Kiracının oturulabilir konutunun bulunması halinde açılacak tahliye davaları nasıl açılır?

6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi “Aynı şehir veya belediye hudut­ları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı otu­rabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur” hükmünü taşımaktadır.

A – Dava Hakkı:

6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hükmüne göre dava hakkı mad­denin diğer bentlerinden farklı olarak, münhasıran malike tanınmıştır. Kiralayan malik olmadığı takdirde bu maddeye göre tahliye davası aça­maz. Dava hakkı mutlak surette malike aittir.

Dava hakkı malike ait olmakla beraber çıplak mülkiyet sahibi bu davayı açamaz. Çıplak mülkiyetin intifa hakkı ile birleşmesi gerekir. He­men belirtmek gerekir ki intifa hakkı sahibinin de bu davayı açma hakkı yoktur.

Kiralanan elbirliği mülkiyetine konu ise iştirakin sağlanması gere­kir. Paylı mülkiyete konu olması halinde ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalıdır. Bu koşullar dava şartıdır.

Diğer önemli bir hususta dava açılması için önceden ihtarname ke­şide etme zorunluğu yoktur. İhtarname çekmeden doğrudan doğruya dava açılabilir.

B – Husumet:

Dava kiracı aleyhine açılır. Ancak kiracı birden fazla ise, içlerinden birisinin oturabilir konutunun olması, tahliye için bir sebep teşkil etmez. Zira kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunluğu dava arkadaşlığı olup, sözleşme bölünerek meskeni olan kiracı hakkında tahli­ye kararı verilemez.

C – Dava Açma Zamanı:

6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hükmü uyarınca açılacak tahliye davası süreye bağlı değildir. Malik kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içerisinde oturabileceği meskeni oldu­ğunu öğrendiği andan itibaren her zaman, önceden ihtarname gönder-meksizin tahliye davası açabilir. Dava için sözleşmenin sonunu bekleme­ye gerek yoktur.

D – Tahliye Koşulları:

1  – Varlığı İddia Edilen Konutun, Kiralananla Aynı Şehir veya Belediye Hudutları İçerisinde Olması:

Kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı ko­nutun kiracı olarak oturduğu evle aynı şehir veya belediye hudutları içerisinde bulunması ön şart olarak ortaya çıkmaktadır. Burada şehir ve belediye sözcüklerinin eş anlamda kullanıldığını kabul etmek gerekir. Klasik örnekler arasında Ankara için Çankaya, Yenimahalle İstanbul içinde Kadıköy, Beyoğlu örneği verilmektedir. Çankaya ve Yenimahalle ayrı ayrı belediye hudutları olmasına karşın Ankara şehri hudutları içeri­sinde, keza Beyoğlu ve Kadıköy ayrı ayrı belediye teşkilatına sahip olma­larına rağmen İstanbul şehri hudutları içerisindedirler. Bunun sonucu olarak Çankaya’da kiracı olarak oturan kimsenin veya eşinin Yenimahal­le’de oturmaya uygun evi varsa hakkında 7/son madde hükmüne göre tahliye davası açılabilir.

Her türlü belediye hizmetlerinin bulunduğu mücavir alanda kira­cıya veya eşine ait evin bulunması nedeniyle de 7/son madde hükmü gereği dava açılabilir. Ancak böyle bir evin davalının sosyal durumu ve yaşantısı itibariyle oturulabilir durumda olması gerekir.

2  – Evin Kiracının Şahsı   veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Olması Şartı:

Kural olarak varlığı ileri sürülen evin kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin adına tapuda kayıtlı olması gerekir. Ancak mülki­yetin Medeni Yasa hükümlerine göre tescil olmaksızın kazanılması mümkündür. Nitekim TMK.nun 705/2. maddesi hükmüne göre örneğin miras, kamulaştırma, cebri icra, mahkeme ilâmı gibi yollarla mülk edi­nilmesi hallerinde, tescilden önce de ona malik olunduğundan 6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hükmü gereğince dava açılabilir.

Kiracı hakkında 7/son maddesine göre tahliye davası açılabilmesi için kendisinin veya eşinin mülkiyet hakkının yanında intifa hakkının da kendisine ait olması gerekir.

Yapı kooperatifine ortak olan kiracının kooperatifçe kendisine otu­rabileceği bir konut tahsis edilmiş olması halinde bu yer henüz adına tapuya tescil edilmemiş olsa bile kendisinin bağımsız bir mesken sahibi olduğu kabul edilerek hakkında 6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hük­mü uyarınca tahliye davası açılabilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin paylı veya elbirliği halinde mülkiyete konu bir taşınmazda paydaş olmaları halinde diğer paydaşla­rın bu binanın oturmaya elverişli bağımsız bir bölümünü kiracı veya eşine tahsis etmiş olmadıkça kiracı hakkında tahliye davası açılamaz.

Tahsis için paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği halinde ise oybirliği şarttır.

Paylı mülkiyete konu yer bir tek daire ise kiracının veya eşinin oturabilecekleri evleri yok demektir.

Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait konut kirada olsa bile, bu husus kiracı hakkında 7/son madde hükmüne göre tahliye davası açılma­sına engel teşkil etmez.

Dava açıldıktan sonra varlığı ileri sürülen evin satılması halinde kötü niyet söz konusu olduğundan, davayı etkilemez.

Kiracının eşi bakımından 6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hük­münün uygulanabilmesi için “birlikte yaşama” koşulunun mutlaka bu­lunması gerekir. Eğer eşler fiili olarak senelerden beri ayrı yaşıyorlarsa “birlikte yaşama” olgusu yok demektir. Dava açıldığında eğer eşler birlik­te yaşamıyorlarsa örneğin memuriyet sebebiyle fiilen ayrı yaşıyorlarsa veya ayrılık karan üzerine hükmen ayrı iseler 7/son maddesi hükmü uygulanamaz. Keza boşanma hali içinde aynı durum söz konusudur. Boyanma kararı alınıp kesinleşmiş ve fakat nüfusa işlenmemiş olsa bile 7 son maddeleri hükmüne göre dava açılamaz.

3 – Kiracıya veya Eşine Ait Evin (Kurulabilecek Durumda Olması) :

a) Sosyal Durum Bakımından :

Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait evin kiracının sosyal du­rumu itibariyle ailesi efradıyla birlikte oturmasına elverişli olmalıdır. Keza kiracının en doğal ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir konut niteliğini taşımalıdır. Buna klasik örnek olarak bir üst düzey yöneticinin örneğin bir müsteşarın, Mamak semtinde bir gecekondusu olması, Çankaya sem­tinde kirada oturduğu evden tahliyesini gerektirmez. Yine kiracı veya eşine ait evin kötü şöhretli bir sokakta olması, sosyal durum bakımından oturulmaya elverişli olmadığının kabulünü gerektirir.

b) Sağlık Yönünden:

Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait ev, kiracının veya birlikte oturduğu aile fertlerinden birisinin sağlığı yönünden elverişli değilse 7/son maddesinin uygulanması düşünülemez. Yine klasik bir örnek asan­sörü olmayan bir apartmanın 5. katında bir dairesi olan kalp hastası ki­racı hakkında 7/son maddesinin uygulanamaz.

4 – İhtiyaç Unsuru:

6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hükmüne göre açılacak tahliye davalarında kiracının veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları da­hilinde oturmalarına uygun bir meskenlerinin bulunması yeterli olup ayrıca malikin bu yere ihtiyacı olduğunu ileri sürmesine ve bunu kanıt­lamasına gerek yoktur. Zira bu madde gereğince açılacak dava ihtiyaç iddiasına dayalı bir dava değildir.

5 – Varlığı İddia Olunan Evin Önceden Bilindiği Halde Sözleşme Yapılması Hali:

Kiralayan kiracının veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları dahilinde konutu olduğunu bile bile kira sözleşmesi yapmış olsa dahi, bu husus kiralayan malikin sonradan kiracı hakkında 7/son maddesi hük­müne göre tahliye davası açmasını engel teşkil etmez.

6 –    Kiracının veya Eşinin Malik Olduğu Evin Kirada Olması:

Kiracının veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları dahilinde oturmaya uygun evinin kirada olması veya bir başkası tarafından işgal edilmiş bulunması tahliye davasının kabulüne engel teşkil etmez. Zira yasa maddesinin hükmüne göre oturulabilir bir konutun mevcudiyetinin tahliye için yeterli olup, kirada olmasının hiçbir önemi yoktur.

7 – Yasa Maddesinin Uygulanmasından Feragat Edilmiş Olması Hali:

Kiralayan, kiracı ile sözleşme yaparken peşinen 6570 sayılı Yasanın 7/son maddesi hükmüne göre dava açma hakkından feragat etmiş olması halinde, bu feragatin geçerli olup olmayacağı hususu tartışmalıdır. An­cak 6570 sayılı Yasa kamu düzeniyle ilgili olmasına rağmen burada bir haktan feragat söz konusu olduğundan bu feragatin geçerli olduğuna ilişkin görüşü paylaşmaktayız.

8 – Sözleşmede İhbar Koşulu Öngörülmüş Olması:

6570 sayılı Yasanın 7/son maddesine göre açılacak tahliye davası için bir süre bahse konu değildir. Keza Önceden ihbarda bulu nmayada gerek yoktur. Ne var ki kira sözleşmesinde tahliye davası için önceden ihbarda bulunma koşulu öngörülmüş ise bu koşul 7/son maddesine göre açılacak tahliye davası içinde geçerlidir.