Karar İptali Davaları
Genel Olarak
ÜÜzerinde kat muülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda kat malikleri tarafından apartmanın yoünetimi için yapılan toplantı ve alanın karaların iptali için açılan davalardır. Kısaca uygulamada bunlara karar iptali davaları denir.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yoünetim planının, yoüneticide bulunan karar defterinin, ana taşınmaz uüzerinde tuüm bagğımsız boüluümler ile bunların arsa paylarını goüsterir tapu kaydının, toplantı belgelerinin, iptali istenilen toplantıya ilişkin vekaâletname, cetvel, çagğrı, kimin hangi bagğımsız boüluüm için katıldıgğını goüsterir cetvel, hazirun listesi gibi buütuün bilgi ve belgelerin getirtilmesi gerekir.
İİptali istenen karar ilişkin çagğrı/tebligat suürecinin usuluünce yerine getirilip getirilmedigği araştırılmalıdır. Bu toplantıların davacı tarafa oünceden yazılı biçimde çagğrı veya posta ile goünderilip goünderilmedigğinin araştırılması, varsa posta ileti veya barkod numaralarının teyidinin yapılması gerekir. Bu belgelerin bir kısmı yoüneticide olabilecegği gibi denetleme adına ilgili PTT şubelerinden de sorulabilir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Toplantının niteligğinin hiç belirlenmemesi veya yanlış belirlenmesi uygulamada yapılan oünemli hatalardan birini oluşturmaktadır. Toplantılar olagğan ve olagğanuüstuü olarak ikiye ayrılır. Dava konusu toplantının niteligğinin yoünetim planından mutlaka tespit edilmesi gerekir.
Toplantının sayısının belirlenmemesi de uygulamada yapılan hatalardan biridir. Toplantılar birinci veya ikinci toplantı olabilir. Dava konusu toplantının birinci veya ikinci toplantı olup olmadıgğı çagğrı belgelerinden tespit edilmelidir.
Yine çogğunlugğun araştırılmaması hususu da uygulamada karşımıza çıkan oünemli noksanlıklardandır. Toplantıların olagğan/olagğanuüstuü veya birinci/ikinci olup olmamasına goüre çogğunluk sayıları degğişmektedir. Bunun için kaç kişinin toplantıya katıldıgğı ve katılımın nasıl oldugğu mutlaka araştırılmalıdır.
Vekaâletnamelerin denetlenmemesi de bir başka eksikliktir. Bu toplantılara bizzat katılmak zorunlu olmayıp, vekaâletle de katılım muümkuünduür. Ama bu hususun yazılı belge ile ispatlanması gerekir.
Kat muülkiyeti yasasında alınacak bazı kararlar için oüzel çogğunluklar oüngoüruülmuüştuür. Toplantı çogğunlugğu olsa bile bu oüzel karar için oüngoüruülen nitelikli çogğunluk olmayabilir. Kararın yeterli çogğunlukta alınıp alınmadıgğı hususun dikkate alınması gerekir.(oürnegğin, yoünetici veya denetçi seçimi çini mutlaka kat maliklerinin sayı ve arsa payı çogğunlugğu olması gerekir)
İİnfaza elverişli huükuüm kurmama da uygulamada sıkıntı çıkaran hususlardandır. Bazen toplantı için yeterli çogğunluk olmasına ragğmen bazı kararlar için oüzel çogğunluk sagğlanamamış olabilir. Bu durumda o toplantıda alınan tuüm kararların degğil sadece oüzel çogğunluk arayan kararların iptaline huükmedilmesi gerekir.
Meskene Çevrilen İşyeri Davaları
Genel Olarak
ÜÜzerinde kat muülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazların mesken niteligğinde olan bagğımsız boüluümlerinin işyeri olarak kullanılması nedeniyle bu bagğımsız boüluümlerin meskene tekrar doünuüştuüruülmesi davalarıdır.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yoünetim planının, karar defterinin, ana taşınmaz uüzerinde tuüm bagğımsız boüluümler ile bunların tapudaki vasıflarını (mesken, işyeri, depo, buüro vs.) goüsterir tapu kaydının buütuünuü ile dosyada olması gerekir.
Yine digğer yazılı belgelerin oüzellikle davacı tarafın bu konuda daha oünceden verdigği bir iznin, kararın veya imza vs.nin bulunup bulunmadıgğının araştırılması gerekir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Bu davalarda zamanaşımı veya hak duüşuüruücuü suüre yoktur. Zamanaşımı veya hak duüşuüruücuü suüre nedeniyle red kararları verilmesi bozma nedeni sayılmaktadır.
Aynı şekilde bu davalarda koütuü niyet iddiası dinlenmez. Davcının, dava konusu yerin uzun suüredir işyeri olarak kullanıldıgğını biliyor olması, bu durumu goürerek evini satın alması gibi nedenlerden dolayı kendisine iyiniyetli degğilsiniz denilerek dava reddedilemez.
Yoünetim planının iyi incelenmemesi de oünemli hatalardan bir tanesidir. Bu davaların en hayati konusu bu olup, yoünetim planlarında bu konuya ilişkin olarak mutlaka bir duüzenleme vardır. Bu duüzenleme tarafları bagğlayacaktır.
Üygulamada bazen huükuümlerin yanlış kurulması da sorunlara yol açmaktadır. Davalar kabul edilince dogğrudan tahliye kararı verilmektedir. Oysa oüncelikle suüre verilmeli suüre içinde geregği yerine getirilmedigği takdirde tahliye kararı verilmelidir (oürnegğin; davanın kabuluü ile dava konusu 2 numaralı dairenin mesken olarak kullanılması için davalı tarafa bir ay suüre verilmesine, bu suüre içinde meskene doünuüştuüruülmedigği takdirde davalıların tahliyesine) şeklinde huükuüm kurulmalıdır.