Tahliye Kararı Verilen Gayrimenkulde 3. Kişi Bulunursa Ne Olur?

TAHLİYE KARARI VERİLEN GAYRIMENKULDE 3.KİŞİNİN BULUNMASI

Üçüncü Kişi Kavramı

Her şeyden önce, tahliyesine karar verilen kiracının usul ve füru, ikinci dereceye kadar kan ve sihri hısımları, iş ortakları ve kiracıya tabi olarak kiralananda oturduğu tesbit edilen kişiler 3.kişi sayılmaz ve bun­larda kiracı gibi derhal tahliye edilir.(md.276/4)

Yani, hakkında tahliye kararı verilmiş olan kiracının, nesep ve se­bepten alt ve üst soyu (çocuğu, torunları, ana -baba, kayınvalide- kayınpeder), ikinci dereceye kadar kan ve sihri hısımları(kardeşi, eşinin kardeşi) iş ortakları(kiraya verenle akdi bağlantısı olmayan ve borçlu ile gerek ticaret şirketi gerek adi şirket şeklinde, iş ortaklığı yapan gerçek ve tüzel kişiler), kadın veya kocası ve de kiracıya tebaan orada oturan kim­selerin (örneğin kiracının kiracısının)3.kişi sayılamayacaklarına ilişkindir.Söz konusu hükümde belirtilmemiş kimseler ise, üçüncü kişi sayılabileceklerdir.Eğer icra memuru hata ile tahliye kararı verirse, bu kişi icra mahkemesinde şikayet hakkını kullanabilir.

Kural olarak, eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmaz­da oturduğundan, boşanma gerçekleşse bile, İÎK’nun 276/son madde hükmü gereğince, 3.kişi konumunda değildir.Kural bu olmasına karşın, tahliyeye konu konutun, aile konutu olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam etmesi halinde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194/1, 194/3 maddeleri gereği, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmış olduğundan, takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde, bu yasal gerekle­rin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekir.Yani şikayetçi­nin, bu yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bu­lunmadığı araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde, şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak, aile mah­kemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve davanın sonucuna göre, bir karar verilmelidir.

Üçüncü kişi, gayrımenkulü işgalde haklı olduğunu gösterir resmi bir belge ibraz ederse, bu durumda, gayrımenkulden çıkarılamaz. Aksi taktirde gayrımenkulden çıkarılır(md.276/1).

Tahliyesi istenen yerde, kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde hakkı olduğuna dair resmi vesika gösteremezse, bu şahsın derhal tahliyesi gerekir.

Tahliye ilamının infazı sırasında, 3.kişi konumunda bulunmayan borçlunun eşi, tahliye kararından sonraki tarihi taşıyan, alacaklı dışında diğer hissedarlarla yapılmış noter tasdikli kira sözleşmesi ibraz etmiştir.Ancak anılan sözleşme yasal koşullara uymadığından, icra müdürünce tahliye işlemini gerçekleştirmesi gereklidir.

Hakkında tahliye kararı verilen borçlunun bulunduğu yerde, üçüncü şahıs taşınmazda hissedar ise, alacaklının mahkemeye başvurarak, hüküm alması gerekir.Bu durumda, üçüncü kişinin tahliyesi ile, mecurun boş olarak alacaklıya teslimine karar verilmesi isabetsizdir.

Üçüncü şahıs resmi bir belge gösterememesine karşın, icra dairesine ibraz olunan ve tahliyesine karar verilen sözleşmenin tarihinden önce dahi, Burada oturduğunu beyan eder ve icra memuru mahallinde yapacağı inceleme sonucunda, bunun doğru olduğu sonucuna varırsa, tahliye sonraya bırakarak durumu 3 gün içerisinde, icra mahkemesine bildirir.(ÎÎK.md.276/2)

Taşınmazı işgal eden kişinin, bu işgali haklı çıkaracak bir belge ib­razı durumunda, icra müdürü dosyayı karar için mahkemeye gönderir. Bu durumda, dava açmak için süre veremez. Ancak uyuşmazlık şikayet yoluyla mahkeme önüne gelmiş bulunduğundan, 276/3madde uyarınca taraflar dinlendikten sonra bir karar verilmesi gereklidir.

Burada, icra mahkemesine geniş yetkiler verilmiştir. Tarafları dinleyerek, 3. kişinin iddiasını kabule şayan görmezse, tahliyesine karar verir.Eğer icra hakimi yaptığı inceleme sonucunda, kesin bir kanaate va­ramazsa, taraflardan birine (daha çok haksız olana) 7 günlük bir süre verir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, kendisine dava açma görevi yüklenen, bunu yerine getirmezse, iddiasından vaz geçmiş sayılır (md.276/3). Eğer bu kişi üçüncü şahıs ise, gayrimenkulden zorla çıkarılır; kiralayan ise, üçüncü kişinin işgal hakkını kabul etmiş sayılır. Dava açıldığında, tahliye davanın sonucuna kadar durur. Dava hakkındaki kara­rın temyizi üzerine, teminat karşılığında icranın geri bırakılması sağlanabilir(md.276/3, 36).

İİK’ nun 276.maddesi gereğince, verilen kararların temyizi kabildir

Örneğin, icra memuru kiracının kiralanandan tahliyesi için gittiğin­de, hakkında tahliye kararı verilmiş kiracının iş ortağı ile karşılaşmış ola­bilir. Bu kimse, kiracının ortağı sıfatıyla gayrimenkulu işgal ettiğini ve ortağının verdiği tahliye taahhüdünün kendisini etkilemediğini iddia etti­ğinde, icra mahkemesi sınırlı yetkili olduğundan, 3.kişi ile kiracı arasın­daki ortaklık sözleşmesi şartlarını, ortaklığın fesh edilmiş olup olmadığı­nı ve 6570 sayılı kanunun 13. maddesinin uygulama alanı bulup bulama­yacağını inceleyemez. Bu durumda da söz konusu hususların incelenmesi için, ilgililerin 7 gün içinde mahkemede dava açmaları ve tahliyenin dava sonuna bırakılmasına karar verilmelidir.

Üçüncü Kişilerin Savunma Sebepleri

Üçüncü Kişinin Resmi Belge Göstermesi

Üçüncü kişi, gayrımenkulü işgalde haklı olduğuna dair resmi belge gösterirse, icra memuru tahliye işlemini yapamaz.Ömeğin 3.kişi tapu kaydına dayanarak intifa hakkı sahibi olduğunu ileri sürerse veya kiraya verenle arasında noterde düzenlenmiş yada noterden onaylı bir kira söz­leşmesi gösterirse, 276/1 nedeniyle, icra memuru tahliye işlemini gerçek­leştiremez.Üçüncü kişi üzerinde, tapu kaydı olan kimseden, gayrımen- kulü kiralamışsa, bu durumda da kıyasen tahliye gerçekleştirilememelidir.

Üçüncü Kişinin Resmi Belge Gösterememesi

Tahliye kararının gereğini yerine getirmek üzere gayrımenkule gi­den icra memuruna, 3.kişi resmi belge gösterememekle beraber, icra dai­resine verilen kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu bildirirse, icra memuru o yerde araştırma yapacak, sonucuna göre üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildire­cek veya tahliye işlemini gerçekleştirecektir.

Kiralananda karşılaşılan 3. kişi, kiraya verenin icra dairesine verdi­ği kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri gayrımenkulü kullanmakta olduğunu, fakat kiraya verenle aralarında yazılı kira sözleşmesi bulunmadığını ileri sürebilir.

Kiraya veren, böyle bir kiracıyı kiralanandan çıkarabilmek için, gayrımenkulde hiç oturmamış bir kimseyle yazılı kira sözleşmesi yapıp. buna dayanarak, gerçekte kiracı olmayan bu kimse hakkında takipte bu­lunarak tahliye kararı alır.Kötü niyetli kiraya verenlerin, bu tiir hilelerle kiracılarını zarara uğratmalarını önlemek için, takibe dayanak yapılan kira sözleşmesinin tarihi noterlikçe onaylı değilse, istedikleri tarihi koya­bileceklerinden, gayrımenkulde bulunan kimsenin işgalinin böyle bir adı sözleşme tarihinden önce olması şartını dahi aramadan, icra memurunun ve tetkik merciinin gerçek durumu araştırıp, ona göre taktir hakkını kul­lanması doğru olur.Bu gibi durumlarda, icra memuru, tahliyeyi bizzat gerçekleştireceği yerde sorunu icra mahkemesine aktarmalıdır.

3.kişi gayrımenkulü kendisinin kiraya verenden teslim aldığını id­dia ederse, gösterdiği belge alacaklı tarafından inkar edilmiş olursa, soru­nu bu halde de icra mahkemesine aktarması doğru olacaktır.