Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyette genel kurallar

Medeni Kanunun 688. maddesine göre: “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülükle­rine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

Madde içeriğinden anlaşılacağı gibi, paylı mülkiyette birden fazla şahıs bulunmakta ve fakat bunların tamamı bir tek eşya üzerinde belli hisseler oranında malik olmaktadır­lar. Eğer paylar belirtilmemiş olursa o zaman hisseler eşit olarak kabul edilir.

Yine maddeye göre, paylı mülkiyette ki maliklere paydaş denilmiştir. Bu paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve sorumluluklarına sahip bulunmaktadırlar.

Paydaşlardan biri ötekilerinin rıza ve muvafakatleri olmadan payını satma, rehnetme gibi bir takım tasarruflarda bulunma yetkisine sahip oldukları gibi, alacaklılar tarafından payı haczettirilebilir.

Burada şunu açıkça belirtmekte yarar vardır. Paylı mülkiyette eşya tektir taksim edil­medikçe bir tek şey üzerinde ve fakat belli hisseler oranında mülkiyet söz konusudur.

Örneğin bir otomobil iki kişinin olabilir. Burada paylı mülkiyet söz konusudur. Ya da bir taşınmaza her biri pay oranı ile dört kişi birlikte maliktir. Toplam pay 4 olmasına karşılık maliklerin her biri 1 pay sahibidir. Ancak gerek otomobil gerekse taşınmaz tektir.

Yönetim ve tasarruf

Anlaşmalar

Paylı mülkiyette Paydaşların oy birliği ile alacakları kararlar uyarınca; yararlanma, kullanma ve yönetim konusunda yasadaki düzenlemelerin aksine düzenleme yapabilirler.(MK.m.689.) Ancak böyle bir karar almaları halinde: Paydaşların aşağıda sayılan iki konuda hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz.

• – Eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek.
• – Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Paylı mülkiyette taşınmazlar ile ilgili anlaşmalar, imzalarının noterlikçe onaylanması şartıyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. (MK. m.689/son)

Olağan yönetim işleri

Medeni Kanunun 690. maddesine göre; Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetki ile ilgili farklı dü­zenleme getirilebilir.

Önemli yönetim işleri

Paylı mülkiyette “önemli yönetim işleri” Medeni Kanunun 691. maddesinde düzen­lenmiştir. Bu düzenleme uyarınca; İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaşların çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir.

Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elve­rişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de ayni çoğunluk aranır.

Pay ve paydaşların eşitliği halinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir: gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

Paylı mülkiyette “olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” Medeni Kanunun 692. maddesinde hükme bağlanmıştır.

Buna göre; Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanılmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı nı.ılın lamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olma ılıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlaı malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında bölünmesi biçi­minde de olabilir.

Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaş­ları temsilen sağlayabilir.(MK.m.693)

Giderler ve yükümlülükler

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren “yönetim giderleri”, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.

Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.(MK.m.694)

Kararların Bağlayıcılığı

Paylı mülkiyette yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlar.

Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan pay­daş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.(MK.m.695)

Paydaşlıktan Çıkarma

paydaşın çıkarılması

Paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı (Kiracı gibi) kişilerin veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin (oğlu-kızı gibi) tutum ve davranış­larıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden diğer paydaşlar için paylı mülkiyet ilişkisinin de­vamını çekilmez bir hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Aksi kararlaştırılmadıkça davanın açılmasına, pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir.

Hâkim çıkarma istemini haklı görürse çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana verilmesine karar verir.

Eğer mal taksim edilemiyorsa, payın dava tarihindeki değeri belirlenerek kendileri­ne devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir.

Davanın kabulü halinde, payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Diğer hak sahiplerinin çıkarılması

Paylı mülkiyette intifa hakkı sahibi, diğer bir ayni hak sahibi veya tapuya şerh edil miş şahsi hak sahibi de kıyas yolu ile paydaşın çıkarılması hakkındaki hükümler uygula narak paydaşlıktan yani hak sahipliğinden çıkarılır.

Ancak devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir. (MK.m.697)

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylaşma istemi

Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırılabilir.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Buradaki resmi şekil aktin ispat şartı değil sıhhat şartıdır. Şerh ise üçüncü şahıslara karşı aktin hüküm ifade ettiğini göstermektedir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.(MK.m.698).

Uygun olmayan zaman bazı sebeplerden ötürü örneğin o şeyin değerinin çok düşük okluğu bir dönemde paylaşmanın paydaşların zararına olacak zamandır.

Paylaşma biçimi

Paylaşma malın paydaşlar arasında aynen bölünmesi ya da taksimi kabil olmazsa, o zamanda pazarlık veya açık artırma suretiyle satılarak elde edilecek bedelinin paylar oranında paydaşlara bölüştürülmesi şeklinde yapılır.

Paylaşma biçiminde paydaşlar arasında uyuşma sağlanamaz ise, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın bölünerek (taksim edilerek) paylaştırılmasına karar verir.

Paylaşma davalarına şuyuun giderilmesi davası ya da uygulamada HMUK. nun maddesinde yer alan adıyla “izale-i şüyu davası” denilmektedir. Bu tür davalarda görevli mahkeme HMUK. nun 8. maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili makeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın niteliği eda davasıdır.

Eğer bölünen parçalar arasında denklik yok ise, diğer bir deyişle değerleri bir birine eşit olmazsa, bu durumda ivaz ilavesi yani eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun olmazsa, örneğin imar planına göre taşın mazın taksimi kabil değil ise, ya da paylı malın önemli bir değer kaybına sebep olacak ise, Örneğin traktörle tarım yapılan geniş yüzölçümlü bir taşınmaz bölününce makineli tarıma elveıişsiz hale gelecekse elbette değer kaybedecektir. İşte bu gibi hallerde hâkini açık arttırma ile satışa karar verir.

Mahkemeye gitmeden paydaşlarda açık artırma ile satışa karar verebilirler. Ancak bu halde bütün paydaşların rıza ve kararı gereklidir. Başka bir anlatımla bütün ortakların İttifak (oy birliği) halinde karar vermeleri gerekmektedir. (MK.m.699)