu İİptali Davaları, 1983-Sh; 1451) hareketle gerek yasal hasım durumunda bulunan Hazine ve digğer kamu tuüzel kişileri ve gerekse iptal ve tescil istegği nedeniyle davada taraf durumunu almış bulunan kayıt malikinin mirasçıları davalılar harç avukatlık uücreti ve digğer yargılama giderlerinden sorumlu tutulamazlar. Gerek Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin gerekse YHGK’nun uygulaması bu yoündedir.