Kira Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?

Kira sözleşmesinin, kiracıya yüklediği en önemli edim, kira bedeli­nin ödenmesidir. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır.Kira borcu, götürülüp kiralayana ödenmesi gereken bir borçtur.Kira bedeli, sözlü yada yazılı sözleşme yolu ile, aylık veya yıllık olarak kararlaştırılabilmektedir. İlk dönem kira bedelinin miktarı konusunda, genellikle bir sorun çıkmamaktadır. Ancak ilk dönemin sonunda, sözleşmenin kendili­ğinden yenilendiği durumda ne olacaktır? Kira artış oranı konusunda, sözleşmede bir hüküm bulunmaması veya sözleşmedeki sonraki dönemlere ilişkin artış oranı konusunda, açık hüküm bulunmadığı taktirde, icra hakimi sözleşme hükmünü uygulayarak, yeni dönem kira bedelini tespit edecek, mahkemece bunun tespiti mümkün değilse sulh hukuk mahke­mesinde, kira bedelinin tespiti davası açılarak sonuca gidilecektir.

Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı, likit ve belli bir miktarı göstermediği taktirde, kira parasının saptanması yargılamayı gerektire­cektir. Sözleşmede kira artış oranı konusunda, parakende fiyat endeksi veya toptan eşya fiyat endeksi gibi ölçütlere yer verilmektedir.Böyle bir sözleşme hükmü geçerli olup, mahkemece TÜİK’ten sorulup araştırılma­sı gerekmektedir.Sözleşmedeki kira artış ölçütleri DİE’ce ilan edildiğin­den, mahkemece belirlenebilir niteliktedir.İİK’nun 269/c maddesi hükmü gereğince, takip dayanağı kira sözleşmesi ile miktarı belirlenebilen bedelin dışında bir bedel iddiası, ancak yazılı bir delil ile kanıtlanabilir. Ala­caklının kira sözleşmesinde yazılı kira miktarından daha az miktarda ödemeleri kabul etmesi, ödemenin yapıldığı anlamına gelmeyeceği gibi, düşük miktarlı ödemenin mutat hale gelmesi de, sözleşmedeki hüküm karşısında geçerli bir miktar olarak kabul edilemez. Sözleşmedeki hü­kümlerin uygulanmaması nedeniyle, teamül oluştuğundan bahsedile­mez.

Kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararıyla, belirlenen kira farkı ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan edada bulunmasının isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gereklidir.

Kiralayan alacaklı, alacağın varlığını, borçlu kiracıda borcunu öde­diğini kanıtlamak zorundadır.Alacaklı sözlü akde dayanarak takip yapmış olup da, borçlu kira miktarına karşı çıkmış olursa, borçlunun beyanına göre ödeme yapılıp yapılmadığına bakılarak karar ver il ir. Borçlunun ka­bul ettiği miktarı süresinde ödediği anlaşılırsa, istemin reddine karar vermek gerekir.

Borçlu kiracının, borcu ödediğine ilişkin ödeme belgesine alacaklı karşı çıkarsa, başka bir deyişle, borçlunun sunduğu ödeme belgesindeki imzayı, alacaklı inkar ederse, bu taktirde, mahkemece imzanın alacaklıya ait olup olmadığı yolunda inceleme yapılmalıdır.İnceleme sonucu, imza­nın alacaklıya ait olmadığı anlaşılırsa, itirazın kaldırılarak takibin deva­mına ve kiralananın tahliyesine karar verilir. Borçlu kiracı, ödeme belgesi dışında, kira borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde, bankaya yatır­dığına dair banka makbuzu veya konutta ödemeli olarak PTT havale makbuzu sunabilir. Ayrıca kiracı, takip borcunu, kira borcundan sonra gelen muaccel borçları Ödediğine dair, imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge ibrazı halinde de, BK’nun 88.maddesi hükmü uyarınca, takip konusu borcun ödendiğinin kabulü gerekir.

Kiracı borcuna karşılık çek verdiğini ileri sürebilir.Gerçekten çek verildiği anlaşılır ve taraflar arasında başka bir ilişki bulunmadığı sonu­cuna varılırsa, çek bir ödeme vasıtası olduğundan, borcun çekle ödendiğinin kabulü gerekir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, davaya dayanak takip ta­lebinde haciz ve tahliye isteği bulunmakta olduğunu, takip talebindeki tahliye isteminin akdin feshi talebini de içermekte bulunduğunu, davalı ise, güvence parasının kira bedelini karşıladığını savunduğundan, güven­ce parasının, kira bedeline mahsup edilemeyeceğini, temerrüdün oluştu­ğunu bildirmiştir.

Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malikin kiracıya taşınmazı satın aldığına dair ihtarname göndermesi gerekecek­tir.Söz konusu ihtarname, aynı zamanda kira parasının kendisine öden­mesi talebini de içerir .Borçlunun bu ihtarname tebliğinden sonra, muac­cel hale gelen kira paralarını, yeni malike Ödemesi gerekir.Eski malike yapılan ödeme, kiracıyı borçtan kurtarmaz. Ancak ihtarname tebliğinden, eski malike yapılan ödemeler geçerlidir. Kiracı kiralanana satış, veya başka bir nedenle paydaş olduğu taktirde, sözleşmenin tarafı olan diğer paydaşlar, kiranın ödenmemesinden dolayı tahliyesini isteyemez. Aksini düşünmek, en önemli hak olan mülkiyet hakkının özünü zedeler.