Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye (Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık)
Borçlar Kanunu’nda duüzenlenmiş bir digğer tahliye nedeni oüzenle kullanma borcuna aykırı davranma olup bu konu Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde duüzenlenmiştir. Buna goüre kiracı kiralananı soüzleşmeye uygun olarak oüzenle kullanma ve kiralananın bulundugğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı goüstermekle yuükuümluüduür. Kiracının bu yuükuümluüluüklere aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz guün suüre vererek aykırılıgğın giderilmesini aksi takdirde soüzleşmeyi feshedebilecegği konusunda yazılı ihtarda bulunur. Tanınan suürede aykırılık giderilmemiş ise soüzleşmenin feshini isteyebilir. Konut ve çatılı işyerleri haricinde kiracıya oünceden ihtarda bulunmaya gerek olmaksızın kiraya veren soüzleşmenin feshini ihbar edebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana agğır bir zarar vermesi, kiracıya tanınacak suürenin bir fayda sagğlamayacagğının anlaşılması veya kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular bakımından çekilmez bir hal alması durumunda oünceden ihtar goünderilmeksizin dogğrudan feshi ihbarda bulunulabilir.
Dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralayan konumunda olmayan malikin akde aykırılık nedeniyle dava hakkı bulunmamaktadır. Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik TBK’nın 310. maddesi uyarınca sözleşmeye halef olacağından dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olması nedeniyle davanın tümüne karşı açılması gerekir.
İncelenecek Deliller:
Kira soüzleşmesi, akde aykırılıgğın belli bir suüre içinde giderilmesi amacıyla keşide edilen suüreli ihtar ve tebligğ belgeleri (açıktan fena kullanma halinde ihtar keşidesine gerek yoktur) akde aykırılıgğa ilişkin keşif ve bilirkişi incelemesi ve konuya ilişkin tanık beyanları.
OÜ zenle kullanma borcuna aykırılık kiralananın bizzat kullanımına ilişkin olmalı veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlardan kaynaklanmalıdır. Soüzleşmedeki başka bir edimin veya taahhuüduün yerine getirilmemiş olması kiralayana bu madde uyarınca tahliye hakkı vermez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 316.maddenin 2.fıkrasındaki istisnai hal saklı olmak uüzere tahliye davası için oün şart kiracıya suüreli ihtar keşide etmektir. Bu ihtar yazılı olmak zorundadır. Bu bir geçerlilik şartıdır.
Kiracıya keşide edilecek ihtarın, kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili hususlarda veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlara ilişkin olması gerekir. Bunlara oürnek vermek gerekirse, kiralanın zarar vermesi, soüzleşmeye aykırı şekilde kiralananın 3.kişiye kullandırılması, hoşgoüruü ile karşılanmayacak boyutlarda koku ve guüruültuüye neden olunması, işyerinin uzun suüre kapalı tutulması, soüzleşme ile yasaklanmış olmasına ragğmen evde kedi koüpek beslenmesi sayılabilir.
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya keşide edilecek ihtarda akde aykırılıgğın ne oldugğunun açıklanması ve aykırılıgğın giderilmesi için en az 30 guünluük suüre verilmesi gerekir. Tanınan bu suüre içinde aykırılıgğın giderilmesi halinde kiraya verenin dava hakkı dogğmaz. Ancak aykırılıgğın en az 30 guün olmak uüzere tanınacak suüreden sonra giderilmesi durumunda kiralayanın dogğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz. Yani tanınan suüreden sonra aykırılık giderilse bile kiralayan tahliye davası açabilir.
Konut ve çatılı işyerleri dışındaki kira soüzleşmelerinde akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için oünceden ihtar goündermeye gerek yoktur. Kiracının akde aykırılık teşkil eden eylemi uüzerine kiraya veren kiracıya soüzleşmenin feshini ihbar edebilir. Burada ihtar oün şartı bulunmamaktadır.
Kanun en az 30 guün dedigğine goüre 316.maddenin 2.fıkrasındaki hal ayrık olmak uüzere otuz guün içerisinde giderilmesi mutlak suretle muümkuün olmayan aykırılıklar için 30 guünuü aşan makul bir suüre tanınmalıdır.
316.maddenin 2.fırkasındaki istisnai durum konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir.
Kanunun 316/2.maddesinde kiralananın açıktan fena kullanılması halleri kanun metninde sayılmıştır. Bunlar; kiralanana agğır zarar verilmesi, kiracıya tanınacak suürenin bir fayda sagğlamaması, kiracının kiraya verene ve komşulara yoünelik davranışlarının çekilmez bir hal alması halleridir.
Kanunun 316/2.maddesinde belirtilen haller dava konusu edilen olayın oüzelligğine, tarafların durum ve koşullarına goüre haâkim tarafından takdir edilecektir. Birkaç oürnek vermek gerekirse; binanın taşıyıcı unsurlarını ortadan kaldırılması, kiralananın bahçesindeki agğaçların kesilmesi, kiralananda yangına sebep olunması, kiraya verene hakaret edilmesi vb. gibi haller sayılabilir
Kanunun 316/1.maddesi kapsamında kalan kullanma şekline kiraya veren muttali olup uzun suüre ses çıkarmamış ise, sonradan bu kullanma şeklini gerekçe goüstererek dava açamaz.
İİhtarın keşide edildigği tarihten itibaren uzun bir suüre geçmesine ragğmen dava açılmamış ise artık soüz konusu ihtara dayanılarak dava açılmasının TMK’nın 2. maddesinde belirtilen duüruüstluük kuralına aykırı oldugğu ileri suüruülebilir.
Kiraya verenin akde aykırılık olarak oüne suüruülen kullanma şekline muvafakat ettigği olgusu tanıkla ispatlanabilir.