Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davaları
- Araştırılması Gereken Hususlar ve İspat Araçları
Anayasa’nın 35.maddesinde duüzenlenen muülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir.
Kamu yararı amacıyla muülkiyet hakkının kısıtlandırılması da ancak kamu yararı kararı ile olabilir ki, bu da kamulaştırma işlemini guündeme getirir. Anayasa’nın 46. maddesinde bu husus oüzel olarak duüzenlenmiştir. Bu maddede yer alan şartlar soüz konusu oldugğunda bedeli peşin oüdenmek kaydıyla kişinin muülkiyet hakkı istegği dışında kamulaştırma ile sona ermektedir.
Kişilerin muülkiyet haklarının sona ermesi halinde, karşılıgğını daha hızlı bir şekilde almaları ve haklarına daha çabuk ulaşabilmeleri amacıyla da 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda 4650 sayılı yasa ile yeni duüzenlemeler yapılmıştır.
Haklara biran evvel ulaşılabilmesi konusunda yasayı tatbik eden uygulayıcılara da buüyuük goürev duüşmektedir ki, bu da kendisini en çok yargılama aşamasında goüstermektedir. Şoüyle ki;
Yeni duüzenlemeyle, kamulaştırılacak mallar hakkında idarece yapılması gereken işlemler tamamlandıktan sonra, tarafların bedelde anlaşamamaları halinde, kamulaştırmaya ilişkin anlaşmazlıkların tek davayla ve hızlı bir şekilde çoüzuümlenebilmesi bakımından, kamulaştırmayı yapan kuruma dogğrudan mahkemeye başvurma hakkı tanınmıştır. Bu amaçla açılan dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası olarak adlandırılmaktadır.
Soüz konusu davada goürevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulundugğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu davalarda basit yargılama usuluü uygulanır ve bunlar adli tatilde de goüruüluür.
Kamulaştırma Kanunu’nun 10 maddesine goüre açılan, kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davalarında; idare tarafından tuüm bilgi ve belgeler dilekçeye eklenerek dava açıldıgğından ve yargılama yoüntemi de bu maddede goüsterildigğinden, HMK’nun 137. maddesinde yer alan oün inceleme usuluü uygulanmayacaktır.
Davacı kamulaştırmayı yapan idare, davalı ise tapu malikidir. Egğer tapu maliki oüluü ise, bu kişi hakkında açılan dava reddedilmeyip Kamulaştırma Kanunu’nun 14/5 maddesi uyarınca mirasçıları aleyhine davaya devam olunur.
Bu nedenle mutlaka tapu kaydı getirtilerek taşınmazın son durumu tespit edilmeli, buna goüre de taraf teşkili sagğlanmalıdır. Çogğu zaman bu hususa dikkat edilmedigği için tapu kaydının getirtilmesi ve veraset ilamlarının temini için geri çevirmeler yapılmakta, hatta oüluü şahıslara karşı açılan davalar mirasçılar davaya daâhil edilmeden sonuçlandırıldıgğı için bu hususta bozmalar yapılmakta, bu da yargılamanın uzamasına yol açmaktadır.
Bununla birlikte, taşınmaz 3. kişiye satılmış ise, usul ekonomisi yoünuünden bu şahsın da davaya daâhil edilmesi gerekir, bu durumda dava husumetten reddedilmez.
Taraf teşkilinden sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi geregğince kamulaştırma işlemlerine ilişkin ilanlar yapılır.
Davaya konu taşınmazın veya muhtesatın tespitine geçmeden oünce taraflar mutlaka anlaşmaya davet edilmelidir. Bedelde anlaşırlarsa bu kamulaştırma bedeli kabul edilir, egğer anlaşamazlarsa en geç 10 guün içinde keşif, 30 guün içerisinde ise duruşma guünuü belirlenmelidir. Amaç, Kamulaştırma Kanunu’nun oüzuünuü oluşturan şahısların bir an oünce haklarına kavuşmalarının sagğlanmasıdır. Bu davaların seri olarak sonuçlandırılması için, mahkemelerin kamulaştırılacak malın gerçek degğerini tespiti babında 4650 sayılı yasa ile degğişik Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde sayılan hususlara ve belirtilen suürelere olabildigğince riayet etmesi gerekir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 15.maddesi geregğince bilirkişi kurulu oluşturulur. Bu maddede belirtilen şekilde bilirkişi kurulunun oluşturulmaması çogğu zaman bozma nedeni olmaktadır.
Mahallinde yapılacak keşifte mutlaka mahkeme goüzlemi yapılmalı ve tutanagğa geçirilmelidir.
Kamulaştırmada degğer biçilen taşınmaz mallar, arazi ve arsa olarak degğerlendirilmektedir.
OÜ ncelikle mahkemece bu hususun tespiti, yargılamanın devamı açısından oünemlidir. Bunun için de, bedelinin tespiti istenilen taşınmazın İİlgili Belediye İİmar ve Fen İİşleri Muüduürluügğuünden imar planı içerisinde olup olmadıgğı, imar planı içinde degğilse, belediye ve muücavir alan sınırlarında bulunup bulunmadıgğı, etrafının meskuân olup olmadıgğı ve belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadıgğı sorulmalıdır. Yine bu bagğlamda taşınmazın toprak yapısı, sulanıp sulanmadıgğı, uüzerinde meyve agğaçları varsa bunların cinsleri, konumu, ne şekilde belediye hizmetlerinden yararlandıgğı, etrafının meskuân olup olmadıgğı gibi hususların tespiti açısından mahkemenin goüzlemi de çok oünemlidir.
Birçok kez mahkemelerce bu husus araştırılmadıgğından, Yargıtay tarafından dosyalarda geri çevirmeler yapılmakta veya verilen kararlar bozulmaktadır. Buütuün bu hususlar tespit edildikten sonra dava tarihine goüre taşınmazın degğerinin tespitine geçilmelidir.
- Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Kamulaştırılan arsalara degğer biçilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-g maddesi uyarınca “degğerlendirme guünuünden oünceki oüzel amacı olmayan emsal satışların satış degğerinin” esas alınması gerekirken, birçok dosyada uygun emsal bulunmadıgğından bahisle ve genel deyimlerle degğer biçilmektedir. Bu husus yasa huükmuüne uygun olmadıgğından bozma nedeni yapılmaktadır.
Arsa niteligğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak degğer biçilirken, dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça, yakın boülgelerde ve benzer yuüzoülçuümluü olması ve degğerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.
Bu hususa dikkat edilmesi ve emsallerin bilirkişi raporlarında belirtilen tarihteki satışına ilişkin alıcı, satıcı, satış tarihi, satış bedeli ve yuüzoülçuümuünuü goüsterir şekilde tapu kayıtlarının Tapu Sicil Muüduürluügğuü’nden getirtilmesi gerekir.
Arsaların degğer tespiti aşamasında emsal olarak alınan taşınmazla dava konusu taşınmazın uüstuünluük yoünuünden oranlaması yapılırken, bu oranlamanın dogğrulugğu ancak, degğerlendirme tarihinde, dava konusu taşınmaz ile huükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 degğerlerinin karşılaştırılması ile muümkuün olabilmektedir. Bu nedenle bu hususun ilgili belediye başkanlıgğı emlak vergi dairesinden araştırılması gerekir.
Aksi halde Yargıtay tarafından geri çevirmeler yapılmak suretiyle eksiklikler tamamlattırıldıktan sonra bilirkişi raporu denetlenebilmekte, bu da yargılamanın uzamasına sebebiyet vermektedir.
Kamulaştırılan taşınmaz arazi ise; Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca “…olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin esas alınması..” gerektigğinden ve aynı yasanın 15/son maddesi uyarınca da degğer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildigği guün esas alındıgğından, uüruünlerin dekara ortalama verim miktarı ile degğerlendirme yılındaki uüretim masraflarının ve kg. satış fiyatlarının ilgili resmi kuruluşlardan sorulup bilirkişi kurulu raporlarının bu dogğrultuda hazırlanması ve raporların buna goüre denetiminin sagğlanması gerekir. Çok sayıda dosyada veriler bulunmadıgğından dosyalar Yargıtay tarafından geri çevrilmekte ve sonrasında verilere uygun rapor tanzim edilmedigği için kararlar bozulmaktadır.
Agğaçlara degğer biçilirken, agğaçların yaş, cins ve verim durumları İİl veya İİlçe Tarım Muü duürluüklerinden sorulup, buna goüre rapor duüzenlenmesi ve raporun denetlenmesi gerekir. Bu hususa dikkat edilmedigğinden, birçok dosya sırf bu nedenle Yargıtay tarafından geri çevrilmektedir.
Taşınmaz uüzerindeki agğaçların sayısı ve taşınmazın yuüzoülçuümuü dikkate alınıp kapama meyve bahçesi olup olmadıgğı goüzetilmeden karar verilemesi nedeniyle de çok sayıda bozma yapılmaktadır.
Kamulaştırılan yapılara degğer biçilirken, her yıl ocak ayında ilan edilen yapı maliyet birim fiyatlarının dava tarihine uyarlanması (eskale edilmesi) gerekmektedir. Birçok dosyada bu husus goüz ardı edildigği gibi, bazı dosyalarda ertesi yıl ilan edilen fiyatları dahi aşar şekilde rapor duüzenlenmekte olup, bu şekilde verilen kararlar da bozulmaktadır.
Bedel tespitinden sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10.maddesi geregğince davacı idareye tespit edilen bedeli ilgili bankaya bloke etmesi için suüre verilmeli ve bu hususa mutlaka dikkat edilmelidir. Çuünkuü bu suüre de yargılamanın kısa suürede tamamlanması için oünemlidir.
Bedeline huükmedilen taşınmazın, malik uüzerindeki tapu kaydının iptali ve tescili konusunda da hatalar yapılmaktadır. Şoüyle ki; taşınmaz yol yapılmak suretiyle kamulaştırılmış ise, TMK’nun 999. maddesi geregğince tapunun iptali ile terkin kararı verilmesi gerekirken, kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verilmektedir. Yine baraj goül alanı olarak kamulaştırma yapılması halinde, kamulaştırılan ve bedeline huükmedilen taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/C maddesi uyarınca tapudan terkinine karar verilmesi gerekirken, tescil kararı verilmektedir.
OÜ zel kanunlarda yer alan huükuümler goüzetilmeden, tescil idare adına yapılmaktadır.
OÜrnegğin;
3213 sayılı Maden Kanunu’nun 46. maddesi,
6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 87/2-a maddesi,
4586 sayılı Petroluün Boru Hatları ile Transit Geçişine Dair Kanun’un 8. maddesi,
4646 sayılı Dogğalgaz Piyasası Kanunu’nun 12.maddesi,
Üyarınca kamulaştırılan taşınmazın muülkiyeti Hazineye, kullanma hakkı kamulaştırmayı yapan veya lehine kamulaştırma yapılan tuüzel kişi adına tescil edilmelidir.
5784 sayılı kanunla degğişik 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 15/c maddesi uyarınca pilon yeri ve irtifak hakkı tesisi nedeniyle yapılan kamulaştırmalarda, kullanım hakkı işletme hakkı devredilen şirkete ait olmak uüzere kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilmesi gerekir.
Mahkemece kurulan huükuümlerde, harç konusunda birçok hata yapılmaktadır. Resmi kuruluşların yargı harcından bagğışık tutulabilmesi için oüzel kanunlarında yargı harcından bagğışık oldugğunun açıkça belirtilmesi gerekir.
Digğer harçlardan bagğışık tutulma yargı harcını kapsamaz. Belirtilen konudaki Maliye Bakanlıgğının goüruüşuü ve digğer yargı kuruluşlarının kararları da bagğlayıcı degğildir.
Buna goüre degğerlendirme yapılması gerektigği goüzetilmeden harçtan muaf olmayan kurumlar için harca huükmedilmemesi veya nispi harcın alınmaması birçok dosyada geri çevirme ya da bozma nedeni yapılmaktadır.