Kiraladığım Yerde Kiracı Dışında Başkası Oturuyorsa Nasıl Tahliye Ederim?
Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması Halinde Taşınmazın Boşaltılma ve Teslimi
Üçüncü kişinin Taşınmaz Üzerinde Ayni Bir Hak İddiasında Bulunması Hali
aa) Üçüncü Kişi Taşınmazı Davadan Sonra ve Fakat Hükümden Önce iktisap Etmiştir.
ÎÎK.m.27 de, üçüncü kişinin taşınmazı davadan sonra, ancak hükümden önce iktisap etmiş olması ve bu iktisabın da tapu siciline tescil edilmiş olması halinde, alacaklı borçluya karşı almış olduğu tahliye ilamını üçüncü kişiye karşı icraya koyamayacaktır.Bu ilam, üçüncü kişi hakkında, kesin hüküm ifade etmeyecek, Bu ilam, sadece alacaklı ile borçlu hakkında, kesin hüküm oluşturacaktır.
Alacaklının burada seçimlik hakları mevcuttur.Bunlar:
Üçüncü kişiye karşı yeni bir dava açıp, ilam alarak tahliye ettirebilir.
Üçüncü kişiye karşı, borçlunun haklarının halefi olabilir.
Alacaklı borçlusuna karşı, bir tazminat davası açabilir.
İİK’nun 27. maddesindeki düzenleme, HUMK’nun 186. maddesindekine benzemektedir.Ancak alacaklının borçlunun üçüncü kişiye karşı haiz olduğu haklara halef olabilmesi imkanı yoktur.
Gemi siciline kayıtlı olan gemi, borçlunun dışında bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, alacaklı borçlunun gemiyi işgal etmekte olan şahsa karşı sahip olduğu haklara sahip olur(27.mad).
bb) Üçüncü Kişi Taşınmazı Davadan Önce İktisap Etmiştir.
Borçlu, kendisine karşı açılan davadan önce taşınmazı üçüncü kişiye devretmiş ve üçüncü kişi adına tapuda tescil yapılmış ise, borçluya karşı dava açılamaz.Çünkü Pasif husumet ehliyeti yoktur.Alacaklmm üçüncü kişiye karşı bir dava açarak, yeni bir ilam alması gerekir.Açılan dava kazanılmış olsa dahi, taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişiye karşı icra edilemez.
cc) Üçüncü Kişi Taşınmaza Dava Anında Zilyettir.
Dava anında taşınmaza zilyet olan üçüncü kişi, o taşınmaz üzerinde ayni bir hak iddia etmekte ise de, tapu siciline göre henüz ayni bir hak iktisap etmiş değildir.Bu durumda, borçlu aleyhine alman ilamın üçüncü kişiye karşı kesin hüküm teşkil etmediği bu nedenle, üçüncü kişinin bu ilama göre tahliye edilemeyeceğini kabul etmek gerekir
dd) Üçüncü Kişi Taşınmaza Dava Tarihinden Sonra Zilyettir.
Borçlu, dava anında taşınmaza zilyet iken, dava sırasında bu zilyetliğini üçüncü bir kişiye devretmiş ise borçlu aleyhine alman tahliye ilamını, üçüncü kişiye karşı da infaz edilebilmesi gerekir.
ee) Üçüncü Kişi Taşınmaza Hükümden Sonra Zilyettir.
Taşınmaz davalarında, davacının lehine hüküm verilince, mahkeme, davacının talebine gerek kalmaksızın hükmün tefhimi ile beraber, hükmün özetini tapu sicil dairesine bildirir (m.28, 2). Tapu dairesi, taşınmazın kaydına şerh verir. Bu şerh MK m. 1010, 2 hükmüne tabidir. Davacı aleyhine verilen karar kesinleştiğinde ise mahkeme, derhal hükmün özetini de tapu sicili dairesine bildirecektir (m.28, 2).
Dolayısıyla, hüküm, tapu siciline şerh verilmesinden sonra taşınmazı ele geçiren kişilere karşıda icra olunacaktır.Şerh verilmeden önce, taşınmazın iyi niyetle iktisabı mümkündür (MK m. 1023).
Zira tapu kaydına verilen böyle bir şerh, tapu kaydına güvenilerek hak iktisap edilmesine engel olur.Yani üçüncü kişi iyiniyetli olduğunu alacaklıya karşı ileri sürülemez.Tapu kaydına güvenilerek iyiniyetle hak kazanımı (MK 1023), yalnızca ayni haklar için söz konusu olabileceğine göre, üçüncü şahsın tapu kaydına şerh verilmesinden önce elde ettiği bir şahsi hakkı, (sözgelimi bir kira sözleşmesini) alacaklıya karşı ileri sürmesi söz konusu olamaz.
Üçüncü kişi, taşınmazı borçludan teslim almayıp, doğrudan işgal etmekte ve ispat için tapu sicilini gösterirse, icra müdürü, üçüncü kişiye mahkemeye başvurarak dava açması için yedi günlük bir süre verir. Süresinde açılan dava, icranın geri bırakılmasına sebep olacaktır (m.29, 2). Süresi içinde dava açılmaz ya da (m.29, anlamında) tapu kaydı gösteremezse, üçüncü kişi zorla tahliye olacaktır.
Üçüncü Kişinin Taşınmaz Üzerinde Şahsi Bir Hak İddiasında Bulunması Hali.
Üçüncü kişi taşınmazı borçludan kiralamış ise, borçlu gibi üçüncü kişinin de tahliyesi gerekir.Ancak taşınmaz, borçludan başka bir üçüncü şahıstan kiralanmışsa kiracı, taşınmazı kiraladığı üçüncü kişinin hukuki durumuna tabi olacaktır.
Tahliye İlamının Kira Sözleşmesine Dayanması Hali
Tahliye ilamı bir kira sözleşmesine dayanarak verilmiş ve tahliyesi istenen taşınmazda davalıdan başka bir üçüncü kişi bulunursa, bu halde. m.276 hükmünün kıyasen uygulanması gerekir.(m.41)Çünkii kira nedeniyle verilen tahliye ilamlarının üçüncü kişiye karşı icrası hakkında ilamlı icra bölümünde özel bir hüküm yoktur.