Tahliye Emrine Nasıl İtiraz Edilir?

Kiracı, eğer kira sözleşmesi yenilenmiş veya süresi uzatılmış ise, 7 gün içinde, tahliye emrine karşı itirazda bulunmalıdır (md.272/3). Yazılı veya sözlü olarak yapılan itiraz takibi durdurur (md.274/1-2).

Kiralanan taşınmazın müddeti bittikten sonra, tahliyesinin istenme­si halinde, icra müdürü, kiracıya bir tahliye emri tebliğ ederek, taşınma­zın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimini emreder.Borçlu kiracının, takibe itiraz etmesinden sonra, itiraz kaldırılırsa kiralanan, taşınmaz müddetin sona ermesi üzerine, zorla tahliye edilerek kiralayana teslim olunur. An­cak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.

İtiraz, kira sözleşmesinin varlığına ilişkin olabileceği gibi, kira söz­leşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkinde olabilir.Kiracı bura­da da itiraz sebepleri ile bağlıdır.Kira akdine itirazda bulunmamışsa, ki­racılık sıfatı kesinleşir ve bu husus icra mahkemesinde inceleme konusu yapılamaz. İtirazın kaldırılması ve takibe devam edilmesi için, kiralaya­nın, icra mahkemesine başvurması gerekir.

Kiralayanın itirazın kaldırılmasını sağlayabilmesi için elinde, no­terce resen düzenlenmiş veya onaylanmış yahut borçlu tarafından ikrar olunmuş, sözleşme bulunmalıdır (275/2). Kiralayan böyle bir sözleşme ibraz ettiğinde, sözleşmenin yenilendiğini veya uzatıldığını ispat etme görevi, kiracıya düşer. Bu çözüm tarzı, MK.md 5 deki herkesin iddiasını ispat etmekle yükümlü olduğu kuralından kaynaklanmaktadır. Kiracı iddiasını, (275/2) kiralayanın dayandığı aynı tür belgelerle ispat etmeli­dir. Aksi taktirde, kiracının itirazı reddedilir.ve tahliyeye karar veri­lir. Kiralayan borçlunun dayandığı yazılı belgedeki imzayı inkar ederse, imza incelemesi yapılamaz ve itirazın kaldırılmasına karar verilir. Bu durumda, kiracı genel mahkemede dava açmak zorunda kalır.İcra mah­kemesinin itirazın kaldırılmasına ve itirazın kaldırılması talebinin reddine dair kararları temyiz edilebilir (md.363/3).

İtirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra mahkemesine yapıla­cak başvuruda, yasada bir süre öngörülmemiştir. Yani, itirazın kaldırıl­ması ve tahliye istemi belli bir süreye bağlı değildir. Ancak, itirazın üze­rinden çok uzunca bir zaman geçtikten sonra, kiralayanın icra mahkeme­sinden itirazen kaldırılması ve tahliyeyi istemesi, TMK. 2.maddesi hük­müyle bağdaşmaz.

Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse Ne Olur?

Tahliye emrine itiraz edilmezse, tahliye emri kendiliğinden icra ka­biliyeti kazanır ve kiracı icra mahkemesinin kararı olmadan, 15 günlük sürenin sonunda, icra memuru tarafından gayrimenkulden zorla çıkarılır.

Burada akla gelecek soru, İİK.273.maddesi hükmüne rağmen, icra dairesi kiracıyı zorla çıkartıp kiralananı kiralayana teslim etmezse veya kiralayanın bu yoldaki talebini reddederse, durum ne olacaktır? Bu tak­tirde, icra dairesinin bu işlemine karşılık, İÎK.nun 16. maddesi hükmü gereğince, süresiz şikayet yoluyla, icra mahkemesine başvurularak tahli­ye sağlanır.

Gecikmiş İtiraz

İcra ve İflas Kanununun 269/ d maddesi, kıyasen uygulanacak maddeler arasında gecikmiş itiraza ilişkin 65.maddeyi belirtmiştir. Borç­lu, bir engel sebebiyle, 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edememişse, itirazını sonrada yapabilir. Borçlunun hastalığı, adresinde bulunamaması, deprem, su baskını yangın gibi durumlarda, borçlu süresinde itiraz ede­memişse, gecikmiş itirazı düzenleyen 65. maddeden yararlanarak, itiraz edebilir. İhtarlı ödeme emri tebliği usulsüz ise, örneğin ödeme emri, borçlunun komşusuna tebliğ edilmişse, borçlunun gecikmiş itiraz yoluna gitmesine gerek yoktur.Gideceği yol itirazdır.

Usulsüz tebliğde, tebliğ tarihi, borçlunun bunu öğrendiğini bildir­diği tarihtir (Teb.K.m.32, Teb.Niz.m51, 2). Ödeme emri, borçluya geçerli bir şekilde ilanen tebligat yoluyla tebliğ edilmişse, borçlu ilan suretiyle tebliğ edilen ödeme emrinin, geç öğrenildiğini ispat ederek, gecikmiş itiraz yoluna başvurabilmelidir.

Takip ehliyeti olmayan borçluya karşı yapılan takipte, ödeme emri­ne itiraz etme yetkisi, borçlunun kanuni temsilcisine aittir. Bu yüzden, kanuni temsilci, kusuru olmaksızın bir engel sebebiyle, 7 gün içinde öde­me emrine itiraz edememişse, gecikmiş itirazda bulunabilir.Buna karşı­lık, takip ehliyeti bulunan ve bu sebeple ödeme emrine itiraz yetkisine sahip bulunan borçlu, takibi bir vekil aracılığıyla yürütmekteyse ve avu­katın kusuruna dayanmayan bir engel sebebiyle, yedi gün içinde itiraz edilmemişse ve asilin bundan haberi yoksa yada haberi olsa bile kendisi­nin de itiraz etmesine olanak bulunmuyorsa, yedi gün içinde, borçlu veya avukatının gecikmiş itirazda bulunabileceğinin, kabul edilip edilemeye­ceği hususu tartışmalıdır.

Gecikmiş itiraz, icra mahkemesine yapılır.(M.65, 3). Gecikmiş iti­raz, engelin kalktığı günden itibaren, 3 gün içinde yapılır.(m.65, 2) Gecikmiş itiraz talebi, icra mahkemesince basit usulüne göre incelenir. Sü­resinde yapılan itiraz takibi durdurduğu halde, gecikmiş itiraz, takibi kendiliğinden durdurmaz. Engelin kabulü halinde icra takibi durur. (m.65;4)

Uygulamada gecikmiş itiraz ve usulsüz tebligat müessesesi sıkça karıştırılmakta, usulsüz tebligat halinde gecikmiş itiraz, gecikmiş itiraz halinde ise, usulsüz tebligattan bahisle memur muamelesini şikayet yolu­na gidilmektedir.Her ne sebeple başvurulursa başvurulsun hakim doğru hukuki nitelendirmeyi yapmak ve karar vermekle mükelleftir.Tebligatın usulsüz olması halinde davacının beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılacak­tır.