Şuf’a (Önalım) Davası Nasıl Açılır?

(4721 sayılı TMK. madde 732, 733, 734, 735, 736)

Görevli Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi (6100 s. HMK. m. 2).

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (6100 s. HMK. m. 12).

Davacı

1-Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) taşınmazdaki hissesini satan paydaş hariç, di­ğer hissedar ve hissedarlar.

2-İştirak halindeki mülkiyette bütün malikleri birlikte veya miras şirketi mümessili.

Davalı

Onalım hakkına konu taşınmazdan pay satın alan ve yeni tapuda malik gözüken kim­se veya kimseler.

Zamanaşımı

a-Satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerin­den iki yıl geçmekle düşer. Yasal onalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, onalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Onalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak baş­ka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

b-Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen nazara alınacaktır.

Açıklamalar

Onalım hakkı; mükellefin, hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması duru­munda, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında öncelikle kendisine devrini isteme yetkisini veren haktır, yenilik doğuran haklardandır.

Paylı mülkiyette her hangi bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar onalım hakkını kullanabilirler.

Onalım hakkı, paylı mülkiyette her hangi bir paydaşın payının tamamını veya bir kıs­mını kendi serbest iradesi ile satması halinde kullanılır. Bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa onalım hakkı kullanılamaz.

Takas halinde, şufa hakkı cereyan etmez.

Bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanı­yorsa onalım hakkı kullanılamaz.

Paylı mülkiyet nedeniyle doğan onalım hakkı, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcut olduğundan davacının paydaşlığının yargılama süreci içinde korunması zorun­ludur. Davacının dava açıldıktan sonra herhangi bir şekilde onalım hakkına konu edilen taşın­mazdaki payını kaybetmesi halinde dava hakkı ortadan kalkacağından davanın reddi gerekir.

Paydaş diğer paydaş aleyhine onalım davası açamaz.

Onalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği gibi bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebilecektir. Böylece Onalım hakkından feragat içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmî yazılı şekle tâbi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adî yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci hâlde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.

Yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildiril­mesi gerekir. Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü süre olup hâkim tarafından resen araştırılacaktır.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hakkı, şerhte belirtilen süre­de ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Onalım hakkına konu bir satış bulunmalı ve bu satışın tapu siciline tescil edilmiş ol­ması gerekir.

Onalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Onalım hakkı sahibi (Davacı), adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcı (davalı) tarafından yapılan tapu giderlerini (tapu harç ve masraflarını), hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatıracaktır. Nakit dışında yapılacak ödemeler (teminat mektubu gibi) geçerli kabul edilmeyecektir.

Davacı, taşınmazda hissedar olduğunu tapu kaydı veya veraset ilamı ile ispat edecektir.

Onalım davasına konu edilen payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak paylaşılıp her bir paydaş belli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle onalım hakkını kullanması M.K. 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Bu itibarla fiilen bölünme savunmasının mahkeme tarafından dikkate alınması gerekir.

Şuf’a davalarında, hak düşürücü sürenin geçirildiği savunması, bir itiraz olduğundan yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir, süre itirazında bulunan davalı, bu savunma­sını ispat etmek zorundadır. Böyle bir savunma her türlü delil ile ispat edilebilir.

Şuf’alı payın paydaşlarından birinin, adını belli ettiği üçüncü kişiye karşı, başka bir paydaştan paylı malı satın aldığında şufa hakkını kullanmayacağı yolundaki sözleşme biçi­me bağlı olmadan geçerlidir. Bu durumda yazılı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olduğu­nun kabul edilmesi gerekir.

Şuf’a hakkının kullanılmasına yol açan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan şuf’a davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, sözleşmede gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep et­mesi TM.K.’nun 2. maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile de bağdaştırılmaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine, eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır. 8.11.1991 gün 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında da, iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle defi değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür.

Bu durumda, şuf’a hakkının kullanıldığı tarihte şuf’alı payın değerinin tespit edilip be­delin yatırılmasına hükmedilmesi gerekir.

Onalım hakkı kullanılan pay, iştirak halinde mülkiyete konu bir pay ise bütün malikle­rin birlikte dava açmaları veya miras şirketine mümessil tayin edilmesi gerekir.

Satıcı ve alıcının karı-koca olması halinde satışın miras hukukuna dayalı olarak bağış amacıyla yapıldığının kabulü gerekir. Bu durumda onalım hakkı kullanılamaz.

Davanın açılmasından sonra şufa’ya konu pay üçüncü bir kişiyle devredilirse, HMK.’nun 125. maddesine göre davacı davayı, ya üçüncü kişiye karşı yürütür veya davalı­ya karşı tazminat davası olarak sürdürür. Yani davacının seçimlik hakkı vardır.

Kat mülkiyetine tabi yerlerde ön alım hakkı kullanılamaz. (KMK. madde 8)

Şuf’a (Önalım) Davası Dilekçe Örneği

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI         :……………………………… (T.C.     Kimlik no:……………………… )

Adres            :……………………………………….

VEKİLİ           : Av………………………

Adres            :……………………………………….

DAVALI         :……………………………………….

Adres            :……………………………….

KONU            : Şuf’a

DAVA DEĞERİ :………………. TL.

AÇIKLAMALAR :1- Müvekkil, ………………….. ili, …  ilçesi, mahallesi ……….  ada …. parsel

sayılı taşınmazın………… hissesinin malikidir. (EK-1)

2-Maliklerden ……  hisse sahibi …………………. ,… bu hissesini ………. tarihinde ………. TL.

bedelle davalı……………. ne müvekkilime her hangi bir teklifte bulunmadan, habersiz olarak

satmıştır.(EK-2)

3-Bu güne kadar gerek satıcı, gerekse alıcı……………………… tarafından müvekkile satışla

ilgili olarak bir bilgi verilmediği gibi her hangi bir ihtarnamede keşide edilmemiştir. Dolayı­sıyla satıcı ve alıcı yasal yükümlülüklerini yerine getirmemişlerdir. Bu satıştan müvekkilin tesadüfen haberi olmuştur. (EK-3)

4-Müvekkil ………….. ,…. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732, 733, 734 ve devamı

maddeleri uyarınca kanuni ön alım haklarını kullanmak istemektedirler. Şufa bedeli ve masraflarını davalıya ödemeye hazırdır.

Açıklanan nedenlerle, kanuni şufa hakkımızın tanınarak, davalı adına tapuda kayıtlı hissenin tapusunun iptali ile müvekkil adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi ve davalı adına tapuda kayıtlı hissenin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi bakımından İHTİYATİ TEDBİR konulması için iş bu davanın açılması zaruri olmuştur.

DELİLLER : Tapu kaydı, akit tablosu, tanık beyanı, Yargıtay kararı ve sair deliller.

HUKUKİ SEBEPLER : 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732, 733, 734 ve devamı maddeleri.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerden ötürü, sübut bulacak davamızın kabulü ile;

1-Öncelikle, üçüncü kişilere devrinin önlenmesi bakımından davalı ……………….. adına ka­

yıtlı hisse üzerine İHTİYATİ TEDBİR konulmasına,

2-Dava konusu,…………. ili, …………  ilçesi,           mahallesi ……. ada ………..  parsel… sayılı

taşınmazdaki, davalı…………… adına kayıtlı………… hissenin, tapu kaydının iptali ile, iptal olan

tapu kaydının bu kez, müvekkil davacı …………………..  ve    ……… olma …………………  doğumlu

…………………. adına… tapuya kayıt ve tesciline,

3-Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,

Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz………. /… /….

Davacı Vekili

Av……………..

EKLER:

Ek-1 Tapu kaydı

Ek-2 Akit tablosu

Ek-3 Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık konuları gösterir tanık listesi,

Ek-4 Yargıtay kararları

Ek-5 Onaylı vekâletname