Overbooking Hakkında Önemli Bilgiler

Muhtesat Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhtesat Aidiyetinin Tespiti Davası

Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller

22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İİçtihadı Birleştirme Kararı’nda belirtiligği uüzere, eşya hukukunda muhtesat kavramı bir arazi uüzerindeki arz malikinden başkasına veya bir paydaşa ait yapı ve tesisler ile bagğ ve bahçe şeklinde dikilen agğaçlardır. Muhtesat, sahibine arazi muülkiyetinden ayrı bagğımsız bir muülkiyet veya sınırlı bir ayni hak sagğlamaz. Muhtesat sahibinin hakkı sadece şahsi bir haktır.

Taşınmazın tapu kuütuügğuünuün beyanlar hanesinde muhtesatın maliklerden biri veya birkaçına ait oldugğuna ilişkin kayıt bulunması veya tuüm taşınmaz maliklerinin muhtesatın belirli bir veya birkaç malik tarafından kendi adına ve hesabına meydana getirildigğini oybirligği ile kabul etmeleri halinde, ortaklıgğın giderilmesi davasına bakan mahkemenin taşınmaz satış bedelinin paylaştırma oranını belirlerken muhtesata isabet edecek satış bedelinin sadece bu muhtesatı meydana getiren malik veya maliklere verilmesini sagğlayacak şekilde oranlama yapması ve buna goüre huükuüm vermesi gerekir. Şayet tapu kuütuügğuünde muhtesata ilişkin bir kayıt yoksa veya taşınmaz malikleri arasında bu konuda oybirligği sagğlanamazsa mahkemenin bu konuyu bekletici mesele yapması ve açılacak bu davanın sonucunu beklemesi gerekir.

Mahkemece verilecek suüre uüzerine veya taşınmaz malikleri tarafından kendiligğinden açılacak genel huükuümlere ve çekişmeli yargıya tabi boüyle bir dava sonucunda verilecek huükuüm davanın taraflarını ve ortaklıgğın giderilmesi davasına bakan mahkemeyi bagğlar.

Ayrıca bu tuür tespit davaları taşınmazın aynı ile ilgili olmadıgğından taşınmaz malikleri arasında zorunlu dava arkadaşlıgğı bulunmamaktadır. Bu olgu goüzetildigğinde davanın sadece ortaklıgğın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafından meydana getirildigğini kabul etmeyen ve uyuşmazlık çıkaran taşınmaz malik veya malikleri aleyhine muhtesat degğerine goüre nispi harç yatırılarak açılması, uyuşmazlık çıkarmayan digğer taşınmaz malik veya maliklerinin gereksiz yere hasım goüsterilmemesi, mahkemece huükmedilecek karar ve ilam harcının da hakkında kabul kararı verilen muhtesat degğerine goüre belirlenmesi gerekir.

Taşınmaz uüzerindeki muhtesatın kim tarafından meydana getirildigğinin tespitine ilişkin davalarda mahkemece araştırılması gereken husus muhtesatın kim tarafından, hangi gelirlerle, kimin adına ve hesabına yaptırıldıgğıdır.

Bu nedenle bu tuür davalar her tuürluü delille ispat edilebilirse de uygulamada tanık delili oünem ve oüzellik kazanmıştır. Tarafların muhtesatı tek başlarına meydana getirmeye yeterli bir gelirlerinin bulunup bulunmadıgğı, oüne suüruülmesine goüre ortak miras bırakanın ve davacının birbirinden ayrı işi ve bir gelirinin olup olmadıgğı, davacının gelirinin nereden kaynaklandıgğı, muhtesatın hangi gelirlerle ne şekilde yaptırıldıgğı dinlenen tanıklara oüzellikle sorulmalıdır.

Soyut olarak alınan tanık beyanları ile yetinilerek huükuüm verilemez. Ünutulmamalıdır ki tanık anlatımları dosyadaki digğer delillerle (tarafların yaşı, gelir durumlarını goüsterir belgeler, yaptıkları harcamaları kanıtlayan fatura ya da digğer harcama belgeleri gibi) desteklenmeli ve oürtuüşmelidir. Taşınmaz maliki adına alınan inşaat ruhsatı ya da yapılan abonelik işlemleri lehe yada aleyhe yorumlanırken dikkatle degğerlendirilmelidir.

Davacı tarafça goüsterilen ve yargılama sırasında toplanan deliller dava konusu muhtesatın davacı tarafından tek başına kendi nam ve hesabına yapıldıgğını kanıtlamaya yeterli goüruülmemesi halinde davacı taraf delil listesinde yemin deliline dayanmış ise (sair deliller demekle yemin deliline de dayandıgğı kabul edilmelidir) davacıya yemin teklifi hakkını kullanıp kullanmayacagğı hatırlatılıp, kullanmak istedigği takdirde 1086 sayılı HMÜK’un 337. ile 6100 sayılı HMK’nın 225. ve takip eden maddeleri geregğince işlem yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular

Hukuki Yarar:

Aidiyet tespiti davaları kendine oüzguü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun dogğal sonucu olarak bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Taşınmaz uüzerinde bulunan muhtesat yoünuünden derdest ortaklıgğın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadıgğı takdirde bu dava goüruülemez. Kural olarak, oügğretide ve yerleşik Yargıtay uygulamasında muhtesatın aidiyetinin tespiti davaları yoünuünden eda davası açılmasının muümkuün oldugğu hallerde tespit davası açılmasında hukuki bir yararın bulunmadıgğı kabul edilmiştir.

Hazine adına kayıtlı taşınmazların satılmasına ilişkin kanun huükuümleri (muhtesat sahibinin oüncelik hakkı bulunmakla) uyarınca açılan davalar, taşınmaz payının haczi nedeniyle digğer paydaş ya da paydaşların muhtesatın taşınmazın buütuünuüyle birlikte satışını engellemek için açacakları davalar, İİmar Kanunu uyarınca gecekondu hak sahipligğinin belirlenmesi için açılan davalar bu ilkenin ayrık halleridir.

Hemen belirtmek gerekir ki; hazineye ait taşınmazların uüzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra meydana getirilen muhtesatların 4706 sayılı Yasa’nın 19.07.2003 tarihinde yuüruürluügğe giren 4916 sayılı Yasa’nın 4.maddesi ile degğişik 5.maddesinin son fıkrası uyarınca hazineye intikal etmesi gerekecegğinden tespitine karar verilemez. Yine orman ve mera niteligğindeki taşınmaz uüzerindeki muhtesatlar yoünuünden de tespit huükmuü kurulamaz.

Yine belirtmekte yarar var ki; hukuki yarar dava koşuludur ve davanın her aşamasında mevcut olması gerekir. OÜ rnegğin davanın açılmasına esas olan ortaklıgğın giderilmesi davası bir şekilde kesinleşmiş ise başlangıçta var olan hukuki yararın ortadan kalktıgğının kabuluü gerekir. Bu durumda davacı taraf taşınmazdaki muhtesat nedeniyle ancak eda nitelikli sebepsiz zenginleşme davası açabilir.

Taraf Teşkili:

OÜ gğretide ve uygulamada kararlılık kazanan goüruüşlere goüre davada yoüntemine uygun biçimde taraf koşulunun oluşturulmamış olması başlı başına bozma nedenidir. Muhtesat aidiyetinin tespiti davalarında ortaklıgğın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildigği açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın uüzerinde bulundugğu taşınmazda paydaş olan tuüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur. Hemen belirtmek gerekir ki ortaklıgğın giderilmesi davasına konu edilen taşınmazda paydaş olmayan uüçuüncuü kişilerin açacakları muhtesat aidiyetinin tespit istemli davada hukuki yararın bulunmadıgğı kuşkusuzdur.

Hal boüyle olunca davacının dava açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadıgğının ve davada taraf koşulunun oluşup oluşmadıgğının belirlenebilmesi için oüncelikle taşınmazın tapu kaydı ve ortaklıgğın giderilmesine ilişkin dava dosyası getirtilmeli, davacının anılan davada taraf olup olmadıgğı, taraflar dışındaki tapu paydaşlarının ortaklıgğın giderilmesi davasının yargılaması sırasında dava konusu muhtesatların davacı tarafa ait oldugğunu açık bir biçimde kabul edip etmedikleri duraksamasız belirlenmeli, davacı tarafın tapu paydaşı (maliki) olmadıgğının belirlenmesi halinde davanın hukuki yarar yoklugğundan reddine karar verilmeli, aksi taktirde ortaklıgğın giderilmesi davası sırasında muhtesatların davacı tarafa ait oldugğunu kabul etmeyen başka paydaşlar bulunuyorsa bunların, oülmuüş iseler mirasçılarının davada taraf olmalarının zorunlu oldugğu duüşuünuülerek davada taraf olarak yer almaları sagğlanmalı, yargılamaya geldiklerinde davaya karşı diyecekleri, delilleri sorulup saptanmalı, goüsterecekleri deliller toplanmalıdır.

Hak Düşürücü Süre:

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesinde taşınmaz mal uüzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhtesat mevcut ise bunun sahibi cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanagğın ve kuütuügğuün beyanlar hanesinde goüsterilecegği, aynı Kanun’un 12/3 maddesi huükmuünde de kadastro tutanaklarının kesinleştigği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere karşı kadastrodan oünceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamayacagğı açıklanmıştır. Bu suüre hak duüşuüruücuü niteliktedir ve taraflarca oüne suüruülmese bile mahkemece kendiligğinden degğerlendirilir. Bu husus tapu kaydından anlaşılamıyor ise dava konusu muhtesatın uüzerinde bulundugğu taşınmazın kadastro tespit tutanagğı oürnegği ilgili tapu sicil muüduürluügğuünden getirtilerek kadastro tespitinin kesinleştigği tarih belirlenmelidir.

Mülkiyet Tespiti ve Şerh İstemi:

Davanın hak duüşuüruücuü suüre içerisinde açıldıgğının ve dava konusu muhtesatın kadastro tespitinden oünce davacı tarafça meydana getirildigğinin belirlenmesi halinde, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesi huükmuü goüzetilerek muhtesatın davacı tarafça yapıldıgğının tespiti ile tapunun beyanlar hanesinde goüsterilmesine karar verilir.

Aksi halde, yani muhtesat kadastro tespitinden sonra meydana getirilmiş ise bu istemin reddine karar verilmelidir. Çuünkuü 4721 sayılı Tuürk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi huükmuünde, bir şeye malik olan kimsenin, o şeyin buütuünleyici parçalarına da malik olacagğı, 718. maddesi huükmuünde ise arazi uüzerindeki muülkiyetin kullanılmasında yarar oldugğu oülçuüde, uüstuündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsayacagğı, bu muülkiyetin kapsamına yasal sınırlamalar saklı kalmak uüzere yapılar, bitkiler ve kaynakların da girecegği açıklanmıştır. Genel kuralı oluşturan bu huükuümler dikkate alındıgğında taşınmaz uüzerinde bulunan bina, agğaç gibi buütuünleyici parça niteligğindeki muhtesatların muülkiyeti kural olarak arzın mukadderatına tabidir. Muhtesatların taşınmazın arzından ayrı bir muülkiyetinin varlıgğından soüz edilemez.

Şu durumda aksine bir huükuüm bulunmadıkça muhtesatların muülkiyetinin taşınmazın malik veya maliklerinden başka birisine veya maliklerden bir veya birkaçına ait oldugğunun tespiti istenemez ve mahkemelerce de bu sonucu dogğuracak şekilde huükuüm verilemez. Ne var ki, boüyle bir istemle dava açılması halinde “çogğun içinde azı da vardır” kuralı goüzetilerek digğer koşulların da varlıgğı halinde davanın kısmen kabuluüne(muülkiyet tespiti ve tapuya şerh ve tescil edilmesi istemlerinin reddi ile) muhtesatın davacı tarafından meydana getirildigğinin tespitine karar verilebilir.

İyileştirme Giderleri:

Taşınmaz uüzerinde daha oünce mevcut bulunan bir muhtesata yeni boüluümler ilave edilmesi, muhtesatın tamamlanması, oturulabilir hale getirilmesi veya mevcut muhtesatın bakım ve onarımının yaptırılması bagğımsız bir muhtesat meydana getirme niteligğinde olmayıp mevcut muhtesatın daha kullanılır hale gelmesini, bir başka deyişle muhtesattan sagğlanacak faydanın artmasını sagğlayan işlerdir.

Mevcut muhtesat inşaatının tamamlanması için harcanan giderler de muhtesatın degğerini artıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. İİyileştirici nitelikteki bu giderleri tek başına karşılayan taşınmaz malik ya da maliklerinin koşullarının varlıgğı halinde bu giderlerden paylarına duüşen kısmını sebepsiz zenginleşme kurallarına goüre açacagğı eda nitelikli bir alacak davası ile taşınmazın digğer maliklerinden isteyebilecegği kuşkusuzdur. İİyileştirme giderlerini yapan taşınmaz malik ya da maliklerinin taşınmazın ortaklıgğının giderilerek satılması ve muhtesattan yararlanmalarının son bulması ile istenebilir hale gelecek bu giderler için eda nitelikli alacak davası açma hakkı mevcut iken oünceden açacagğı bir dava ile iyileştirme giderlerinin tespitini istemekte hukuki yararı bulundugğundan da soüz edilemez.

Harç, Yargılama Gideri ve Avukatlık Ücreti:

Yukarıda da degğinildigği uüzere bu tuür davalar nispi harca tabidir. Bu olgunun dogğal sonucu olarak taraflar yararına da nispi oranda avukatlık uücretine huükmedilir.

Yargılamanın başlangıcında alınan peşin harç yargılama sırasında muhtesatın keşifte belirlenen degğeri uüzerinden tamamlatılır.

Taşınmazda davacı taraf da paydaştır ve davanın konusu da davalı payına yoüneliktir. Bu nedenle yargılama sonunda huükmedilecek karar ve ilam harcı ile avukatlık uücretinin de taşınmazdaki davalı taraf payına isabet eden muhtesat degğeri uüzerinden belirlenmesi gerekir. Yine davanın konusu sadece muhtesat oldugğu için hesaplamalarda taşınmazın zemini (arsa degğeri) ayrık tutulmalıdır.

Bir şekilde dava konusu muhtesatın keşfen belirlenen degğeri uüzerinden yargılama sırasında harç tamamlatılmamış ise, davacı taraf yararına dava dilekçesindeki degğer uüzerinden vekaâlet uücretine huükmedilmesi gerekir.

Bunlara ilaveten bazen mahkemelerce muhtesat şerhinin kaldırılmasına karar verildigğine rastlanmaktadır. Tuürk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesi uyarınca terkin işlemi yapacak merci ise ilgili tapu sicil muüduürluügğuüduür. Bunun için tapuya başvurulması, hakkın yok oldugğu ve sona erdigği belirtilerek terkin talebinde bulunulması, kadastro muüduürluügğuü elamanlarının zemine giderek hakkın sona erip ermedigğini saptaması, bundan sonra da degğişiklik beyannamesi duüzenlenerek tapuya goünderilmesi gerekir. Yani terkin işleminin yapılacagğı yer tapu sicil muüduürluügğuü oldugğundan, dogğrudan mahkemeden terkin istemiyle dava açılamaz.