EMSAL KAYITLARI DOSYAYA GETİRTİLMİŞ İSE DE HÜKME ESAS ALINAN İNŞAAT FEN VE MÜLK BİLİRKİŞİDEN OLUŞAN BİLİRKİŞİ RAPORUNDA HANGİ TAŞINMAZIN EMSAL KABUL EDİLDİĞİ AÇIKLANMAMASININ İSABETSİZLİĞİ – HÜKMÜN BOZULDUĞU

T.C YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2015 / 10783
Karar: 2016 / 3877
Karar Tarihi: 04.04.2016

ÖZET: Mahkemece, emsal araştırması yapılarak, emsal kayıtları dosyaya getirtilmiş ise de; hükme esas alınan inşaat, fen ve mülk bilirkişiden oluşan bilirkişi raporunda hangi taşınmazın emsal kabul edildiği açıklanmadan ve dava konusu taşınmazla herhangi bir karşılaştırma yapılmadan, emsale göre daha mı değerli, daha mı değersiz olduğu tartışılmadan, “çevredeki serbest piyasa rayicine göre” denilmek suretiyle ve aynı apartmanda bulunan mahkemenin … Asliye Hukuk Mahkemesinin….. Asliye Hukuk Mahkemesinin ….ve ..sayılı dosyalarında yargılamaya konu edilen ve dairede aynı gün temyiz incelemesi yapılan bağımsız bölümlerin herbiri için aynı şekilde matbu rapor hazırlanmak suretiyle hesaplama yapılmış, ayrıca değerlendirme tarihi olarak tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih değil; dava tarihi esas alınmıştır. Hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

(4721 S. K. m. 1007) (2942 S. K. m.11)

Dava ve Karar: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı …tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü;

Davacılar vekili, 01/07/2014 havale tarihli dava dilekçesi ile …, …, 112 ada 25 parsel (eski 330 parselden müfrez 1090 parsel) sayılı 571,37 m2 yüzölçümündeki taşınmazın, … … tarafından açılan ve kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/05/2012 gün ve …/… – …/… sayılı kararıyla tapu kaydının iptaline ve orman niteliği ile … adına tesciline karar verildiğini, Türk Medenî Kanununun 1007. maddesinde, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumlu olduğunun düzenlendiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte her bir davacı için 10000.- TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 12/02/2015 tarihli dilekçesi ile harcını yatırmak suretiyle dava değerini …ve …için 75.000.- TL, … … için 80.000.- TL olarak ıslah etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile davacı …’ın maliki olduğu 4 nolugayrımenkul için belirlenen 75.000,00.- TL tazminatın dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı …’a verilmesine,

Davacı …’ın maliki olduğu 8 nolu gayrimenkul için belirlenen 75.000,00.- TL tazminatın dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı …’a verilmesine,

Davacı … …’nun maliki olduğu 18 nolu gayrimenkul için belirlenen 80.000,00.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı … …’ya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı …tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesine göre açılan tazminat istemine ilişkindir.

Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde 1944 yılında 3116 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılıp kesinleşen orman kadastrosu, 21/09/1982 tarihinde ilân edilip kesinleşen 1744 sayılı Kanunun 2. madde uygulaması, 25/07/1990 tarihinde ilân edilip kesinleşen 3302 sayılı Kanunun 2/B uygulaması ile 1962 yılında yapılıp kesinleşen arazi kadastrosu vardır.

Mahkemece, taşınmazın değer tespiti yönünden yaptırılan bilirkişi incelemesi hüküm kurmaya elverişli değildir.

Şöyle ki;

TMK 1007. maddeden kaynaklanan tazminat davalarına da uygulanan Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin üçüncü fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak dördüncü fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek değer tespiti yapılması gerekmektedir.

Emsalin, dava konusu taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya değer tespitine esas alınan tarihe yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyanbaşka yerlerde bulunan ve daha önceki tarihlerde satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Üretici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmak, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmek suretiyle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın gerçek değeri tespit edilebilir.

Mahkemece, emsal araştırması yapılarak, emsal kayıtları dosyaya getirtilmiş ise de; hükme esas alınan inşaat, fen ve mülk bilirkişiden oluşan bilirkişi raporunda hangi taşınmazın emsal kabul edildiği açıklanmadan ve dava konusu taşınmazla herhangi bir karşılaştırma yapılmadan, emsale göre daha mı değerli, daha mı değersiz olduğu tartışılmadan, “çevredeki serbest piyasa rayicine göre” denilmek suretiyle ve aynı apartmanda bulunan mahkemenin 2014/391, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/718 ve 796; 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/340, 371 ve 253 sayılı dosyalarında yargılamaya konu edilen ve dairede aynı gün temyiz incelemesi yapılan bağımsız bölümlerin herbiri için aynı şekilde matbu rapor hazırlanmak suretiyle hesaplama yapılmış, ayrıca değerlendirme tarihi olarak tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih değil; dava tarihi esas alınmıştır.

Doğru sonuca varılabilmesi için, tarafların göstereceği ya da re’sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra hangisinin esas alındığı raporda açıklanmalı, 2942 sayılı Kanunun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereğince, sadece satış değeri değil; emlak vergi değerleri de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırmasında gözönünde tutulmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin, tapu iptali kararının kesinleştiği 2013 yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerleri ve satış değerleri karşılaştırılarak, birbirine göre üstün ya da eksik yönleri tartışılmalı, değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin nedeni açıklanmalı, buna göre bir hesaplama yapılarak karar verilmelidir.

Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı …nin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 04.04.2016 gününde oybirliği ile, karar verildi.

ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...