Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi Nedir?

Uygulamada en çok rastladığımız türlerinden biri arsa sahibi arsa paylarının satışını vaat eder, müteahhit de arsa üzerine inşaat yapmayı ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi  taahhüt eder; uygulamada çok rastlanan diğer bir türü de, arsa paylarının inşaatın ulaştığı seviyeye göre kısmi olarak devredildiği sözleşmelerdir.

Vergisel  Yükümlülükler Nelerdir?

Arsa sahibi açısından iki aşamada söz konusu olmaktadır; bunlardan birincisi müteahhide arsa payının devri aşamasında ve müteahhitten aldığı dairelerin satışında gerçekleşmektedir. Müteahhit açısından da öncelikle arsa sahibine arsa payı karşılığı daire tesliminde Katma Değer Vergisi Kanunu açısından ve elde edilen daire veya işyerlerinin satışından elde edilen ticari kazanç nedeniyle vergilendirilme şeklinde gerçekleşmektedir.

Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmesinin Niteliği, Uyuşmazlıklar ve Çözümleri

Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmesi Eser Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden oluşan çift tipli karma bir sözleşmedir.

Arsa sahibi(iş sahibi) ile müteahhit(yüklenici) arasında geçerli bir sözleşme kurulmalı bunun için de noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalı sözleşmeniz (taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçladığından), aksi takdirde kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşırsınız (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m 26, Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89) ancak burada da söz konusu inşaatın büyük bir kısmının veya tamamının tamamlanmış olduğu durumlarda düzenleme şekline uygun yapılmasa da sözleşmeyi geçersiz kılmak iyi niyet ve hakkaniyet ilkeleriyle bağdaşmayacağından Yargıtay bu sözleşmelerin de geçerli olacağı görüşündedir, kanaatimizce de doğru bir yaklaşımdır.

Arsa sahibinin borcunu yerine getirmekten kaçındığı durumda:

TMK m.716 uyarınca alacaklı konumunda olan yüklenici (müteahhit) Tescile İcbar davası açarak hakimden davaya konu arsanın mülkiyetinin hükmen kendi üzerine geçirilmesini talep edebilir. Bu dava içeriğinde tapu iptal talebini de içerir böylece müteahhit belirli arsa paylarında arsa sahibinin üzerindeki tapu kayıtlarının iptalini ve bu kayıtların kendisi üzerine geçirilmesini ister bu sırada gerekçe olarak da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ve bu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiğini sunmalıdır.

Arsa sahibinin temerrüde düşmesi ile müteahhit sözleşmeden dönebilir ancak bu yüzden kaybedeceği kar miktarını yani müspet zararı isteyemez, sadece şimdiye kadar cebinden çıkan zararını menfi zarar olarak isteyebilir; aynen ifa isteyebilir bu durumda gecikmeye bağlı zararlarını isteyebilir.

Müteahhidin inşaatı teslim zamanını geçirmesi durumunda:

Sözleşme ile bir cezai şart öngörülmüşse müteahhit gecikilen sürenin karşılığında bir cezai şart öder, cezai şart için normalde aranan alacaklının zararını ispat etmesi ve ihtar şartları aranmaz.

Sözleşmede üç cezai şarttan biri olan seçimlik cezai şarta yer verdiyseniz bu durumda alacaklı ya edimin ifasını yani inşaatın tamamlanmasını ya da sözleşmede belirtilen cezai şartın ödenmesini seçmelidir ikisini bir arada isteyemez ayrıca alacaklı yani arsa sahibinin seçimine müteahhit itiraz edemez. Sözleşmenizde ifaya eklenen cezai şarta yer verdiyseniz (ki uygulamada daha çok karşılaştığımız türdür) bu durumda hem ifayı hem de belirlediğiniz oranda cezai şartı aynı anda talep edebilirsiniz ama tabi ki burada belirlenecek cezai şart miktarı edimle orantılı olmalı yani seçimlik cezai şarttaki gibi yüksek bir bedel olamaz, cezai şart hesaplanırken sözleşmede kararlaştırılan ile gerçekte olan teslim tarihi arasındaki fark esas alınır. İnşaatın teslimden sonra kabul edilirken arsa sahibinin cezai şart hakkını saklı tutmalıdır bu da teslim kabul tutanağına düşülecek bir şerhle veya müteahhide gönderilecek ihtarnameyle sağlanabilir;  aksi takdirde cezai şart hakkından feragat etmiş sayılacaktır. Arsa sahibi sözleşmeden dönerse sözleşmeye bağlı alacak niteliğinde olan cezai şartı da talep edemez.

Borçlu dönme cezai şartını kullanırsa; bunun ile borçlu sözleşmede belirtilen cezai şartı ödeyerek sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır,  bu da Türk Hukukunda istisna olan sözleşmeden tek taraflı dönme hakkıdır.

Arsa sahibi haklı bir neden olmadan sözleşmeyi feshederse;

Bu durumda sözleşmenin ortadan kalkmasıyla sebepsiz zenginleşmiş olacağından müteahhidin inşaatın yapımında geldiği noktaya kadarki masraflarını ve sözleşme tamamlanmış olsaydı elde edeceği kazancını da müspet zarar başlığı altında karşılamak zorundadır.(TBK 484). Müteahhidin açabileceği davalara örnek: Haksız fesih halinde kar kaybı davası, cezai şart davası, fesih halinde imalat bedeli davası, hak edilen bağımsız bölümler yönünden tapu iptal ve tescil davası gibi.

Müteahhit haklı neden olmadan sözleşmeyi feshederse;

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmeleri üç türlü olabilir: Sözleşmenin yapılması ile taşınmazın(arsanın) tamamının devri veya sözleşme ile birlikte kısmen devir ya da sözleşme gereği inşaatın tamamının yapılması ardından tapu devri şeklinde olmaktadır. İlk iki duruma göre sözleşme yaptınız ve müteahhit sözleşmeyi haksız feshettiyse arsa sahibi olarak tapu iptali ve tescili davası açarak arsanın tekrar kendisine tapuda kaydını istemeli.

CategoryMakale
Yorum Yazın:

*

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Call Now Button
WhatsApp chat