Kira Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır? İtiraz Edilmezse Ne Olur?
Kira Miktarına İlişkin İtiraz
Kira sözleşmesinin, kiracıya yüklediği en önemli edim, kira bedelinin ödenmesidir. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Kira borcu, götürülüp kiralayana ödenmesi gereken bir borçtur.Kira bedeli sözlü yada yazılı sözleşme yolu ile, aylık veya yıllık olarak kararlaştırılabilmektedir. İlk dönem kira bedelinin miktarı konusunda, genellikle bir sorun çıkmamaktadır. Ancak ilk dönemin sonunda, sözleşmenin kendiliğinden yenilendiği durumda ne olacaktır? Kira artış oranı konusunda sözleşmede bir hüküm bulunmaması veya sözleşmedeki sonraki dönemlere ilişkin artış oranı konusunda, açık hüküm bulunmadığı taktirde, icra hakimi sözleşme hükmünü uygulayarak, yeni dönem kira bedelini tespit edecek, mahkemece bunun tespiti mümkün değilse sulh hukuk mahkemesinde, kira bedelinin tespiti davası açılarak sonuca gidilecektir.
Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı, likit ve belli bir miktarı göstermediği taktirde, kira parasının saptanması yargılamayı gerektirecektir. Sözleşmede kira artış oranı konusunda, parakende fiyat endeksi veya toptan eşya fiyat endeksi gibi ölçütlere yer verilmektedir.Böyle bir sözleşme hükmü geçerli olup, mahkemece TÜÎK‘ten sorulup araştırılması gerekmektedir.Sözleşmedeki kira artış ölçütleri DİE’ce ilan edildiğinden, mahkemece belirlenebilir niteliktedir.İİK’nun 269/c maddesi hükmü gereğince, takip dayanağı kira sözleşmesi ile miktarı belirlenebilen bedelin dışında bir bedel iddiası, ancak yazılı bir delil ile kanıtlanabilir. Alacaklının kira sözleşmesinde yazılı kira miktarından daha az miktarda ödemeleri kabul etmesi, ödemenin yapıldığı anlamına gelmeyeceği gibi, düşük miktarlı ödemenin mutat hale gelmesi de, sözleşmedeki hüküm karşısında geçerli bir miktar olarak kabul edilemez. Sözleşmedeki hükümlerin uygulanmaması nedeniyle, teamül oluştuğundan bahsedilemez.
Kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararıyla, belirlenen kira farkı ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan edada bulunmasının isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gereklidir.’
Kiralayan alacaklı, alacağın varlığını, borçlu kiracıda borcunu ödediğini kanıtlamak zorundadır.Alacaklı sözlü akde dayanarak takip yapmış olup da, borçlu kira miktarına karşı çıkmış olursa, borçlunun beyanına göre ödeme yapılıp yapılmadığına bakılarak karar verilir.Borçlunun kabul ettiği miktarı süresinde ödediği anlaşılırsa, istemin reddine karar vermek gerekir.
Borçlu kiracının, borcu ödediğine ilişkin ödeme belgesine alacaklı karşı çıkarsa, başka bir deyişle, borçlunun sunduğu ödeme belgesindeki imzayı, alacaklı inkar ederse, bu taktirde, mahkemece imzanın alacaklıya ait olup olmadığı yolunda inceleme yapılmalıdır. İnceleme sonucu, imzanın alacaklıya ait olmadığı anlaşılırsa, itirazın kaldırılarak takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar verilir. Borçlu kiracı, ödeme belgesi dışında, kira borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde, bankaya yatırdığına dair banka makbuzu veya konutta ödemeli olarak PTT havale makbuzu sunabilir. Ayrıca kiracı, takip borcunu, kira borcundan sonra gelen muaccel borçları ödediğine dair, imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge ibrazı halinde de, BK’nun 88.maddesi hükmü uyarınca takip konusu borcun ödendiğinin kabulü gerekir.
Kiracı borcuna karşılık çek verdiğini ileri sürebilir.Gerçekten çek verildiği anlaşılır ve taraflar arasında başka bir ilişki bulunmadığı sonucuna varılırsa, çek bir ödeme vasıtası olduğundan, borcun çekle ödendiğinin kabulü gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, davaya dayanak takip talebinde haciz ve tahliye isteği bulunmakta olduğunu, takip talebinde tahliye isteminin akdin feshi talebini de içermekte bulunduğunu, davalı ise, güvence parasının kira bedelini karşıladığını savunduğundan, güvence parasının, kira bedeline mahsup edilemeyeceğini, temerrüdün oluştuğunu bildirmiştir.
Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malik kiracıya taşınmazı satın aldığına dair ihtarname göndermesi gerekecektir.Söz konusu ihtarname, aynı zamanda kira parasının kendisine ödenmesi talebini de içerir.Borçlunun bu ihtarname tebliğinden sonra, muaccel hale gelen kira paralarını, yeni malike ödemesi gerekir.Eski malike yapılan ödeme, kiracıyı borçtan kurtarmaz. Ancak ihtarname tebliğinde eski malike yapılan ödemeler geçerlidir. Kiracı kiralanana satış, veya başka bir nedenle paydaş olduğu taktirde, sözleşmenin tarafı olan diğer paydaşlar, kiranın ödenmemesinden dolayı tahliyesini isteyemez. Aksini düşünmek, en önemli hak olan mülkiyet hakkının özünü zedeler.