Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

TBK 352. Maddesinin son fıkrasında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturma­ya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasmda bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği belirtilmiştir. Madde gerekçesinde de belirtildiği gibi, 6570 sayılı kanunun 7/son fıkrasında belirtilen kiracının ya da eşinin aynı belediye sınırları içinde başka bir evinin olduğunu sözleşme sırasmda bilse bile başka bir şart aranmadan kira sözleşmesini sona erdirmeye yönelik derhal dava açabilme yetkisine son verilmiştir. Bu durum TMK’nm 2. Maddesinde belirtilen “dürüstlük ilkesi” ne aykırı bulunmuştur. Dolayısı ile burada kiracı lehine bir düzenle­meye gidilmiştir. Artık kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmek için ilk olarak; kira sözleşmesi sırasında bu duru­mu bilmemesi gerekecektir. İkinci olarak; bu evin aynı belediye içinde değil sadece aynı ilçe belediye ya da aynı belde belediye şuur­ları içinde olması gerekecek. Yani İstanbul gibi metropol bir büyük- şehirde artık hangi ilçelerde olursa olsun bu dava şartı sağlanmış sayılmayacak; kiracının sahip olduğu ev oturduğu ev ile en fazla aynı ilçe şuurları içinde olması gerekecek. Ve son aranan şart ise sü­reyle ilgili bir kısıtlamadır. Buna göre kiraya veren bu davayı ancak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilecektir. Böylelikle bu sebeple tahliye davasının açılabilmesi için bu üç şartm birlikte sağlanması gerekeceği hüküm altma alınmıştır.

Madde metninde özellikle konut ifadesi kullanılmıştır. Bilindiği üzere kira sözleşmelerine konutların dışında işyerleri de konu ola­bilmektedir. Ancak kiralanan yer konut dışmda bir işyeri ise bu sebe­be dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır. Çünkü burada koru­nan menfaat farklı olarak olmazsa olmaz aile konutudur. Ancak özünde konut olarak kullanılan yerin işyeri olarak kiraya verilmiş olması bu davaya engel olmaz. Bununla birlikte bu yerin konut ni­teliğini tamamen yitirdiği artı bir işyeri olarak kullanılabileceği davalı tarafından ispat edilecek olursa bu tahliye için engel sayılabilir.

Süre ve Dava Dilekçesi

6570 sayılı yasanın geçerli olduğu dönemde yapılan sözleşme­lerde herhangi bir süre koşulu aranmamış olup kiraya veren mevcut durumu öğrendiği andan itibaren her zaman tahliye davası açabil­mekteydi. Burada ki tek sınırlayıcı şart ise sözleşmeye konulan feshi ihbar süresi idi. Ancak TBK’nun kabulü ile burada davacı için süre şartı öngörülmüştür. Buna göre davacı önceden bilmediği bu duru­mu öğrendiği andan itibaren içinde bulunulan kira dönemi sonunu bekleyecek ve sözleşmenin hitamından itibaren “bir aylık” süre içinde bu davayı açabilecektir. Burada davacının önceden herhangi bir yazılı bildirimde bulunması gerekmez. Davacı yalnızca dilekçesinde, bu durumu önceden bilmediğini sonradan öğrendiğini, kira sözleşmesi­nin süresini, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya beldede kiracının ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte bir evinin bu­lunduğunu ve bu evin açık adresini belirtmesi yeterli olacaktır.

Duruşma İşlemleri ve Tahliye Kararı

Davacmm dava sırasında bu eve ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekli değildir. Çünkü ihtiyaç nedeniyle açılan bir dava değildir. Burada ki davacı 6570 sayılı yasadan farklı olarak sadece tapu mali­ki değil aynı zamanda kiraya veren olarak da kabul edilmiştir.

Madde metninde “birlikte yaşadığı eş “ kavramına yer verilmiştir. Buna göre; eşler arasmda TMK 170. madde uyarmca ayrılığa karar verildiği veya eşlerden birinin TMK 197. madde hükmü gereğince ayrı yaşama hakkma sahip olduğu hallerde birlikte oturmaktan söz edilemeyeceği için, artık kiracmm eşinin kontunun bulunması kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için devreye sokulamayacaktır. Bu­rada önemli olan husus, kiracmm eşine ait taşmmazı kullanma im­kanının bulunmasıdır. Eğer eşler hukuken ayrı yaşama hakkma sa­hip olmaksızın fiilen ayrı yaşıyorlarsa, bu durumda tahliye davası açılabilecektir.

Kiracıya ya da birlikte yaşadığı eşe ait olan bu evin, kiracmm sosyal yaşantısı varsa kiracı ve aile üyelerinin özel durumları -sağlık vb- nedeniyle kendileri için oturmaya elverişli bir ev olması gere­kir. Bu ev öncelikle fiziki şartlar açısmdan oturulabilinir, kiracmm ailesi için yeterli olması gerekir. Davalı olan kiracı bu şartlarm ol- madiğini iddia ederse bunları ispatlamalıdır. Mahkemede bu doğ­rultuda tanık, belge ve keşif gibi araçlarla bu konuda gerekli araş­tırmayı yapmalıdır. Şayet mahkeme keşif ara kararı verecek olursa, dava konusu konutta yapılan keşif ile örneğin bir emlak bilirkişinin yardımma başvurabilir. Burada bilirkişi ailenin sübjektif özellikleri­ne göre konutun yeterli olup olmadığı hakkmda bir rapor hazırlayıp mahkemeye sunar. Evin konumu ve iddia edilen sınırlar içinde olup olmadığı yönünden bir açıklık yoksa bu durum ilgili belediyeye ya­zılacak müzekkereler ile ya da taraflarm isteği ve mahkemenin uy­gun bulması ile keşfe götürülecek fen bilirkişisi marifetiyle çözüme kavuşturulabilir. Yine kiracıya ait bu evin hali hazırda mutlaka boş olması gerekmez. Kiraya verilmiş ya da kiracının bir yakını oturu­yor da olabilir ki bu durum dava açısından bir engel değildir. Ki­racıya ait olan bu evin dava açıldıktan sonra kiracı ya da eşi tarafın­dan satılması kural olarak tahliye karan için engel teşkil etmez. Mahkeme kararında sebepleri ve incelenen delillerini açıklayarak tahliye kararı verecektir.