Kiralananın El Değiştirmesi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

818 sayılı BK’na göre kiracının konut ya da işyeri olarak kul­lanmakta olduğu taşınmazın bir başkasma satılması halinde, yeni malik, kiracıyla eski malik arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmadığından kira sözleşmesini kabul etmiş olmadıkça kiracıyı ta­şınmazdan çıkarabilecek idi. (BK. m. 254). Yeni malikin bu hakkma karşı kiracıyı korumak amacıyla 6570 sayılı Kanun’la kira sözleşme­sinin nispiliğine istisnai bir hüküm getirilmişti. 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesine göre, taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik, taşınmazı kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiya­cı için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşmmazdan çıkarabile­cektir. Kiralananm mülkiyetinin herhangi bir sebeple el değiştir­mesi hâlinde, yeni malik, kanun gereği kendiliğinden kira sözleşme­sinin tarafı olacaktır. Uygulamada el değiştirmeler, çoğunlukla kira konusunu oluşturan taşmmazlarm satışı, trampası, mirasın intikali, vs. şeklinde olabildiği gibi, kiralananm iflasın tasfiyesi veya cebri icra sureti ile satışın gerçekleşmesi ve taşınmazın el değiştirmesi mümkündür. Bunun dışmda ayrıca 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesmde “gayrimenkulu Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse” tabiri yerine 6098 sayılı Kanunda “kiralananı sonradan edi­nen” ibaresinin kullanılmış olmasıdır. Çünkü doktrinde “gayrimen­kulu Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap” kavramının, Medeni Ka­nun’daki taşmmaz mülkiyetinden daha geniş anlaşılması gerektiği ve sadece mülkiyet hakkmm iktisabı değil, aynı zamanda intifa hak­kının iktisabı halinde bu hükümden yararlanılabileceği ifade edil­mektedir^.

TBK, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk bölümü altmda yine üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması başlığı devammda 310. Maddede şu hükme yer vermiştir: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her­hangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Burada kanun koyucu yeni hak sahibinin kendiliğinden sözleşmenin tarafı olacağmı, bunun için yeni malikin isteği, sözleşme taraflarmm izni ya da muvafakatinin gerekli olmadığını belirtmiştir. Bu madde, BK’nda yer alan sözleş­menin tapuya şerh imkanınım ortadan kaldırmamış, yeni malikin bu hakkmm varlığı korunmuştur.

Kiralananm el değiştirmesi ile mevcut sözleşmeden doğan hak ve borçlar yeni malike geçecektir. Ancak yeni malikin kira ilişkisine dahil olmuş olması, geçmişe etkili değildir. Dolayısı ile mülkiyetin el değiştirmesinden evvel muaccel hale gelen alacaklardan dolayı kira­cı ile önceki malik birbirlerine karşı sorumludurlar.

BK’nda yeni malike sırf mülkiyetin el değiştirmesi sebebiyle hiçbir gerekçe göstermeden tahliye imkanı tanınmıştı. Elbette ki bu durum kira sözleşmesinin asli tarafı olan kiracıyı zora sokan ve mağdur edebilen bir hak idi. TBK, madde hükmünde yeni malik için “sözleşmenin tarafı olur” derken yeni malikin bu hakkını ortadan kaldırarak nispeten kiracıyı koruma yoluna gitmiştir. Yani artık yeni malik sırf kiralananın el değiştirmiş olması sebebine dayanarak tah­liye davası açamayacak, bunun için, eski malik hangi sebeplere da­yanarak tahliye davası açabilecek idiyse yine bunlardan biri ileri sü­rülebilecektir. Yalnız burada yeni malike de 6570 sayılı yasada ol­duğu gibi istisnai bir hak verilmiştir. Yeni malik sırf mülkiyetin el değiştirmesi sebebiyle tahliye davası açamayacak olsa da, TBK 351. maddeye göre kendisi veya yakınlarının ihtiyacını sebep olarak gös­tererek dava açabilecektir. Anılan bu madde, 6570 sayılı kanuna gö­re, yeni malikin bu hakkı nispeten de genişletilmiştir. Çünkü ilga edilen kanunda yeni malik bu hakkmı, kendi ihtiyacı dışında sadece eşinin ve kendi çocuklarının ihtiyacı sebebiyle kullanabilecekken TBK hükmüne göre kendisi dışmda, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanu­nen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye talep edebilecektir. Görüldüğü gibi TBK, kendi çocukları ifadesi yerine altsoyu terimini kullanarak malikin torunla­rı ya da onların çocuklarını dahi bu şekilde korumuş olmaktadır. Bunun dışmda genişletilen kapsama yeni malikin üstsoyu ve kanu­nen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler de alınmıştır. Kanunen bakmakla yükümlü olmak deyimi velayet, vesayet dışmda diğer ka­nunlarda tanımlanan yükümlü kişiler de anlaşılabilir.

Süre ve Dava Dilekçesi

Yeni malik halefiyet yoluyla tarafı olduğu sözleşmeye göre ihti­yaç nedeni dışmda kanunda sayılan diğer sebeplerden biriyle yine bu sebeplerin ileri sürülebileceği süre ve zamanda tahliye davası açabilir. Ancak yeni malik TBK 351. maddede ki “gereksinim” sebe­bine dayalı olarak dava açacaksa madde devamında bu sebep için tercihli iki dava açma süresi öngörülmüştür. Buna göre yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla (noter aracılığı ile çekilecek ihtarname veya benzeri yazılı bir şekilde olabilir, önemli olan bunun kiracıya ulaşmasıdır), kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bunun dışmda yine yeni malik, dilerse gereksinim sebe­biyle sözleşmeyi sona erdirme hakkmı, kira sözleşmesinde ki kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malik dava dilekçesinde kiralananı edinme şek­lini ve yeni maliki olduğunu, kimin için nasıl bir ihtiyacı olduğunu belirtip tahliye talep edebilecektir.

Bunun dışmda dava açma süresi ile ilgili farklı bir görüş de ileri sürülmektedir. Buna göre; 6570 sayılı Kanun bakımından, yeni ma­likin durumunu bildiren ihtarnamenin iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaştırılması aranmaktadır. Dokt­rinde iktisap tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra da, İİK. m. 272 gereğince bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu bulunduğu ileri sürülmekteydi. Ancak Yargıtay, iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra, yeni malikin bu davayı sözleşmedeki sürenin sonuna kadar açabileceğini kabul etmektedir. Artık Yargıtay’ın sözleşme sonuna kadar dava açılabileceği yönündeki içtihatlarını TBK. m. 353 ile bir­likte değerlendirmemiz gerekecek ve böylece kiraya verene tanınan dava açma süresini uzatma imkanı, yeni malikin dava açacağma ilişkin süresinde yapacağı yazılı bildirim sayesinde mümkün olacak­tır. Böylelikle yeni malik, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağmı kiracıya yazılı olarak bildirmek kaydıyla, da­va açma süresini bir yıl uzatabilecektir.

Duruşma İşlemleri ve Tahliye Kararı

Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh hukuk mahkemesine açı­lır. Burada davacı ihtiyaç nedeniyle dava açmışsa mahkeme huzu­runda iki şeyi ispatla mükelleftir. Birincisi kiralananı kanuni bir yol­la edinerek yeni hak sahibi olduğu, İkincisi ise kendisi veya madde­de sayılan yakınının kiralanana konut veya işyeri olarak ihtiyacı ol­duğudur. Davacı birinci hususu resmi belgelerle ikinci hususu ise her türlü delille ispat edebilir. Burada davacının ileri sürdüğü ihti­yaç burayı bir başkasına yeniden kiraya verme saiki olamaz ki bu sebep tahliye nedeni sayılamaz. Bu nedenle davacı ihtiyacında sa­mimi olduğunu ispatlamalıdır. Davacının gerekli sürelere uyduğu ve davasını ispatladığı anlaşılacak olursa sözleşme sona ermiş olur ve kiracının tahliyesine karar vermek gerekecektir.