İcra İle Satılan Gayrimenkul Nasıl Tahliye Edilir?
Cebri ihale ile satılan gayrımenkullerde, ihalenin kesinleşmesi ve gayrımenkulün alıcı adına tescilinden önceki bir tarihte yapıldığı resm: bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, onbeş gün içinde tahliyesi için borçlu veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse, zorla çıkarılıp gayrimenkul alıcıya teslim edilir.
İİK md. 135/2 gereğince, gayrımenkulü cebri ihale yolu ile satın alan kimse tescil yaptırdıktan sonra, eğer gayrımenkulde borçlu veya üçüncü kişi varsa, hemen bir tahliye emri gönderilir.Gayrımenkulde bulunan borçlu veya resmi belge ibraz edemeyen 3. kişi, gayrımenkulden icra memuru aracılığı ile zorla çıkarılır.
İİK.md.135/2 deki Tahliyenin Şartları
İhale Kesinleşmiş ve Gayrimenkul Alıcı Adına Tapuya Kayıt Edilmiş Olmalıdır
İhale süresi içinde itiraz edilmeyerek veya itiraz ve şikayet reddedilerek kesinleşmeli ve bunun üzerine gayrimenkul, alıcı adına tapu siciline tescil edilmiş olmalıdır.
Üçüncü Kişinin Resmi Belgeye Dayanan Akti Hacizden Sonra Yapılmış Olmalıdır.
Üçüncü kişinin, resmi belgeye dayanan akdi, hacizden önce değil hacizden sonra yapılmış olmalıdır.Hacizden sonra yapılan tasarruflar, alacaklıyı bağlamadığı gibi alıcıyı da bağlamaz.
Üçüncü Kişinin Akdini Resmi Belgelere Dayandıramaması
Üçüncü kişi noterce re’sen düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine dayandıramamalıdır.
Üçüncü Şahıs İİK md 276 da Sayılan Kimselerden Olmamalıdır
Kanunda belirtilen başkaları deyiminden, ÎİK. Md 276 da belirtilenlerin dışında kalan 3. kişiler anlaşılmalıdır.
Gayrımenkulde bulunan 3.kişi tahliyeyi önleyebilmek için, hacizden öncede kiracı olduğunu ne tür belgelerle kanıtlayabileceği tartışmalara neden olmuştu.ÎİK. md. 135/2 konusunda değerlendirmeye geçmeden önce doktrinde ileri sürülen görüşleri ve Yargıtay’ın uygulamasına değinmek istiyoruz.
Cebri İcra İle Satılan Taşınmazların Tahliyesinde Doktrin ve Uygulama
Doktrinde, 3. kişinin, noterce resen düzenlenmiş veya imza ve tarihi usulüne göre onaylanmış kira sözleşmesine dayanması gerektiği, yazılı kira sözleşmesinin, 135/2 göre tahliyeye karar verilmesine engel teşkil etmeyeceği görüşü hakimdir.
Uygulamada, alıcının başvurusu üzerine, taşınmazda bulunan borçlu veya üçüncü kişiye 15 günlük tahliye emri gönderilmektedir. Gayrımenkulü işgal eden kimse, hacizden önce yapıldığı tevsik edilmiş bir belgeye dayanıyorsa tahliye edilemez. Yani burada, üçüncü kişinin noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış bir belgeye dayanması istenmektedir.
Yargıtay’ın konu ile ilgili olarak verdiği kararlara geçmeden önce md.135/2’nin ortaklığın giderilmesi ve iflas yolu ile satışlarda da uygulanacağını belirtmek istiyoruz.
Yargıtay, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte, ÎİK. md. 135/2’nin kiracılara uygulanmayacağını,
Üçüncü kişi kiracılık sıfatını tevsik ederse, kira mukavelesinin tarihi ne olursa olsun gayrımenkulün tahliye edilemeyeceğine, alıcının genel hükümlere dava açması gerektiğine karar vermiştir.
Yargıtay’ın kararlarına baktığımızda, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin tahliyeyi engelleyebilmek için, noterce re’sen düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge ile, hacizden önce kira sözleşmesi yaptığını ispat etmesi gerektiği kanaatinde olduğunu görüyoruz.
YİBK.ortaklığın giderilmesi ile ilgili olarak, ortaklığın giderilmesi ilanına dayanarak, alıcı üzerine ihalesi yapılan taşınmazı hissedarlardan biri veya bir kaçının resmi bir kira sözleşmesine dayanarak işgal ettiğinin anlaşılması halinde, alıcının icra vasıtasıyla bunları tahliye ettirmeyip mahkemeye başvuracağına karar vermiştir.
Yargıtay, verdiği pek çok kararlarında gayrımenkulde, 3.kişinin noterce resen düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine dayanması şartını aramıştır.
HGK.da benzer şekilde, İÎK.md. 135/2 gereğince, kendilerine tahliye emri gönderilen kimselerin ibraz ettiği elektrik, su, vergi kaydı ve telefon abonmanı gibi belgelerin hiçbir değeri yoktur şeklinde karar vermiştir.
Hemen belirtelim ki, Yargıtay kararlarında yer alan, üçüncü kişinin noterce re’sen düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine dayanması gerektiği kuralının, mutlak bir şekilde uygulanması ülkemiz gerçeklerine ters düşmektedir.Zira bugün dahi, kira sözleşmeleri yazılı bile yapılmamakta ve çoğu kez sözlü sözleşme ile yetinilmektedir.Yüksek mahkemede bunu düşünmüş olacak ki, kuralı biraz olsun yumuşatmıştır. Yargıtay’a göre satıştan sonra kiracılık sıfatı kabul edilen kimse, md 135/2’deki imkandan yararlanılarak tahliye edilemez. Üçüncü kişi tarafından verilen kiralar, çekince ileri sürülmeksizin kabul edilmişse, yada, iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacağı hususu, ihtarname çekilerek kiracılık sıfatı kabul edilmemişse, veya, alıcı tarafından kiracılık sıfatı kabul edilmeyip, bu sıfatı mahkeme kararı veya resmi bir merci kararı ile de teyid edilmemişse, üçüncü kişi yine tahliye edilemeyecektir.
BK ve GKHK Açısından İİK.135/2’nin Değerlendirilmesi
BK.md 254’e göre, satım ile kira sözleşmesi sona erer ve yeni malik, kanunda düzenlenen sürelere uyarak kiracıyı tahliye edebilir.Bu sonuç, kira ilişkisinin sadece şahsi hak doğurduğu ve sadece tarafları arasında ileri sürebileceği, bu nedenle yeni malikin, eski malik zamanında yapılan kira sözleşmesi ile bağlı olmayacağı kuralından kaynaklanmaktadır.
Cebri arttırmada bir satım türü olduğu için, ÎÎK’md.l35’nin bu açıdan BK’na ve 254 md.nin getirdiği sisteme uygun olduğu ileri sürülebilir. Ancak md. 135/2 iki açıdan, BK. md 254’den farklıdır.
Birincisi BK’nun da düzenlenen ihbar sürelerinden farklı olarak anılan maddede 15 gün içerisinde tahliye edilmesi emredilir.
İkinci olarak, BK.göre satış ile yeni malik feshi ihbarda bulunduğu taktirde her halde, kira sözleşmesi sona erdiği durumda, ÎÎK 135/2’nin sözkonusu olduğu hallerde, üçüncü kişi belirli nitelikte belgeler ile hacizden öncede burada oturduğunu ispat ederse, tahliyeden kurtulur.
GKHK’na gelince, 6570 sayılı yasa ülkemizde son yıllarda büyük sorun haline ve niteliğini halende sürdüren konut darlığı nedeniyle aslında hukuka tabi olan kira sözleşmesine bir takım müdahalelerde bulunmuştur. Bu kanun kapsamına giren taşınmazlar bakımından, kira satımından etkilenmeyeceğini öngörmektedir.Başka bir deyişle, 6570 sayılı yasa satımla birlikte, kira sözleşmesinin sona ermeyeceğini, yeni malikin de bu sözleşme ile bağlı olacağını kabul ederek, BK. getirmiş olduğu düzende köklü değişiklikler yapmıştır.
6570 bir halde satımla ilgili olarak tahliyeye yer vermiştir. 7. maddenin d bendine göre, taşınmazı kendisinin, eşinin veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı nedeniyle satın aldığı iddiasında olan kimse iktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açacaktır.6570 sayılı yasa hükümleri açısından, ÎÎK.md. 135/2. pek çok farklılıklar taşımaktadır.Bu farklılıklar, 6570 sayılı yasanın amacına aykırı olduğu gibi, getirdiği düzene de kökünden sarsıcı niteliktedir.
Bilindiği gibi, ÎÎK şekli hukuk kurallarından oluşmakta ve maddi hukukun gerçekleşmesine katkıda bulunmaktadır.Şekli hukuk hukuka aykırı kurallar(getirdiğinde) içeriğinde, bu görevini ne gerçekleştirdiği, elbette kuşku ile karşılanır. ÎÎK. md. 135/2 bu bakımdan maddi hukukta düzenlenmiş tahliye sebeplerinin dışında, onlardan apayrı bir tahliye sebebi getirmiştir. Halbuki, ÎÎK md 269-276 da düzenlenen tahliye sebeplerinin kaynağını GKHK’nda bulmak mümkündür.
İİK.md 135/2’nin Değerlendirilmesi
3222 sayılı yasada, ÎÎK.md. 135/2 de yapılan değişiklikle tevsik edilme ibaresi kaldırılarak, onun yerine resmi belge ibaresi getirilmiştir.
Acaba resmi belgeden ne anlaşılması gerekir? Üçüncü kişi sadece noterce düzenlenmiş veya onaylanmış belgelere mi dayanabilir?Yoksa bunlar yanında elektrik, su, telefon abonmanları, vergi kayıtları ve apartman yöneticisine verilen aidatların makbuzları da kiracılık sıfatını ispat etmeye yetecek midir?
ÎÎK’nun 135/2 hükmünden kesin bir sonuca varmak mümkün değildir.
Hükümet gerekçesine göre, icra marifeti ile satılan gayrımenkullerin, alıcısına teslimde güçlükle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında, muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135,md’nin 2.f.sı değiştirilmekte, 27 ve 276 md.lere paralel olarak, aktin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi belgeye şartı getirilmektedir.
Kanımızca, cebri ihale yolu ile satılan gayrımenkulde, bulunan kişi, burada, hacizden önce de, kiracı olarak oturduğunu, Yargıtay’ın bugüne kadar savunduğu görüşün aksine, noterce düzenlenmiş veya usulüne göre onaylanmış belgeler dışında, elektrik, su, telefon abonmanları, vergi kayıtları ve hatta apartman aidat makbuzu gibi belgelerle de ispat edebilmelidir. Kanunun resmi belgeden bahsetmesi ve mevzuatımızda kira sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğuna dair bir kuralın bulunmaması, bu düşünceyi destekleyici niteliktedir.
Ayrıca, ÎÎK.md.276’mn burada kıyasen uygulanmasında, hiçbir sakınca yoktur. Zira kanun koyucu, Hükümet gerekçesinde de belirttiği gibi, md.276 ve 135/2 arasında, uyum sağlamak için, değişiklik yapıldığı belirtilmektedir. İÎK.md.276 ise, gayrımenkulde bulunan kişiye, daha geniş yetkiler vermektedir.Ancak kanun koyucunun resmi belgeden bahsetmesi, sorunun kesin bir sonuca ulaştırılması açısından, yerinde olmamıştır. Şöyleki, 135/2 metninde resmi belgeden söz edilirken, gerekçede 276 md. ile uyum sağlamak için değişiklik yapıldığı belirtilmektedir.Bu nedenle, 135. maddenin 2. fıkrasında, 269.md.nin, burada da, uygulanacağının açıkça belirtilmesi daha yerinde olurdu.
ÎÎK mad 276/3 uyarınca, tahliyesi istenen yerde, kiracıdan başka bir kişinin bulunması ve icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesi halinde, icranın durdurulması için, ÎÎK mad 36 hükmü burada da uygulanır.
Ulaştığımız sonucun, taşınmazı cebri ihale ile satın alan alıcıyı yeterince koruyamayacağı ve cebri arttırmalara rağbeti azaltacağı ileri sürülebilir. Ancak şurası da bir gerçektir ki, ülkemizin günümüzde bunlardan daha önemli sorunu konut darlığıdır.Bir tarafta alıcıyı koruyalım ve cebri arttırmaya olan katılımı arttıralım derken, diğer yandan ekonomik bakımdan zayıf durumda olan kiracıyı güç duruma düşürmek, hukukun temel araçlarından menfaatlerde denge ilkesine aykırıdır.