Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı ve birleşen davada davalı vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

– K A R A R –

Davacılar vekili, davacılar ile yüklenici … Gıda İnşaat Ltd. Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 27.06.2007 tarihli 2007/283 Esas sayılı kararı ile sözleşmenin geriye dönük olarak feshine ve davalılar adına tesciline karar verilmesine rağmen, taşınmazın tapusunun icra yoluyla devralan davalı adına göründüğünü ileri sürerek, dava konusu taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümün devir ve temlikinin önlenmesi için tedbir konulması ve davalı adına olan kaydının iptali ile eski hisseleri oranında müvekkiller adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin taşınmazı iyiniyetle edindiğini, banka lehine ipotek tesis edilirken arsa payı inşaat sözleşmesine dair tapuda şerh bulunmadığını, davacıların kusurlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen Ankara 13. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/162 Esas sayılı dosyasında davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshedilmesi sebebiyle aynı taşınmaz üzerindeki 17 numaralı bağımsız bölümün davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı bankanın 8 numaralı bağımsız bölüm üzerine ipotek koydurmadan önce, bu bağımsız bölümün bulunduğu inşaatta gerekli araştırmayı yapıp, bağımsız bölümün yükleniciye ait olduğunu bilebilecek veya bilmesi gereken durumunda olduğu dolayısıyla iyiniyet savunmasında bulunamayacağı, birleşen dava yönünden Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin kesinleşmiş kararı gereğince yüklenici Vuslat Bir Şirketi edimini yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davalının da yükleniciden daire satın alan üçüncü şahıs durumunda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 8 ve 17 numaralı bağımsız bölümlerin tapuların iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı ve birleşen davada davalı vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden davalılardan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.11.2017 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapuya güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde “yolsuz tescil” kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için “tapuya güven ilkesine” istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK’nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan “tapuya güven ilkesine” de açıkça aykırıdır.

Somut olayda asıl ve birleşen davanın davacıları olan arsa sahipleri ile yüklenici Vuslat Bir Gıda …Ltd. Şti arasında 01/04/2004 ve 27/08/2004 tarihlerinde asıl ve ek arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesi yapılmıştır.Bu sözleşmeye konu inşaatla ilgili 06/07/2005 tarihinde kat irtifak tapuları oluşturulmuş ve yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm tapuları yüklenici adına tescil edilmiştir. Yüklenici süresi içinde inşaatları teslim edemeyince, Ankara 7. AHM’nin 2007/283 esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili olarak feshine yüklenici adına intikal ettirilen tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiştir. Yüklenici, adına kayıtlı 8 nolu bağımsız bölümü Fırat Seyman’a satmış; keza, 17 no’lu bağımsız bölümü, Cihan Atlıhan’a, Cihan Atlıhan‘ın Tuncay Kamış’a, Tuncay’ın ise Birol Keser’e satmıştır. Bağımsız bölüm Birol Keser’in borcundan dolayı haczedilerek icra dairesince satışa çıkarılmış ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası tarafından ihaleden satın alınmıştır. Ankara 7 AHM’nin tapu iptali ve tescil kararına rağmen 8 ve 17 no’lu bağımsız bölüm tapuları yükleniciden başka şahıslar adına geçtiği için, davacılar iş bu asıl ve birleşen davaları açmışlardır. Mahkeme, her iki bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline karar vermiştir. Bu kararı temyiz eden her iki davalı vekilleri, müvekkillerinin iyi niyetli olarak bağımsız bölümlere malik olduklarını “tapuya güven” ilkesi gereğince iktisaplarının korunması gerektiğini beyan ederek kararı temyiz etmişlerdir.

Bu durumda, yukarıdaki açıklamalar dikkate alındığında her iki davalının iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek iktisapta bulunduklarının aksi davacı tarafça ispatlanamadığı sürece TMK 1023. maddesi gereğince her iki davalının iktisaplarının korunması, dolayısıyla davaların reddi gerektiği belirtilerek yerel mahkeme kararının bozulması gerekirken kararın onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifim.

YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2012/5119
KARAR: 2013/4268

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmeye konu 2617 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına konulan şerhin kaldırılması istemiyle açılmış, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 05.01.2006 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre mülkiyeti davacıya ait olan …İli, …İlçesi …Köyü 2617 parsel sayılı taşınmaz üzerinde plân ve projesine uygun olarak inşaat yapılacak, bir kısım bağımsız bölümler davacı arsa sahiplerine teslim edilecektir. Sözleşmenin 1/c bendine göre 2610 ve 2611 parsel numaralarında kayıtlı gayrimenkuller bilahare yüklenici tarafından satın alındığında davacı arsa sahibine ait 2617 parsel nolu taşınmaz ile tevhid edilecek, alınan yeni parsellerle ilgili olarak taraflar daha sonra iş bu sözleşmeye ek sözleşmeyi tanzim edeceklerdir. Sözleşmenin inşaat süresini düzenleyen 2/c maddesi hükmüne göre de, temel vizesinin tasdikinden itibaren 24 ay sonunda inşaat tamamen bitirilerek teslim edilecektir.

Sözleşme 05.01.2006 tarihinde imzalanmış olup …İlçesi …Belediye Başkanlığı’ndan alınan 01.12.2009 tarihli yazı cevabına göre 2617 parsele inşaat ruhsatı talebinde bulunulmamış ve inşaat ruhsatı alınmamıştır. Sözleşmede 2617 parsel ile 2610 ve 2611 parsellerin tevhit işlemi yapılarak yeni parselin oluşacağı ve bu şekilde sözleşmeye konu parselin yola cephesi sağlanarak taşınmazın üzerine inşaat yapımına elverişli hale geleceği anlaşılmakta olup, davalı yüklenici 16.01.2007 tarihinde 2610 parsel maliklerinden bir kısmı ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış ise de, parsel maliklerinden bir kısmının Alanya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde 2006/1108 Esas numaralı dosyası ile 2610 parsel yönünden ortaklığın giderilmesi davası açılmış, dava 16.09.2008 tarihinde HUMK’nın 409/5. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmiş, bu nedenle tapunun yükleniciler adına tescili mümkün olmamıştır.

Sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen 3,5 yıllık süre içinde ve halen dahi davalı yükleniciler komşu 2610 ve 2611 parselleri satın alıp tevhit işlemini sağlayamadıklarından ve ruhsat alıp inşaata başlayamadıklarından sözleşmede 24 ay olarak öngörülen ifa süresi nazara alındığında sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen 3,5 yıllık süre nedeniyle tahammül süresi aşıldığından 27.07.2009 tarihinde açılan davanın kabulü ile sözleşmenin geriye dönük olarak feshine ve tapudaki şerhin terkinine karar verilmesi gerekirken sözleşmede öngörülen sürede inşaata başlanamamasında davalıların kusurunun bulunmadığı, bu yönüyle sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 01.07.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2013/2856
KARAR: 2013/4498

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı birleşen dava davalıları ile birleşen dava davacıları vekillerince temyiz edilmiş, birleşen dava davacıları vekili tarafından duruşma istenmiş ise de verilen sürede gazete ilânı yapılmadığından duruşma isteğinin reddi ile incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten sonra temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış ve eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Arsa sahibi tarafından açılan asıl davada tapu iptâli ve tescil, yükleniciler tarafından açılan ve birleştirilen davada ise yapılan iş bedelinin tahsili talep edilmiş, mahkemece asıl dava yönünden bir kısım davalılar için davanın açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden davanın esastan reddine, birleşen davanın ise yine açılmamış sayılmasına dair verilen karar asıl davanın davacısı olan arsa sahipleri ile birleşen davanın davacısı olan yükleniciler tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen 2004/402 Esas sayılı davanın davacıları olan yükleniciler H… A.Ş. ile S…’in tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Asıl dava ile taraf teşkili amacıyla açılan ve birleşen davanın davacısı olan arsa sahibinin mirasçılarının temyiz itirazlarına gelince;

Arsa sahibi H… ile yükleniciler H… Hastane Otel Eğitim İşletmeciliği A.Ş. ve S… arasında 15.09.1993 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşme gereği 07.07.1994 tarihinde sözleşmeye konu olan 178 ada 1 parsel sayılı taşınmazın %24’üne tekabül eden hisseler yüklenicilere ve yüklenicilerin satış yaptığı kişilere tapuda devredilmiştir. Arsa sahibi H… 07.07.1994 tarihinde 4652/5292 hisseyi uhdesinde İPKA ile 640/5292 hissenin 320/5292’sini yüklenici S…’e 320/5292’sini de A…ya devretmiştir. Sözü edilen bu devirlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığı ve arsa sahipleri yönünden kendi edimlerinin ifası amacına yönelik olduğu dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Yükleniciler sözleşmedeki edimlerini süresinde yerine getirmediklerinden ve temerrüde düştüklerinden, arsa sahipleri tarafından Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/155 Esas sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi istemiyle dava açılmış, yapılan yargılama sonucu yüklenicilerin A ve B blokları %49, C, D ve F blokları %16 oranında ikmâl etmiş olmaları, E blok inşaatına ise hiç başlanmadığı tespit edildiğinden, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine karar verilmiş, iş bu karar yasal süre içerisinde temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir.

Sözleşmenin geriye yönelik olarak feshedilmesi nedeniyle yükleniciye ve yüklenici tarafından da davalı üçüncü kişilere devredilen tapuların iptâli ile arsa sahipleri adına tescili için iş bu dava açılmış, mahkemece sözleşmeye konu olan taşınmazın A…ve S…’e satıldığı, akit tabloların da sözleşmeye atıfta bulunulmadığı gibi, A…’nın sözleşmede taraf olmadığı, davalıların da bu şekilde tapuda malik olarak görülen ve sözleşme şerhi olmayan kişilerden satış suretiyle edinmiş oldukları ve bu haliyle iyi niyetlerinin korunması gerektiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalıların tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir. Somut olayda yükleniciler bloklar halindeki inşaatı bitirip teslim etmeyerek temerrüde düştüklerinden ve inşaatın getirildiği seviye nazara alınarak sözleşmenin geriye yönelik olarak feshine karar verildiğinden yükleniciden pay iktisap eden 3. kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmesi gerekirken davalıların iyi niyetlerinin korunması gerektiğinden söz edilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle birleşen davanın davacıları H… A.Ş. ile S…’in tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca asıl dava ve taraf teşkili amacıyla açılan ve birleşen davanın davacıları arsa sahibi mirasçıları yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-birleşen dava davalılarına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden birleşen dava davacılarına geri verilmesine, 09.07.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.