Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle İki Haklı İhtar Çekilmesi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

TBK’nun 352. Maddesinde yer alan bu tahliye sebebi, mülga 6570 sayılı yasanın 7. maddesinin birinci fıkrasının a bendinden alınmıştır. Ancak uygulamadan farklı olarak bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona er­dirmeye yeterli sebep oluşturacağı madde metninde belirtilmiştir. Bununla birlikte bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarla­rın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleş­me dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılım aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, kira sözleşmesi­nin dava yoluyla sona erdirilmesine imkân tanımıştır.

Yukarıda ki tahliye sebebini açıklarken, kiracının düzensiz ama 30 günden daha önce ki ödemeleri sebebiyle temerrüde düşmeyece­ğinden bahsetmiştik. İşte bu durumda düzensiz ödemeleri olan ki­racıya çekilecek iki ihtarla tahliye istemi mümkün olabilecektir. Bu­rada da yukarıda ki istisnaya benzer bir durum vardır. Kiracı kira borcunu sadece bir kez (30 günden sonraki bir sürede) gecikmeli yatırması halinde iki haklı ihtar mümkün olmayacağından bu kiracı için de ancak temerrüt söz konusu olabilecektir.

Kiracıya çekilen ihtar, zamanmda yapılmayan ödemelerle ilgili­dir. Kira sözleşmelerinde kiraya veren baştan kendini koruyabilmek için sözleşmeye, “kiranın zamanmda ödenmemesi halinde bir ceza miktarının ödeneceğine veya müeccel kira alacaklarının muaccel hale geleceği” gibi şartlar koymuş ve sözleşme bu şekliyle kiracı ta­rafından imzalanmış olabilir. Ancak TBK, 346. Maddesi ile kiraya verenin getirmiş olduğu bu şartların hepsinin geçersiz olduğunu hüküm altına almıştır. Kiracının kira borcu bakımından korunma­ması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş olmaktadır.

Süre ve Dava Dilekçesi

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak için, şartlarm oluşma­sından itibaren kiraya veren dava açmak için kanunen smırlandırıl- mamışken; iki haklı ihtar nedeniyle kiraya veren, dava açmak için ihtarların yapıldığı kira süresinin-kira yılının bitiminden başlamak üzere bir ay ile sınırlandırılmıştır. Burada ki süre kamu düzenine ilişkindir.

TBK. 315. maddesinde düzenlenen ihtar neticesinde verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemez ise, kira sözleşmesi kiraya ve­renin fesih beyanı ile sona erer ve sözleşme sona erdiği için de kira­ya verenin kiralananın iadesine ilişkin dava açma hakkı ile ilgili süre sınırı yoktur. Ancak 352. maddeye göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona erdirmediği için bu maddeye göre açılacak dava süre ile sınırlandırılmıştır.

Davacı dilekçesinde; kiracı ile aralarında ki kira ilişkisine dair delillerini, ödeme planının, şeklinin ve miktarının ne şekilde oldu­ğunun, bir kira yılı (bir yıl demek değildir) içinde farklı aylara ait çekilen (muaccel borç nedeniyle) iki ihtar olduğunu, bu ihtarların şekli ve kiracıya tebliğ edildiğini gösteren belgeleri, ihtara sebep olunan kira borçlarının hangi aylara ait olduğu, kiralananın açık ad­resi açıkça belirtilmelidir.

Duruşma İşlemleri Ve Tahliye Kararı

İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarında ihtarlar kira borcuna yönelik olabileceği gibi kiracının katlanması gereken yan ödeme öncelikle bu iki ihtarın aynı kira yılı içinde ancak farklı ayla­ra ait borçlar olup olmadığına bakılacaktır. Şayet iki ihtar da bir kira yılı içinde çekilmiş ve kiracıya tebliğ olunmuşsa, ikinci olarak ise, bu kira borçlarının muaccel olmuş ancak sözleşmede anlaşılan süre zar­fında ödeme yapılmamış olması gerekir. İhtar yapıldıktan yani teb­liğ edildikten sonra yapılan ödemeler ihtarı haksız ya da geçersiz hale getirmez. Ancak ihtar tebliği ile ödeme aynı günde yapılmış­sa aksi ispat edilmediği sürece ödeme tebliğden önce yapılmış sayı­lır. Aksinin ispatı ise davacıya aittir. Burada aynı gün yapılmış sayılır ifadesi ile; kiracmm ödemesi doğrudan ihtarı geçersiz kılar anlamında değildir. Çünkü ihtar sözleşmede belirtilen süreden son­ra ki bir günde çekilmiş ise, aynı gün yapılan ödeme de ihtarı haksız hale getirmeyecektir. Kira sözleşmesinde kiraya veren birden fazla ise ihtarlar hepsi tarafından çekilmesi gerekir, yine kiracı birden faz­la ise de mecburi dava arkadaşlığının gereği olarak ihtarın her birine ayrı ayrı gönderilmesi gerekir. Muaccel hale gelmiş birden fazla ait kira alacağının tek ihtarla istenmesi mümkün iken bu alacaklarm iki ihtara konu edilmesi ikinci ihtarı haksız hale getirir. Yine birin – ci ya da ikinci ihtar haklı ise bu durumdan taşmmazı devralan yeni malik yararlanarak haklarını kullanabilir. Ancak yeni malik ihtarı kendisi yapacaksa; kiracıya kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemiş olması gerekir. Kiraya veren ile kiracı arasında sözleşmede ödeme zamanı belirlenmiş olmasma rağmen kiracının borçlarını ih­tara ait aydan önce de sürekli geç ödemiş olması, kiracıya bu konu­da bir teamül oluştuğundan bahisle ihtarın geçersiz olduğuna yöne­lik bir iddia hakkı vermez. Bununla birlikte kiracıya çekilecek ih­tarlarda, temerrüt nedeniyle açılan dava türünde olduğu gibi kiracı­ya herhangi bir süre vermeye ya da temerrüt ihtarında olduğu gibi fesih iradesinin bildirilmesine gerek yoktur. Burada ihtarın tebliği ile zaten kiracı temerrüde düşmüş kabul edilir. Davacı burada ki şartlarm varlığını ispat edebilmişse davanm kabulüne karar verile­rek kararm gerekçesinde bu açıklanır.