Konut Yapı Kooperatifi Ortaklığına Dayalı Tapu İptali Tescil Davası

Fazla çalışmaya ilişkin yasal düzenlemeler

Konut Yapı Kooperatifi Ortaklığına Dayalı Tapu İptali Tescil Davası

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
2013/1599 E.
2015/1057 K.

Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bodrum 2.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 26.02.2010 gün ve 2004/711 E.-2010/81 K.sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 16.01.2012 gün ve 2011/3044 E.-2012/36 K. sayılı ilamı ile;

(…Davacı vekili, davalı kooperatifin ortağı olan müvekkilinin ihraç edildiğini, açtıkları dava sonunda ihraç kararının iptaline karar verildiğini ileri sürerek, davacının aidat borcu belirlenerek davalı kooperatife ödeme yapılmak üzere süre verilmesini, ödeme sonrasında davalı kooperatif adına tescilli B..-K..Mevkii, 357. Ada, 1 Nolu Parselde kain 138 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının aidat borcunun 41.969,97 TL olduğu, davacının bu meblağı yargılama sırasında ödediği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı kooperatif ortağı olan davacıya çekilen kur’ada isabet eden dairenin tapusunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. madde hükmünde yazılı eşitlik ilkesi gereğince, tüm ortaklar hak ve vecibelerde eşittirler.
Davacının tapu iptali ve tescili isteyebilmesi için, kur’ada adına isabet eden hisseye yönelik tüm ödemeleri yapmış olduğunu, konut sahibi olan diğer ortaklarla eşit durumda olduğunu ispatlaması gerekmektedir.

Somut olayda, davacının davalı kooperatifin ortağı iken ihraç edildiği, açılan dava sonunda ortaklığa geri döndüğü, aidat borçlarını ödemediği, dava ile aidat borcu belirlenerek davalı kooperatife ödeme yapılmak üzere tarafına süre verilmesini, yapacağı ödeme sonrasında kur’ada adına isabet eden dairenin davalı kooperatif adına olan tapusunun iptali ile adına tescili istediği, yargılama sırasında dava tarihi itibariyle davacının ödemesi gereken meblağın belirlendiği, davacının davalı kooperatife belirlenen meblağı ödediği, bu ödemeye istinaden davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır. Öte yandan, mahkemece benimsenen bilirkişi raporunda, davacının ödemesi gereken meblağın dava tarihi itibariyle belirlendiği, davadan sonra tahakkuk eden aidat alacağının gecikme faizi ile davacıdan istenebileceği belirtilmiştir.

Bu durumda, mahkemece, somut olayda yukarıda açıklanan ilkeler dikkate alınmak suretiyle, davalı kooperatifin taşınmazının bulunduğu, davacının tüm aidat borcunu ödemediği nazara alınarak tapu iptali ve tescili isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır….)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava konut yapı kooperatifi ortaklığına dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkilinin ödenmemiş aidat borçlarını ve gecikme faizlerini ödemek suretiyle, kur’ada adına isabet eden 138 numaralı bağımsız bölümün adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili bağımsız bölümün davacı adına tescil edilebilmesi için geçmiş aidat borçlarını ve gecikme faizlerini ödemesi yanında, bu ödemenin diğer kooperatif üyelerinin ödemesine eşdeğer tutarda ve karar tarihine kadar oluşacak diğer borçları da karşılayacak biçimde belirlenmesi gerektiğini bildirmiştir.
Mahkemece bilirkişi tarafından dava tarihi itibariyle hesaplanan aidat ve diğer fer’iler toplamının davacı yanca ödenmesi üzerine davanın kabulü ile tescile dair verilen karar; davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, mahkemece, her davanın açıldığı tarihteki hukuki duruma göre incelenerek sonuçlandırılacağı ilkesinin yargılama hukukunun temel ilkelerinden olduğu, dava tarihinden sonra oluşan ve oluşacak borçların yargılama sürecisnde belirlenmesindeki zorluk ile bu tutarların kooperatif tarafından icra takibi yapılmak suretiyle her zaman tahsilinin mümkün olduğu gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; konut yapı kooperatiflerinde, birikmiş aidat borçlarının yargılama aşamasında depo edilmesi suretiyle bağımsız bölüm mülkiyetinin geçirilip geçirilemeyeceği ve bunun için belirlenecek borç tutarının dava tarihine göre mi, yoksa dava tarihinden sonra tahakkuk eden tutarlar da dâhil edilerek mi hesaplanacağı noktasında toplanmaktadır.
Konut yapı kooperatiflerinin temel amacı ortaklarını konut sahibi yapmak yanında; ortakların sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını da karşılamaktır (Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesi, m.6). Ancak bunun için de üyelerin kooperatife karşı olan yükümlülüklerini zamanında ve tam olarak yerine getirmesi gerekir. Bu noktada Kooperatifler Kanunu’nun 23 üncü maddesi de dikkatten kaçırılmamalıdır. Hükme göre: “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dâhilinde hak ve vecibelerde eşittirler”.
Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkının bulunduğu tabiidir. Belirtmek gerekir ki, kural olarak dava tarihinde borcu olan ortağın tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı tartışmasızdır (HGK, 14.06.2013 gün ve 2012/23-1624 E., 2013/839 K.).
Somut olayda davacı üyesi olduğu davalı kooperatiften ihraç edilmiş ve ihraç kararının Bodrum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.11.2000 gün ve 1998/995 E., 2000/632 K. sayılı kararı ile iptal edilmesi üzerine ortaklık sıfatını tekrar kazanmıştır. Davacının dava tarihinde kooperatif ortağı olduğunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek dava dilekçesindeki beyanlarından ve gerek yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporundan da davacının dava tarihinde kooperatife aidat ve fer’ilerinden kaynaklanan borcu olduğu sabittir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının ödemesi gereken meblağın dava tarihi itibariyle belirlendiği, davadan sonra tahakkuk eden aidat alacağının gecikme faizi ile davacıdan istenebileceğinin belirtildiği anlaşılmaktadır.
Bu noktada vurgulamak gerekir ki, yargılamaya hâkim olan ilkelerden biri olan taleple bağlılık ilkesi (HUMK.m.74 ve HMK.m.26), şartları uygun düştüğü ölçüde davalı için de geçerlidir. Bir diğer anlatımla hâkim, davalının savunması ile de bağlıdır ve davalının cevap dilekçesinde istediğinden fazlasına ya da bundan başka bir şeye hüküm veremez (KURU, B.: Hukuk Muhakemeleri Usûlü, C.III, İstanbul 2001, s.3096).
Nitekim somut olayda davalı kooperatif, hiç bir aşamada davanın reddine karar verilmesini istememiş; aşamalardaki beyanlarında davacının geçmiş aidat borçlarını ve gecikme faizlerini ödemesi yanında, bu ödemenin diğer kooperatif ortaklarının ödemesine eşdeğer tutarda ve karar tarihine kadar oluşacak diğer borçları da karşılayacak biçimde belirlenmesi gerektiğini bildirmiştir.
Özellikle davalı yanın savunmasının davanın reddi yönünde olmaması ve Kooperatifler Kanunu’nun 23 üncü maddesindeki ilke çerçevesinde diğer ortaklara eşdeğer bir ödeme yapılması gerektiği yönünde belirginleşmesi ile dava tarihinde borcu olan ortak lehine tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceğine ilişkin ilkenin –somut olay bakımından– uygulama kabiliyetinin olmadığı; böyle bir kararın taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözmeyeceği ve borcun belirlenmesi konusundaki nizayı ortadan kaldırmayacağı, daha önemlisi kooperatifin tasfiyesinin ve sona ermesinin gecikeceği kabul edilmelidir.
Hal böyle olunca, davacının borçlu olduğu tutarın mahkemece doğru biçimde belirlenerek, bunu kooperatife ödemesi için imkân sağlanması 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23ncü maddesinde yer alan eşitlik ilkesinin bir gereği olarak kabul edilmiştir.
Bu aşamada incelenmesi gereken husus; borç belirlemesinin dava tarihine göre mi, yoksa karara en yakın tarihe göre mi yapılacağıdır.
Her davanın açıldığı tarihteki hukuki duruma göre çözümlenmesi medeni yargılama hukukunun temel ilkelerinden olmakla birlikte; dava konusu sübjektif hakka ve dava ile istenen hukuki korumanın durumuna göre farklı tarihlerin de hükümde dikkate alınması mümkündür ve hukuk düzeni bazı davalarda bu şekilde karar verilmesini aramaktadır (örneğin; sürekli iş göremezlik tazminatı, destekten yoksun kalma tazminatı ve edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesi davalarında.).
Dosyanın incelenmesinden kooperatifin inşaatları tamamladığı ve ferdileşmenin gerçekleştiği; bağımsız bölüm mülkiyetlerinin hak sahibi ortaklara geçirildiği anlaşılmaktadır. Adına tescil isteyen ortaklara düşen sorumluluk, tescil tarihinde gerekli ödemeleri yapmış olmalarıdır. Davacı adına yapılmış bir tescilden söz edilemeyeceğine göre, davacının bu talepte bulunması için tescil tarihi itibariyle kooperatife borcu kalmamalıdır. Bu husus, yukarıda da belirtildiği gibi, bu tür davaların temel koşuludur. Ne var ki, tescilin sağlanması ilamın infazı ile mümkün olacağından, yargılama aşamasında tescil tarihinin ve dolayısıyla tescil tarihindeki borcun belirlenmesi mümkün değildir. Bu durumda gerek Kooperatifler Kanunu’nun 23 üncü maddesi ile getirilen eşitlik ilkesi gereği ve gerek yukarıda belirtilen kurallar çerçevesinde, borcun belirlenmesi ânı olarak karar tarihine en yakın tarih dikkate alınmalıdır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler, davacının ödemesi gereken tutarın karara en yakın tarih itibariyle belirlenen tutar değil, adlarına tescil yapıldığı aşamada diğer ortakların ödedikleri tutara eşdeğer biçimde belirlenmesi gerektiğini belirtmiş iseler de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş, çoğunluk tarafından benimsenmemiştir.
Bu durumda mahkemece bilirkişiden karar tarihine en yakın tarih itibariyle davacının kooperatife ödemesi gereken aidat borçları ile bunun fer’ilerinin ve varsa diğer borçların belirlenmesi için rapor alınması ve davacıya bu tutarı ödemesi için süre verilmesi; bu gerekliliğin yerine getirilmesinden sonra tescile karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde kararı verilmesi doğru olmayıp, usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı, açıklanan bu değişik gerekçeyle bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı Tasfiye Halinde S.S. K..Konut Yapı Kooperatifi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 18.03.2015 günü oyçokluğuyla karar verildi.

guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
View all comments
Call Now Button
WhatsApp chat