6098 Sayılı Kanun Sonrası Bazı Değişiklikler

TBK, getirdiği bazı hükümler ne 818 sayılı kanunda ne de 6570 sayılı kanunda yer almamaktadır. Ancak bu hükümler çoğunlukla Yargıtay’ın, birçok uyuşmazlıkta uyguladığı kabul ettiği içtihatların özünden oluşmaktadır. Bu başlık altında kısaca bu hususlara de­ğinmek istiyorum.

Yan Giderlere Katlanma Yükümlülüğü

818 sayılı kanunun 258. Maddesi, TBK’nda 303. Madde olarak yer almıştır. Maddeye göre; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya veren kiralananm kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi ve­ya üçüncü kişiler tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yü­kümlüdür. Kiraya veren ya da üçüncü kişilerin yaptığı bu yan gider­ler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı hüküm altına alınmıştır. Yan gider borçlarmm kiracıya ait olması için sözleşmede özel hü­küm olması gerekir. Bununla birlikte kanunun 341. maddesinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu kullanma giderlerine de yer verilmiştir. Buna göre aksine bir hüküm ya da adet yoksa kiracı, kira süresi boyunca ısıtma, apartman temizlik aidatı, aydınlatma ve su gibi yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Ancak, kirala­nanın çatısının veya su tesisatının onarılması gibi sözleşme sü­resince kiralananın kullanıma elverişli durumda bulundurulma­sıyla ilgili olan yan giderlere katlanma mükellefiyeti ise kiraya verene aittir.

Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Yükümlülüğü

TBK 316. Maddesinde şu hükme yer verilmiştir: ” Kiracı, kirala­nanı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananm bu­lunduğu taşmmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı dav­ranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasmda, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Di­ğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasmda, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anla­şılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımmdan çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Madde hükmünden de anlaşılabi­leceği gibi burada kiracı, kira borcunun ödenmesinde temerrüde düşebildiği gibi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yü­kümlülüğünde de temerrüde düşebilir. Burada kendisine verilecek yazılı bir bildirim ile olumsuz durumun giderilmesi için 30 günlük bir süre verilmesi gerekir. Bu bildirimde verilen süre zarfında olum­suz durumun giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği uya­rısı yer almalıdır. Gerçekten de bu süre sona ermesine rağmen olumsuz durum halen devam ediyorsa sözleşme feshedilmiş sayıla­rak tahliye davası açılabilir. Maddenin son fıkrasında belirtildiği gi­bi çekilemez veya ağır zarar ya da ihtarın yararlı olmayacağı du­rumlarda kiracıya bu süre verilmeden de sözleşme feshedilebilir. Elbette ki bu durumları ispat külfeti iddia eden davacıya ait olacak­tır. Davacının iddia ettiği durumları takdir yetkisi hakime ait olacak­tır. Mahkeme, bu başlığın altında iddia edilen olaylar her ne ise bun­ları hakkaniyete göre değerlendirecektir.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiracı, kiraya veren ile aralarında ki sözleşmeye rağmen söz­leşme süresine uymadan kiralananı boşaltırsa sözleşmeden doğan borçlarının devam edeceği Kanun’un 325. maddesinde hüküm altma alınmıştır. Kiracı kiralananı boşaltmasına rağmen kira ve anlaşılan yan giderler dâhil olmak üzere yükümlülüklerden kurtulmak isti­yorsa, kendisi yerine başka bir kiracı bulma yoluna gidebilir. Ancak bu kişinin; kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekir.

. Taşınmaz kira süresi dolmadan erken tahliye edildiğine göre, kiracı kural olarak dönem sonuna kadar ki kiralardan sorumludur. Buna karşın kiralayanın da, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böy- lece zararın artmasını önlemesi gerekir.

Kiralanan erken tahliye edildiğinde, kiracının doğacak zararları önleme adına kiralananın anahtarını kiracıya vermesi veya onun kolayca alabileceği şekilde ulaştırması gerekir. Aksi halde kiralanan boşaltılmış olsa da anahtarm kiraya verene ulaştırılmadığı ve nerede olduğu belli olmayan durumlarda kiralanan tahliye edilmiş sayılmaz ve tüm yükümlülükler sözleşme sonuna kadar devam eder. Burada anahtarm uygım şekilde bırakıldığını ispat yükü kiracıya aittir.

Kira sözleşmesinde taraflar arasında bir ihbar süresi öngörüle­rek tek taraflı sözleşmenin feshedilebileceği kararlaştırılmış ise, kira­cının anahtarı bırakarak tahliyesi bu fesih anlamını taşıyacağından, kiracı burada en fazla ihbar süresi kadar kira borcundan sorumlu tutulabilir. Ayrıca kira sözleşmesinde taraflar arasmda erken tahliye durumunda bir cezai şart öngörülmüş ise, bu şartm yeniden kirala­nabilecek makul süreden fazla olduğu iddiası ile geçersizliği ileri sürülemez.

Mahkeme taraflar arasmda anahtarm bırakılmış veya evin tah­liye edilerek kiraya verene teslim edilmiş olması noktasında bir an­laşmazlık yoksa kiralananın konumu itibari ile yeniden kiralanabile­cek makul süre hesaplaması için dosya emlak konusunda uzman bir bilirkişiye tevdi edilerek bu konuda rapor hazırlaması istenebilir. Son olarak da kira sözleşmelerinde yer alan kefil ödenmeyen kira ve yan yükümlülüklerden sorumlu olsa da, kefilin sorumluluğu kural olarak belirli miktardaki borçlardan sorumludur. Ancak burada ta­lep edilen miktar belirli olmadığı için kefilin sorumluluğuna gidile- memesi gerekir.