Muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, uygulamada oldukça sık rastlanan dava türlerindendir. Yüksek tapu harçları ve veraset intikal vergisi ödememek amacı ile, gerçek iradesi bağışlama olduğu halde, bir çok kişi, satış yolu ile gayrimenkulünü devretme eğilimi göstermektedir. Hal böyle olunca da,  satış sözleşmesi muvazaalı olduğundan, gizli bağış sözleşmesi de şekil şartlarına uyulmadan yapıldığından geçersizlik sonucunu doğurmaktadır.

Halbuki saklı pay sahiplerinin haklarını etkilemeyecek şekilde, murisin, sağlığında, tasarruf nisabı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkı mevcuttur.

Devletin yüksek miktarda harç ve vergi tahakkuk ettiriyor olması, ilgilileri, muvazaalı işlem yapmaya zorlamaktadır. Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak;

100.000,00 TL rayiç değerdeki  bir gayrimenkulünü bağışlamak isteyen biri, bu işlemi yasal prosedüre göre gerçekleştirmek istediğinde, 2015 yılı için;

206,25 TL döner sermaye ücreti

6.831,00 TL Tapu harcı (Rayiç değerin binde 68,31’i) olmak üzere 7.037,25 TL masraf gerekecektir.

Bir de işin intikal vergisi boyutu vardır. Şöyle ki;

İvazsız intikaller grubuna giren bağışlamalarda, ilk 200.000,00 TL için %10 intikal vergisi sözkonusudur. Rayiç değer arttıkça, % oranı da artmaktadır. Dolayısı ile 100.000,00 TL rayiç bedelli bir gayrimenkul için yaklaşık 10.000,00 TL de intikal vergisi ödemek gerekecektir. Bağışlanan kişi, genellikle bunu ödeyecek maddi güce sahip olmadığından, bu tutar da bağışlayanca karşılanmaktadır.

2015 yılı için ,ivazsız suretle meydana gelen intikallerde 3.711.-TL’ye kadar vergi muafiyeti bulunmakta ise de, bu tutar oldukça düşük tutulmuştur.
Sonuç olarak, 100.000 TL değerindeki gayrimenkulünü bağışlamak isteyen biri, yaklaşık 17.000 TL masraf edecektir.

İşlemin satış gibi gösterilmesi durumunda ise, 206,25 TL döner sermayeye ek olarak, alıcıdan %2, satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı ödenmesi gerekecek ve yapılması gereken masraf, 4.206,25 TL olacaktır. İntikal vergisi de doğal olarak söz konusu olmayacaktır.

Bir tarafta 17.000,00 TL, diğer tarafta 4.200,00 TL masraf söz konusu olunca, masraftan kısmak adına, geçersizlik sonucunu doğuracak olsa da, tercih, genellikle satıştan yana yapılmaktadır.

Ben yasal prosedüre uyacağım ve bağışlama yapmak istiyorum diyorsanız, o zaman bilmeniz gerekenler ve yasal prosedür aşağıdaki gibidir…

Bağışlayanın, sağlar arası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmelere bağışlama sözleşmesi adı verilmektedir.

18 yaşını bitirmemiş kimseler, TMK Madde 11. uyarınca ergin sayılmadıklarından bağış yapamazlar.

Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan kişiler (Örn. zihinsel engelliler) bağış yapamazlar.

Reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamazlar. Vasinin, vesayeti altındaki kişinin malını bağışlaması mümkün değildir.  Küçük ve kısıtlılar, temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasalar da kendisine yapılacak bağışı kabul edebilirler.Ancak veli veya vasi küçük veya kısıtlıyı bu bağışı kabulden men edebilir.

Anne-baba da velayetleri altındaki küçüğün malını satabildiği halde bağışlayamazlar.

Bağış işlemi için tapuya müracaat edilirken;

1-Bağışlanmak istenen gayrimenkulün tapu fotokopisi veya tapu kaydı (Zaruri değil, sistemden de çıkartılabilir)

2. Bağışlayanın ve bağışı kabul edenin nüfus cüzdanları veya pasaportları, (En azından fotokopisi zaruri)
3. Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları (Sonradan tamamlanabilir.)
4. İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, bağışı kabul edecek olan bizzat işleme katılmayacaksa, onu temsil eden (vekil) temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, vesikalık fotoğrafı ve temsil yetkisine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.), (Zaruri)
5. Taraflar arasında bir tüzel kişi varsa tüzel kişinin “gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi” (Ticaret Sicil’den alınacak) Tüzel kişi (Zaruri)
6. Bağışlanmak istenen gayrimenkul konut ise zorunlu deprem sigortası (dask) poliçesi. (Fotokopisi zaruri)
7. Bağışlanmak istenen taşınmazın emlak vergisi rayiç bedel yazısı (Belediyeden alınacaktır.)  (Aslı zaruri)

Bağışlama işlemi için yatırılması gerekecek tapu harçları;

1- Döner sermaye harcı (2015 yılı için 206,25 TL)

2- Belediyeden alınan rayiç bedel üzerinden % 0  (Binde) 68,31 tapu harcı (sadece bağışı kabul eden ödeyecektir.)

Tapu Sicil Müdürlüğü, bağış işleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden vergi dairesine duyuruda bulunur.

Düz bağışlamalarda, tapu sicil müdürlüğü, malikin veya bu konuda yetkili kişinin talebi ile işleme başlar. Görevli memur öncelikle bağış için gerekli belgelerin tam olup olmadığı kontrol eder.  Fotoğraf, kimlik aslı gibi sonradan tamamlatılabilecek evrak eksikliklerinin bulunması, başvuru esnasında önemli değil ise de, rayiç bedel yazısı, dask poliçesi, vekaletname gibi başvuru için zaruri evrakların bulunmaması halinde başvuru, görevli memur tarafından reddedilecek ve eksiklikler tamamlandıktan sonra ilgilinin müracaat edebileceği kendisine bildirilecektir. Bu yüzden müracaat esnasında bu evrakların (En azından başvuru için olmazsa olmaz olanların) bulunduğundan emin olmalısınız.

Eğer tapu senedi yok ise, görevli memur, ada, pafta,parsel bilgilerini soracaktır. Bunlar da bilinmiyor ise, malikin T.C Kimlik numarası üzerinden takbis ortamından bağışlanmak istenen gayrimenkulün sorgusunu yapacaktır.

Kimlik asılları müracaat esnasında gerekli değil ise de, her iki tarafın da kimlik fotokopileri tapu memuru tarafından istenecektir.

Görevli memur, başvuran kişinin tapuda malik görünen kişiyle aynı olduğunu veya malik adına bu hususta hareket etmeye yetkili olduğunu tespit eder ise, belediyeden alınan rayiç bedel yazısı, dask poliçesi ve sair zaruri evrakların bulunduğunu gördüğünde, müracaat formu düzenleyip başvurucuya imzalatacaktır.

Müracaat eden kişinin, başvuru esnasında bildirmiş olduğu telefon numarasına, başvuru numarası ile birlikte, müracaatın alındığı, harç ve varsa eksiklikler konusunda ayrıca bilgilendirileceğini içerir bir mesaj gelecektir.

Bu aşamadan sonra müracaat edenin yapması gereken şey, tapudan haber gelmesini beklemektir.

Tapu Sicil müdürlükleri, müracaatları, sabah 8’den öğlen 12’ye kadar almaktadırlar. Öncelik sırasına göre bu müracatlar için, tapu müdürü / müdür yardımcısı tarafından işlemi yapacak memurun görevlendirilmesi yapılmaktadır. İşlemin aynı gün içinde sonuçlandırılması isteniyor ise, müracaatı mümkün olan en erken saatte yapmakta fayda vardır.

Müdür  / müdür yardımcısı tarafından işlem kendisine atanan memur, öncelikle  malikin tasarruf ehliyeti olup olmadığını, reşit olup olmadığını belirleyecektir. Malikin belirli bir yaşın üzerinde olması (65 yaş)  halinde, temyiz kudretinin yerinde olup olmadığını gerekirse basit sorular sorularak belirleyecektir. Malikin temyiz kudretinde şüpheye düşülmesi durumunda ise, temyiz kudretinin yerinde olduğunu gösterir doktor raporu isteyecektir. Malikin akıl sağlığının yerinde olduğunu gösterir heyet raporu, sadece bir gün için geçerlidir. Tapu işlemleri aynı gün yetişmez ise, yeniden rapor alınması gerekecektir.

Tapu memuru, bağışı kabul edecek kişinin nüfus cüzdanına göre aynı kişi olup olmadığını, bağışı kabul edecek kişinin reşit ve temyiz kudretine sahip olup olmadığını kontrol edecektir.
Ardından gayrimenkul üzerindeki şerh ve beyanlar kontrol edilerek bağışa engel bir kayıt olup olmadığı belirlenir. Gayrimenkul üzerindeki haciz ve ipotekler bağışlamaya engel değil ise de, satışa arz şerhi, ihtiyati tedbir kararı gibi  şerhler, bağışlama işlemine engel teşkil edecektir. Eğer şerh konusuz kalmış ise, şerhi koyanın talebi veya şerhin kaldırılmasına ilişkin mahkeme kararı gereklidir. Aksi taktirde mülkiyet değişikliği sonucunu doğuracak olan bağışlama işleminin yapılması mümkün değildir.

Devir için eksiklik olmadığını gören tapu memuru, harçların yatırılması ve belirtilen saatte hazır bulunmaları için ilgiliye takbis sistemi üzerinden cep telefonuna mesaj yolu ile bilgi verir.

Gelen mesajda, 206,25 TL döner sermaye harcı ile rayiç bedel üzerinden hesaplanan tapu harcı tutarı, 12 haneli bir numara ile Ziraat/Halk/Vakıfbank/İş Bankası’na yatırılabileceği hususu bildirilecektir.

Harçlar ve döner sermaye ücreti, bankamatik üzerinden, ödemeler / tapu ödemeleri sekmesinden yatırılabilir. Yapılan ödemeler, tapu memuru tarafından sistem üzerinden görülecektir. Her ihtimale karşı alınacak makbuzları muhafaza etmekte fayda vardır.

Randevu için mesajda bildirilen gün ve saatte hazır bulunmak zaruri değildir. Daha sonraki bir gün ve saatte de imza için hazır bulunulabilir. Ancak bildirilen saate riayet etmek, işlemin bir an önce sonuçlandırılması açısından faydalıdır.

Tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet okunarak, okutularak taraflara imzalatılır. Ardından Takbis üzerinden ve resmi senetteki bilgilere göre tapu kütüğünün ilgili sayfasına tescil yapılır.

Düzenlenen tapu senedi, imzalatılıp mühürlenerek ilgilisine verilir.

Bağışlama işlemi, her zaman düz bağış şeklinde olmayabilir. Rücu şartlı bağış veya şartlı ve mükellefiyetli bağış sözkonusu olduğunda, durum biraz farklılık arzedecektir.

Rücu şartı, bağışlayanın bağışlanandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bu şart dışında bir şart rücu şartı olarak yazılamaz. Rücu şartıyla bağış yapıldığı bağış resmi senedine  ve tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılır.
Tapu kaydında rücu şartına dair şerh olması taşınmazla ilgili tasarruflara engel değildir. Bu şerh varken de her türlü tapu işlemi yapılabilir.Bu şerh,  taşınmazını bağışlayanın talebi ile her zaman terkin edilebilir. Ya da taşınmaz maliki, bağışlayanın öldüğünü belgelemek suretiyle şerhin terkinini tapudan talep edebilir. Hakkın terkini için tapu müdürlüğünce terkin harcı alınır.
Bağışı kabul eden bağışlayandan önce ölmüş ise, taşınmazını eskiden bağışlamış olan gelip talepte bulunursa şerh terkin edilir ve taşınmaz eski maliki adına tescil istem belgesi düzenlenerek tescil edilir. Bunun için tapu müdürlüğünce  tashih harcı alınır.
Taşınmazın el değiştirmiş olmasının bu aşamada bir önemi yoktur. Kimin üzerinde olursa olsun şart gerçekleşmiş ise eski malik taşınmazı adına tescil ettirebilir. Tescilden sonra tapusu iptal edilen son malike tapu dairesince yazılı bildirim yapılır. Varsa bağıştan sonra tesis edilmiş takyidatların tümü terkin edilir. Terkin edilen hak sahiplerine yazılı bildirim yapılır.

Bağışlama, bir şarta bağlanarak da yapılabilir. Tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı bir şartın resmi senede veya tapu kütüğüne yazılması mümkün değildir. Ancak tescili bozucu olmayan veya hükümsüz kılmayan her türlü şart ve mükellefiyet resmi senede yazılabilir.
Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlı olan bağışlamada, vasiyete ilişkin hükümler uygulanır.
Bağışlayan bağışlamasına yüklemeler koyabilir. Bağışlayan, sözleşme gereğince bağışlanan tarafından kabul edilmiş olan yüklemelerin yerine getirilmesini isteyebilir. Şart veya mükellefiyet bunlardan yararlanan kişinin talebi ile her zaman terkin edilebilir.

Şart ve mükellefiyetin kanuna ve ahlaka aykırı olmaması, imkansız bulunmaması gerekir.
Tapu kütüğünde yazılı hiçbir şart veya mükellefiyet, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmaya engel değildir.