Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracının temerruüduü Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde duüzenlenmiştir. Buna goüre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri oüdeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir suüre verip, bu suürede de borcunu ifa etmemesi durumunda, soüzleşmeyi feshedecegğini bildirebilir. Kiracıya verilecek suüre menkul kiraları ve adi kirada en az on guün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz guünduür. Bu suüre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldıgğı tarihi izleyen guünden itibaren işlemeye başlar.
Davayı soüzleşmenin tarafı olan kiraya veren açar. Kiraya veren birden fazla ise temerruüt ihtarının birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerruüt ihtarındaki bu eksiklik sonradan giderilemez. Keza kiraya veren oülmuüş ise, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlıgğı bulundugğundan ihtarın tuüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi ve davanın da yine mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.
İİncelenecek Deliller: Kira soüzleşmesi, temerruüt ihtarı ve tebligğ belgeleri, oüdeme savunmasında bulunulması halinde sunulacak oüdeme belgeleri ve banka kayıtları getirtilip incelenmeli, gerektigğinde bu belgeler uüzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.
Temerruüt ihtarının konusu kira parası veya yan giderlerdir. Yan giderlerin neler oldugğu kanunda tanımlanmamıştır. Ancak Yasanın 317. maddesindeki temizlik ve bakım giderleri ile 341. maddesinde belirtilen ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracının oüdemekle sorumlu oldugğu ısıtma, aydınlatma gibi kullanma giderleri bu kapsamda duüşuünuülebilir.
Kira parası soüzleşmede kararlaştırılan tutardır. Soüzleşmede artış şartı oüngoüruülmuüş ise kira parası bu artış şartına goüre hesaplanmalıdır. Ancak konut veya çatılı işyerleri için bir istisna getirilmiştir. Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca konut veya çatılı işyerlerinde soüzleşmedeki oran bir oünceki kira doünemi itibariyle uüretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Bu oranı geçen koşullar batıldır. Keza konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin yabancı para olarak tayin edilmesi durumunda Borçlar Kanunu’nun 344/4.maddesi uyarınca beş yıl suüre ile kira bedelinde degğişiklik yapılamayacagğından, soüzleşmedeki artış koşulu geçersizdir.
Kiracı kira parasını tam olarak oüdemek zorundadır, kesinti yapamaz. Havale ve goünderme masrafını kiracı karşılamak zorundadır.
Kira veya yan gider borcunun temerruüde konu olabilmesi için borcun muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Kira borcu doünemsel bir borç olup oüdeme zamanı kira soüzleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Soüzleşmede belirli bir vade kararlaştırılmamış ancak kira parası soüzleşmede aylık olarak belirlenmiş ise her ayın sonunda oüdenmelidir.
Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin kiracının temerrüdüne esas olması için kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Yazılı bildirimde muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün diğer kira sözleşmelerinde (adi kira ve menkul kiralarında) en az 10 gün olmalıdır. Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında nazara alınmaz
Temerrüt ihtarında akdin feshi ve tahliye iradesinin açıkça ortaya konulması zorunludur. Aksi takdirde temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası, kiralanan şeyin niteliğine göre belirlenen en az 10 veya 30 gün olarak belirlenebilecek sürelerin bitimini müteakip açılmalıdır. Belirtilen süreler dolmadıkça temerrütten bahsedilemeyeceğinden dava hakkı da doğmaz. Süresinde açılmayan davanın reddedilmesinden sonra aynı ihtara dayanılarak yeniden dava açılabilir. Ancak çok uzun bir süre beklenilmiş ise bu durumda kiraya verenin TMK’nın 2. maddesi kapsamında dürüstlük kuralına aykırı davrandığı ileri sürülebilir
Temerrüt ihtarında borcun ilişkin olduğu ayların gösterilmemesi ihtarı geçersiz kılmaz.
İhtar süresi içinde kira ve yan gider borcunun ödenmesi durumunda temerrüt gerçekleşmeyeceğinden kiracının tahliyesi istenemez.
Ödemenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılması gerekir. Kira parası götürülecek borçlardan olup kiraya veren ancak adresinde yapılacak ödemeleri kabul etmek zorundadır. Konutta ödemeli olarak kira parasının gönderilmesi de temerrüdü engeller.
Kira parasının banka havalesi ve adi posta havalesi ile gönderilmesi durumunda, kiraya verenin ödemeyi kabul zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi temerrüdün oluşumuna engel olmaz.
Eski dönemlere ilişkin kira borçları veya sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan kira farkı alacakları kiracının temerrüdüne esas teşkil eder. Kiracı temerrüt ihtarına konu kira parasını ödediğini kanıtlamak durumundadır.
Kiralayanlar birden fazla ise temerrüt ihtarının kiralayanlarca birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarı kiralayanlardan biri veya bir kaçı tarafından keşide edilmiş ise söz konusu temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. Ve bu ihtara dayalı olarak dava açılamaz.
Kiracı, sözleşmeye konu taşınmazın paydaşı ise temerrüdü sabit olsa bile tahliyesine karar verilmez, ancak akdin feshine karar verilmesi gerekir.
Kira tespitine ilişkin kararlar uyarınca hesaplanan kira farkları temerrüt ihtarına konu edilebilir. Ancak bu durumda ihtar tarihi itibariyle tespit ilamının kesinleşmiş olması gerekir.
Sözleşmenin tarafı olmayan malikin önceden ihtar göndermek koşulu ile dava hakkı bulunmaktadır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda temerrüt ihtarında pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtardaki bu eksiklik dava aşamasında giderilemez.