Eski Hale Getirme Davaları
Genel Olarak
Bu dava, uüzerinde kat muülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda, onaylı mimari projeye aykırı yapılan degğişikliklerin eski hale getirilmesi istemine ilişkin olarak açılır. Kamuoyunda en sık bilenen haliyle “balkonların kapatılması,” “ortak alanların bagğımsız boüluüm içine katılması,” “klima veya guüneş enerjisi sistemlerinin kaldırılması” davaları bu kapsamda açılan davalara oürnek olarak goüsterilebilir.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu davalarda taraf teşkili oünemli olup mutlaka taraflara usuluüne uygun tebligat yapılmalıdır. Tapudaki adrese yapılan tebligatlar geçersiz olup, sadece bu tebligatla yetinilerek karar verilmesi savunma hakkının kısıtlanması şeklinde yorumlanmaktadır.
Bu davaları kat malikleri veya yönetici açabilir. Bu nedenle açıklamalı tapu kaydı getirtilip aktif husumet usulünce araştırılmalıdır. Yöneticinin dava açabilmesi için mutlaka kat malikleri kurulundan bu konuda açıkça yetki alması gerekir. Bunun için kat malikleri kurulunun yetki kararının dosyada bulunması gerekir.
Bu davaların davalısı olmak için malik olmaya gerek olmayıp, kiracı, malikin eşi, faydalanan veya bir şekilde bağımsız bölümde oturan kişilere karşı da dava açılabilir. Ancak malikin de ayrıca davalı olarak gösterilmesi gerekir.
Dava konusu ana taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakının mutlaka kurulu olması gerekir. Aksi halde kat mülkiyeti hukuku uygulanmaz ve dava başka hükümlere göre çözümlenir. Bu durumun ispatlanması açıklamalı tapu kaydı ile olacağından mutlaka tapu kaydının dosyaya getirtilmesi gerekir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bulunan bir taşınmazın mutlaka bir onaylı mimari projesi bulunur. Dolayısıyla bu proje belediyelerin imar müdürlüğünden ve tapu sicil müdürlüğünden temin edilmelidir.
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulu olduğunda mutlaka bir yönetim planı da bulunur. Bu yönetim planı tapu sicil müdürlüğünden alınmalıdır.
Bu dava ana taşınmazın aynıyla ilgili bir dava olduğundan keşif yapılmadan dosya üzerinde karar verilmemelidir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Yapılan goüruüşmeler, paydaş analizleri, ilgili Yargıtay kararları birlikte degğerlendirildigğinde;
Husumetin araştırılmaması veya yanlış goüsterilmesi bozma nedenlerindendir. Husumet mahkemece resen araştırılmalıdır. Haâkim tapu kayıtları ile bu hususları denetlemelidir. Davacı yoünetici ise karar defterinden yoüneticinin gerçekten yoünetici olup olmadıgğı ve bu davayı açma yetkisinin bulunup bulunmadıgğı denetlenmelidir.
Mahkemenin huükmuü icraya elverişli olması gerekir. Huükuüm metni ile uygulama arasında çelişki olmaması için keşif sırasında mutlaka bir fenci/inşaatçı bilirkişiye kroki hazırlattırılması ve huükuümde bu krokiye atıfta bulunulması gerekir.
Huükmuün yerine getirilmesi için mutlaka kat muülkiyeti yasanının 33. Maddesi geregğince davalıya yine huükuümde uygun ve belli bir suüre verilmelidir. (oürnegğin, “ davalıya karar geregğinin yerine getirilmesi için kesinleşmeden itibaren 30 guün suüre verilmesine, aksi takdirde davacıya icraen infaz yetkisinin verilmesine” şeklinde huükuüm kurulmalıdır.) Bu suürenin verilmemesi oünemli bir eksiklik olmakla birlikte bu yoünden eksikligği olan huükuüm, yargılamanın gereksiz yere uzamaması için çogğunlukla duüzeltilerek onanmaktadır.
Onaylı mimari projenin birden fazla olması veya tadilat projeleri yapılması halinde hangi projenin dogğru ve uygun oldugğunun resen araştırılması ve zemine uygulanarak tespit edilmesi gerekir. Yanlış projeye dayanarak huükuüm kurulması bozma nedeni sayılmaktadır.
Bu davalarda mutlaka inşaatçı bilirkişisinin goürevlendirilmesi gerekir.
İtirazın İptali/Alacak Davaları
Genel Olarak
ÜÜ zerinde kat muülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda ortak gider alacaklarının tahsili için açılan davalardır. Dogğrudan alacak davası olarak açılabilecegği gibi icra takibi ile yapılan itirazın kaldırılması şeklinde de açılabilir. Sonucu ve uygulaması aynıdır.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yoünetim planının, yoüneticide bulunan, apartman karar defterinin, işletme defterinin ve tutulması zorunlu olmamakla birlikte tutulmuş başka defterler varsa onların da mutlaka dosyada olması gerekir. Aynı zamanda hangi taraf olursa olsun oüdemeye ilişkin her tuürluü apartman makbuzu, koçanı, banka dekontu, oüdemeye ilişkin yazılı belgeler vs. de dosyada bulunmalıdır.
Bundan başka apartmanın ortak hesabının bulundugğu banka şubesinden herkesin veya davalının yaptıgğı tuüm oüdemeleri goüsterir ayrıntılı ekstre veya doükuümlerin de getirtilmesi gerekir. Ortak borcun karşılıgğında takas, mahsup vs. iddiasının mutlaka yoüntemince araştırılmalıdır. Tuüm deliller toplanıldıktan sonra haâkimin kendi bilgisini aşıp teknik bilgiyi gerektirecek derecede kompleks konularla ilgili muhasebeci veya maliyeci bir bilirkişinin yardımından faydalanılmalıdır.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Üygulamada gecikme tazminatının tanımı ve tespiti noktasında sıkça hata yapılmaktadır. Gecikme tazminatı kat muülkiyeti yasasından kaynaklanan oüzel bir tazminat tuüruü olup alacagğın ifasının gecikmeye başlanıldıgğı aydan itibaren normal faizin yanında ayrıca %5 gecikme tazminatı olarak uygulanır. Bunun başlangıcının tespiti çok oünemli olup bu konuda hiç araştırma yapılmaması bozma nedeni olarak kabul edilmektedir.
İİcra inkaâr tazminatı taleplerinde de sıkça hata yapılmaktadır. Bu davalar genellikle itirazın iptali şeklinde gelmekte olup apartman borcu likit kabul edildigğinden dolayı yoünetim lehine her zaman icra inkar tazminatına huükmedilmesi gerekir. Üygulamada bu husus goüzden kaçırıldıgğından bu yoünden kararlar bozumluktadır.
İİspat yuükuü açısından da hatalarla karşılaşılmaktadır. Bu davalarda ispat yuükuü ters olup, davayı açan apartman yoünetimi degğil davalı olan borçlu ortak gider borcunu oüdedigğini ispatlamalıdır.
Davayı açan kişinin yeterli çogğunlukla yoünetici seçilmemiş olması, bu konuda karar iptali davası açılmış olması vs. bu davanın açılması ve goüruülmesi açısından oünemli degğildir. Bu nedenle bekletici mesele, husumet araştırması gibi işlerle vakit kaybedilmemelidir. Zira kazanılacak para şahsın cebine degğil apartmanın ortak hesabına girmektedir. Ancak uygulamada bu nedenlerle hatalı bir şekilde davanın husumetten reddedildigği goüruülmektedir.