Kiraya Verenin, Yakınlarının İhtiyacı veya Yeniden İnşa, İmar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

818 sayılı BK’nda yer almayıp kısmen 6570 sayılı yasada yer ve­rilen ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebine TBK’nun 350. maddesinde yer verilmiştir. Madde de6570 sayılı yasanın 7. maddesinin b, c ve ç bentlerinde ki tahliye sebeplerine yer verilmiştir. Tahliye davasmm dayandırılabileceği gereksinim bakımından, gereksinimi ileri sürebi­lecek kişiler artırılmıştır. Buna göre kiraya veren kendisi, eşi, alt­soyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanan yere ihtiyacı olduğunu ispatlarsa bu durumda da tahliye kararı veri­lebilecektir. Mahkeme burada, davacının talebinde yine samimi olup olmadığına, bu ihtiyacın başka türlü karşılanmasının davacı zararına olup olmayacağma ve ihtiyacın gerçeği yansıtıp yansıtma­dığına bakacaktır. Davacı her türlü delille bu durumu ispatlayabilir. Davacmm ileri sürdüğü bu ihtiyaç doğmuş olabileceği gibi yakın zamanda doğması belirli olan bir ihtiyaç da olabilir. Elbette tüm bu durumları ispat külfeti davacıya aittir. Davacmm dava açarken ileri sürdüğü ihtiyaç dava açıldıktan sonra ortadan kalkmışsa dava da­yanaksız kalacağmdan reddi gerekir. İhtiyaç olarak; evlenme hazır­lığı içinde olan çocuğunun evlenince oturması yeterli ve gerçekçi bir ihtiyaç olabilir. Yine kiraya verenin kendisinin kirada oturması ve bunu ileri sürmesi, bir yetişkinin ailesi ile yaşamasma rağmen yalnız yaşama isteği de yeterli bir neden sayılabilir. İşyeri ihtiyacı içinse yine davacının bu isteği gerçeği yansıtmalıdır. Örneğin dava dilek­çesinde bahsettiği işi gerçekten yapıyor veya yapabilecek olması, bu işin kendisi veya ailesi için önemli olup, bu işin yapılabilmesi için kiralananın uygun olması ve oraya gerçekten ihtiyaç duyulması mahkemece aranması gereken şartlardandır.

Bu maddede zikredilen yeniden inşa ve imar, yukarıda bahsi geçen geçici tahliye isteğinden farklıdır. Bu sebeple de mülga BK’nda yer almayan, 6570 sayılı yasada yer verilmiş ve yeni kanuna alman bir hükümdür. Geçici tahliye isteği, kira sözleşmesi başladık­tan sonra ortaya çıkan bir ayıbın kısa sürede giderilebilecek olması nedeniyle, sözleşmeyi feshetmeden istenebilecek bir taleptir. Bu madde de yer alan sebep ise; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onanını, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasmda kiralananın kullanımı imkânsız ise bu sebeplere dayanarak tahliye istenebilecektir.

Süre ve Dava Dilekçesi

Bu başlık altında yer verilen sebeple açılacak tahliye davaları için TBK 350. maddesinde belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri yönünden bir ayrım yapılmıştır. Belirli süreli yapılan sözleşmeler için kanun maddesi dava açılabilecek süreyi “sürenin sonunda” ifadesi ile açıklamakla yetinmiştir. Burada kiraya veren anılan sebeplerden birini ileri sürerek açacağı dava için kiracı ile aralarında yaptıkları sözleşmede belirlenen sürenin sonunu bek­lemesi gerekecektir. Ve bu süre sonunda ancak anılan sebeplerden biriyle tahliye isteminde bulunabilecektir. Kanun maddesinde bu davanın, kira hitammdan itibaren ne kadarlık bir sürede açılabilece­ği konusunda bir hüküm getirilmemiştir. Ancak kanunun gerekçe­sinde, 350. Maddede yer alan davaların tümü için, “davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra Ve İflas Kanununun 272. Mad­desinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir” denilerek sözleşme bitişinden itibaren başlayan dava açma süresinin bir ay olduğu açıklanmış olmaktadır. Aynı şe­kilde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresinin ka­nunda bir ay olduğu açıklanmıştır. Bu sürenin, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayacağı yine hü­küm altına alınmıştır.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasmda yapılmış sözleşmeye da­yanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tari­hinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bil­dirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı aym sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarmca ihtiyaç iddiasma dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya ve­rene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mül­kiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya ka­tılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekle­şebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortaklarm davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruy­la dava yürütülür. Dava hakkma ilişkin olan bu hususların mahke­mece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Burada kiraya verenin davayı belirli sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilmesi için, önceden mutlaka bir ihtarname gön­dermesi şart değildir. Buna rağmen kiraya veren, kiracıya bir ihtar­name göndererek kira süresi bitiminde saymış olduğumuz sebepler­le tahliyeyi isteyeceğini bildirmiş ise, bir aylık süreyi geçirmiş olsa bile, kira süresinin bitiminden sonra gelen bir yıllık uzatma dönemi sona erinceye kadar tahliye davası açabilecektir. İhtarname çekilme­si sadece muhtemel zımni bir yenileme iddiasını önlemek ve bir ay geçmesine rağmen gelecek dönem başına kadar dava açabilme im­kanım saklı tutmak bakımından faydalı ve ihtiyatlı bir yol olarak gözükmektedir. Yerleşik uygulamanın benimsediği bu görüş TBK 353. maddede kabul edilmiştir. Buna göre kiraya veren, yapacağı yazılı bir bildirim üzerine dava açma süresini bir yıl uzatma imkâ­nına sahip olacaktır. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdik­ten sonra yukarıda saydığımız sebeplerle tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve TBK 353. madde çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmamışsa artık tah­liye davası açamayacaktır.

Davacı dilekçesinde, davacı tahliye istemi sebebini açıkça be­lirtmeli, çektiği bir ihtarname varsa buna, imar nedeniyle açacağı bir dava ise delil olarak ileri süreceği belgelere, diğer sebepleri ileri sü­recekse bunları ispatlayacağı delillere de kısaca yer vermelidir.

Duruşma İşlemleri ve Tahliye Kararı

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacm gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kamtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapı­lamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir sü­reye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Da­vanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacm yargılama sırasmda da devam etmesi gerekir. Davacının kendisi veya yakının ihtiyacı dışmda diğer tahliye sebepleri ile dava açıldığında, örneğin yeniden inşa bakımından 6570 sayılı yasa göz önüne almarak Yargıtay içtihatlarınca bazı belgelerin sunulması ge­rekli görülmüştür. TBK hükümleri içine alman bu tahliye nedeni için de benzer şartların aranacağı kuvvetle muhtemeldir. Buna göre yeniden inşadan kastedilen mevcut yapının tamamen yıkılmasıdır. Burada yeni yapılması planlanan inşaat için onaylı projenin ya da inşaat ruhsatının dava dosyasına eklenmesi gerekir. Onaylı projenin verilememesi durumunda ise; imarca verilen avan projeyle de ye­tinmek mümkündür. Onaylı inşaat projesinin kiralanan yapıya ait olup olmadığı, projenin uygulamasına imkan olup olmadığı mah­kemenin ilgili teknik bilirkişilerce keşif suretiyle düzenlenecek ra­porlarla anlaşılacaktır. Bu tür davalarda davacının kötü niyetli ol­duğu ileri sürülmez. Bu tür davalarda tanık da dinlenmez. Alınacak uygun bilirkişi raporları yeterli görülecektir.

İmardan kastedilen ise, kiralananın tamir ve tadilat suretiyle yenilenerek kötü vaziyetinden kurtarılarak daha kullanışlı veya faydalı bir hale getirilmesidir. Burada da yine mevcut durum ve he­deflenen durum için mahkeme heyetince keşif yapılarak bilirkişi ra­porları alınmalıdır.

İmar nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için yine Yargıtay içti­hatlarınca bazı şartların varlığı aranmıştır. Buna göre, yapılacak ta­dilat işi esaslı olmalı, bu tadilat sırasında kiracının burada oturması mümkün olmamalı, yapılacak tadilat işinin yine bilirkişi raporuyla tespit edileceği üzere imar mevzuatma aykırı olmaması gereklidir. İhtiyaç sebebini ileri süren kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kiralananı alt kiraya ver­miş olan kiracı da ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdire­bilecektir. Müşterek mülkiyette maliklerden birinin veya birkaçının ihtiyacı sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası açılabilmesi için sayı ve hisse çoğunluğunun karar alması aranmaktadır. İştirak halinde mülkiyette ise, tüm maliklerin davaya muvafakatleri veya katılma­ları sağlanacaktır. Yine ihtiyaç sahibi gerçek kişi olabileceği gibi, tü­zel kişi de olabilir. Tüzel kişilerin ihtiyaçlarından özellikle belediye­lerin ihtiyacı söz konusu olduğunda, kanunlarda belirlenen ihtiyaç­lar dikkate almacaktır. Nitekim Yargıtay, kamu kurumu niteliğinde­ki belediyenin kamu hizmetlerinin görülmesi için, kiraya verilen ta­şınmazlara ihtiyaç duyulabileceği ve bu ihtiyaçlar nedeniyle tahli­yeye karar verilmesi gerektiği yönünde isabetli karar vermiştir. Mahkeme karar gerekçesinde anılan sebeplerden hangisine dayana­rak tahliye kararı verdiği, davacmm haklılığını gösteren delillerin nelerden ibaret olduğunu belirtmelidir.