Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır?
(634 s. KMK. m. 3, 5, 33)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesi
Yetkili mahkeme
Ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi
Davacı
Kat maliki veya kat irtifakı sahibi
Davalı
Diğer kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri
Açıklamalar
Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esaslara göre “Bağımsız bölümlere” tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “Arsa payı” denir. (634 s. KMK. m. 2/d)
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (634 s. KMK. m. 3/1)
(Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.l) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (634 s. KMK. m. 3/2)
(Değişik 3. fıkra: 5912 – 23.6.2009 / m.l) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. (634 s. KMK. m. 3/3)
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetindenveya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. (634 s. KMK. m. 5/1)
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakıkurulmamış arsa payı bırakılamaz. (634 s. KMK. m. 5/2)
Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. (634 s. KMK. m. 5/3)
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. (634 s. KMK. m. 5/4)
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de,kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. (634 s. KMK. m. 5/5)
Arsa payları nasıl hesap edilecektir:
a-Her bağımsız bölüme, arsa payının ifade ettiği değeri de ihtiva etmek üzere alım- satım (rayiç) değeri dikkate alınarak değer biçilir.
b-Her bağımsız bölüm için tespit edilen değerler toplanarak anagayrimenkulün değeri bulunur.
c-Bağımsız bölüm ile anagayrimenkulün değerleri arasındaki oran arsa payı olarak kabul edilir.
Arsa payının yanlış hesaplandığını iddia eden bağımsız bölüm maliki, kat malikleri kuruluna başvurarak yanlışlığın düzeltilmesini ve arsa paylarının yeniden düzeltilmesini isteyebilir. Kat malikleri, talebi, oybirliği ile kabul ederlerse, arsa paylarını yeniden düzenlenerek tapu dairesine liste halinde bildirilir.
Kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri arasında oybirliği sağlanamazsa, arsa payının düzeltilmesini isteyen kat maliki veya kat irtifakı sahibi, gayrimenkulun bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak arsa payının yeniden düzenlenmesi davası açabilecektir.
Davada, tüm kat malikleri davalı olarak gösterilecektir.
Genel kömürlük, genel garaj, sığınak, teras gibi ortak yerlere arsa payı ayrılamaz. Böyle yerlere arsa payı ayrılmış ve bir paydaş lehine kat tescil edilmişse, her hangi bir kat maliki veya kat maliki olan yönetici, lehine tescil yapılan kat malikini davalı göstererek, arsa payının iptalini ve diğer kat maliklerine payları oranında dağıtılmasını ve tapuya tescilini dava edebilecektir.