İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ – 1

İşbu Kira Sözleşmesi (“Sözleşme”), Bir tarafta iştigal merkezi ….. adresinde bulunan ….. Sağlık Ltd. Şti. (kısaca KİRALAYAN olarak anılacaktır) ile diğer tarafta iştigal merkezi ….. Farm ….. Estate, ….. adresinde bulunan … Automotive ……. (kısaca kiracı olarak anılacaktır) arasında .. / .. / …. tarihinde imzalanan Gayrimenkul Kiralama Vaadi Sözleşmesi (“Ön Sözleşme”) gereğince tarafların taahhüt ettikleri edimlerini ifa etmelerini takiben, .. / .. / …. tarihinde imzalanmıştır.

1- Kiralanan Yer ve Kullanım Amacı

1-  Kiralanan yer, ….. Organizasyon Sanayi Sitesinde, ekli planda (ek-1) gösterilen ve yine sözleşmenin ekinde yer alan mimari proje, (ek-2) mekanik proje, (ek-3) elektrik projesi (ek-4) ve teknik şartnameyi (ek-5) haiz binadır (“Kiralanan”).

2-  Kiralanan işyeri amacıyla kullanılacak olup, başkaca hiçbir maksada tahsis edilemez. Aksi hali akde aykırılık olup, sözleşmeyi fesih ve Kiralanan’dan tahliye nedenidir.

2- Sözleşmenin Süresi

….. yıldır.

3- Kira Bedeli, Başlangıç Tarihi, Ödeme Şekli

1- Kira bedelleri;

–    1. Aylık kira bedeli       :           ….. USD (KDV hariç),

–    1. ve 2. yıllar için : ….. USD (KDV hariç),

–    3. yıl için             : ….. USD (KDV hariç),

–    4, 5, 6, 7, 8, 9 ve

10. yıllar için : ….. USD (KDV hariç)’dir.

Ancak Kiralanan’ın tacir olmayan gerçek bir kişiye satılması veya her halde Kiralayan’ın tacir olmayan gerçek bir kişi olması halinde Kiralanan’ın kira bedeli gelir vergisi tevkifatına tabi olup, KDV’ne tabi olmayacaktır. Bu durumda yukarıda belirtilen kira bedelleri net olup, gelir vergisi tevkifatı Kiracı’ya ait olacaktır.

2-  İlk yıla ait toplam kira bedeli tutarı olan ….. USD, kiracı tarafından, binanın kendilerine teslim edildiği tarihte peşin olarak Kiralayan’a tediye edilecektir.

3-  Daha sonraki aylara ait kira bedelleri ise ait olduğu ayın en geç 5 iş günü içinde ödenecektir.

4-  Kiracı aylık kira bedelini zamanında ödemediği ve/veya kısmen ödediği takdirde kira bedeli aylık %2 gecikme faizi ile birlikte ödenir.

5-  Kiracı, iki ay üst üste kira bedellerini ödemediği takdirde bir yıllık kira dönemi içerisinde ödenmesi gereken diğer aylara ait kira bedelleri başkaca hiçbir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın muacceliyet kazanır. Söz konusu durumda Kiracı, Kiralayan’ın talebi üzerine, o döneme ait geriye kalan aylara ilişkin kira bedellerinin tamamını işlemiş faizleri ile birlikte nakden ve defaten ödemeyi kabul taahhüt eder. Bu durumda kiralayanın 1. teminat mektubunu (m. 5) nakde çevirme hakkı (alacak miktarı ile sınırlı olmak üzere) saklıdır.

Dört ay üst üste kira bedelleri ödenmediği takdirde, kiracının kiralanan yeri terkettiği var sayılır ve kira süresi boyunca ödenmesi gereken aylara ait kira bedellerinin tamamı hiçbir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın muacceliyet kazanır. Bu durumda kiralayan, 1. teminat mektubunu (m. 5) nakde çevirmek suretiyle kira bedellerinin tümünü tahsil edebilir. Kiralayanın bu durumda ayrıca sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkı saklıdır.

Kiralayan her zaman, ödenmemiş kira bedelleri ile ilgili olarak İİK m. 269 vd. hükümleri uyarınca kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahsili cihetine gidilebilir.

Taraflar, eğer işbu Kira Sözleşmesi’ni, yeni bir kira bedelinde anlaşarak uzatma niyetindeyseler, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden (.. / .. / ….) öncesinde iyiniyetle görüşmelere başlayacaklardır. Taraflar, kira sözleşmesinin uzatılmasına karar vermeleri halinde; yeni döneme ait kira bedeli, Sermaye Piyasası Kurulu nezdinde gayrimenkul değerleme lisansına sahip gerçek kişilerden oluşacak olan 3 kişilik bir hakem heyeti tarafından kararlaştırılacaktır. Kiracı ile Kiralayan ayrı ayrı olmak üzere bu niteliğe sahip birer adet hakem atayacaklar ve atanan işbu iki hakem de yine bu niteliğe sahip üçüncü hakemi ortaklaşa seçecektir. Fakat Taraflar, işbu Kira Sözleşmesi’nin bitiş tarihine kadar Hakem Heyeti’nin seçimi hususunda veya Hakem Heyeti yeni dönem kira bedeline ilişkin olarak vereceği karar da mutabık kalamazlar ve Kiracı, sözleşme bitim tarihinden 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa, aylık kira bedeli, bir önceki yıla oranla, ABD Doları üzerinden verilen ticari kredilerde Türkiye’nin en büyük (Aktif Büyüklük) 3 bankası tarafından uygulanan en yüksek banka ticari kredi faiz oranları ortalaması üzerinden artırılarak belirlenecektir.

4- Kiralananın Teslimi

1-  Kiralayan, Kiralanan’ı sözleşmenin ekinde yer alan mimari proje, mekanik proje, elektrik projesi ve teknik şartnameyi haiz bir biçimde, iskanı (Yapı Kullanma İzin Belgesi’ni) alınmış olarak, en geç .. / .. / …. tarihinde Kiracı’ya teslim edecektir.

2-  Kiralayan Kiralanan’ı teslimde temerrüde düştüğü takdirde gecikilen beher gün başına ….. USD cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

3-  Teslimin gecikmesi ……. ayı aşamaz. Aksi takdirde kiracının sözleşmeyi feshederek uğramış olduğu zararları tazmin hakkı saklıdır.

5- Sözleşmenin Teminatı

1-  Kiracı, işbu Sözleşme’nin imzalanması birlikte ……… Bankasına ait, biri ….. USD bedelli (….. yıllık kira bedeline mütekabilen), diğeri de ….. USD bedelli depozito mukabilinde) iki adet kati ve süresiz teminat mektubunu ENTE’ye verecektir.

2-  Bu teminat mektubundan birincisi kira bedellerinin, diğeri ise mecurda meydana getirilebilecek hasarların gideriminin teminatıdır. Teminat mektuplarının hangi şart ve hükümler doğrultusunda paraya çevrileceği ilgili maddelerde düzenlenmiştir.

3-  Kira sözleşmesi boyunca, her bir yıllık kira dönemi sonunda ödenen kira bedelleri tutarında düşüm yapılmak suretiyle eski teminat mektubu yenisi değiştirilir. Örneğin ikinci yılın sonunda eldeki ….. USD’lik teminat mektubu, 1 yıl boyunca ödenmiş olan toplam ….. USD düşülmek suretiyle, ….. USD’lik teminat mektubu ile değiştirilir.

4-  Bu durum, 10. yılın sonuna kadar böyle devam eder. 10. yılın sonunda ise bakılır: Sözleşme sona erer, Kiralanan yer tahliye edilir ve herhangi bir zararın oluşmadığı Taraflarca tutanakla tespit edilmesi halinde depozitoya ilişkin olarak alınan ….. USD’lik 2. teminat mektubu da kiracıya iade edilir.. Ancak 10. yılın sonunda sözleşme taraflarca herhangi bir fesih bildiriminde bulunulmaması nedeniyle 1 yıl daha uzadığı takdirde bu ….. USD’lik son teminat mektubu depozito mukabilinde Kiralayan’ın uhdesinde kalmaya devam eder. Kira sözleşmesinin uzatıldığı her yıl sonunda aynı hüküm tatbik olunur.

5-  Her halde Sözleşme’nin Kiracı’nın kusurundan kaynaklanmayan bir nedenle sona ermesi ve Kiralanan’da Kiracı’nın kusurundan kaynaklanan herhangi bir zararın oluşmadığı tespit edilmesi halinde eldeki teminat mektubu Kiracı’ya iade edilecektir.

6- Dekorasyon ve Tadilat İşleri, Kiralayan’ın Kiralanan’ı Tetkik ve Tamiri

1-  Kiracı binanın mimari projesini ve statiğini bozmayacak dekorasyon, eklenti, tadilat ve değişiklikleri yapma hususunda serbesttir. Ancak yapılan bu değişikliklerle ilgili olarak iş bittikten itibaren nihayet …. gün içinde Kiralayan’a ayrıntılı bilgi ve yapılan işi gösterir plan ve projeyi vermek zorundadır.

2-  Kiralayan, her zaman binada yapılan ameliyeleri yerinde görmek, incelemek ve ölçümler yapmak hakkına sahiptir. Bu incelemeler ve kira müddeti içinde Kiralanan’da Kiralayan tarafından başkaca bir tetkik veya tamir icrasına lüzum hasıl olduğu taktirde, Kiracı, Kiralayan tarafından önceden haber verilmek kaydıyla ve kendi (Kiracı) refakatinde, bu tetkik ve tamirin yapılmasına müsaade ve muvafakat edecektir.

3-  Kiracı, binanın mimari projesine aykırı ve ilgili idareden tadilat projesini gerekli kılan esaslı tamiratlar için ise önceden Kiralayan’ın yazılı muvafakatini almak zorundadır.

4-  Kiralanan, muvafakat alınması gereken durumlarda bu muvafakat alınmadan tadil edilirse veya yapılan ameliye binanın mimari projesine aykırı veya statiğini bozacak şekilde ise Kiracı, Kiralayan’ın istemi üzerine, Kiralanan’ı eski haline getirmeye ve meydana gelecek zararı tazmin etmeye mecburdur. Yazılı ihtara rağmen kiralanan eski hale iade edilmez ve oluşan zarar da tazmin edilmez ise kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceği gibi, uğramış olduğu zararları 2. teminat mektubunu nakde çevirmek suretiyle tazmin edebilir, teminatın zararları karşılamaması durumunda ek tazminat talebinde bulunabilir.

5-  Kiracı, yukarıda belirtilen usule uygun olarak yapmış olduğu ameliyeler nedeniyle doğacak masraflardan tek başına mesuldür. Bunlarla ilgili olarak Kiralayan’dan herhangi bir ücret talep edilemeyeceği gibi, kira bedelinden de mahsup edilemez. Yapılan ilave ve değişiklikler, kendiliğinden Kiralayan’ın teferruatı hükmüne tabi olur.

6-  Kiralayan, Kiracı’nın önceden yazılı iznini almak ve masrafını kendi karşılamak kaydıyla Kiralanan yerde bir kısım tadilat ve tamirat işlerine girişebilir. Bu işlerin, Kiracı’nın çalışma düzenini aksamasına yol açmayacak şekilde gerçekleştirilmesi esastır.

7-  Kiralanan yerin ayıplı olarak teslim edilmesinden kaynaklanacak her türlü zararın giderimi Kiralayan’a ait olacaktır. Kiracı, binanın tesliminden sonra ortaya çıkan bu eksiklik ve arızaları derhal Kiralayan’a ihbar etmekle mükelleftir. İhbar üzerine Kiralayan arıza ve eksiklikleri bir an evvel gidermekle yükümlüdür. İhbarın zamanında yapılmaması nedeniyle oluşacak ilave zararlardan Kiracı mesuldür.

7- Kiralanan’ın Kullanılmasından Doğan Masraflar Sorumluluk

Kiracı Kiralanan’a ilişkin su, elektrik, yakıt, doğalgaz, temizlik, bahçe, bakım giderleri, Gebze Plastik Organizasyon Sanayi Sitesi Yönetiminin belirleyecek olduğu aidat, genel giderlere katılım payı vb. gibi Kiralanan’ın kullanımından kaynaklanan tüm giderlerden mesuldür. Kiracı’nın bu giderlerden kaynaklanacak borçları, kira borcu gibi olup, ödememe halinde İİK. m. 269 vd. maddeleri hükümlerine göre tahsil olunacağını Kiracı şimdiden beyan, kabul ve taahhüt eder. (GEPOSB Yönetim Planı ektedir ek-7)

8- Vergi ve Kira Sözleşmesi’nin İmzalanmasından Doğan Masraflardan Sorumluluk       

1. Halen yürürlükte olan mevzuat veya değiştirilecek, yeniden ihdas edilecek kanun ve hükümler uyarınca emlak vergisi gibi bizatihi taşınmazın aynından doğacak vergiler hariç olmak üzere, çevre temizlik ve aydınlatma vergisi gibi Kiralanan’dan yararlanılması dolayısıyla ödenmesi gereken tüm vergi, resim ve harçlardan Kiracı sorumludur.
2. Kira sözleşmesinin imzalanmasından doğan damga resmi vb. giderlerden Kiralayan ve Kiracı eşit olarak sorumlu olacaklardır.

9- Sözleşmenin Tapuya Şerhi

1. Kiracı, Kiralayan’ın rızası ya da katılımı şart olmaksızın, işbu Sözleşme’yi tek taraflı olarak dahi, uzatma dönemleri dahil Sözleşme süresince dilediği zaman tapu siciline şerh ettirmek yetkisine sahiptir. Şerh için gerekli vergi, harç ve masraflar Kiracı’ya ait olacaktır. Sözleşme’nin sona ermesini takiben Kiracı tapuda lehine olan tescili terkin ettirecektir.
2. Kiralayan, şerh için gerekli her türlü belge, bilgi, izin vb, tüm hususları kira sözleşmesinin imzalanmasını takiben ilk talebinde Kiracı’ya sağlamakla yükümlüdür. Aksi halde Sözleşme baştan itibaren hükümsüz sayılacaktır.

10- Kiracının Devir Hakkı

1. Kiracı, Kiralanan’ı ya da belirli bir bölümünü üçüncü bir şahsa kiralama hakkına sahiptir. Ancak bu durumda yeni kiracının veya alt kiracının, işbu Sözleşme’de Kiracı’nın uhdesine düşen yükümlülükleri içeren taahhütnameyi imzalayıp, Kiralayan’a vermesi şarttır. Aksi hal, akde aykırılık olup sözleşmeyi fesih ve Kiralanan’dan tahliye nedenidir. Gerek kiracı, gerekse yeni veya alt kiracı sözleşmeden doğan borçlardan dolayı müştereken ve müteselsilen mesuldürler.
2. Kiracı, işbu Sözleşmeyi 3. kişilere devretme hakkına sahiptir. İşbu Sözleşme’de belirtilen tüm kiracı edim, yükümlülük ve sorumlulukların yeni kiracı tarafından aynı şekilde üstlenilmesi kaydıyla, Kiralayan, Kiracı’nın kira bedeli güvencesi olarak verdiği banka teminat mektubunu iade etmekle yükümlüdür.
3. Kiracı’nın işbu Sözleşme’yi 3. kişi/kişilere, bu Sözleşme’de taraflarca kabul edilmiş kira bedelinden daha düşük bir bedelle devretmesi durumunda, Kiralayan’ın devir anından sözleşme süresi sonuna kadar uğrayacağı zarar Kiracı tarafından karşılanacaktır. Bu durumda kiracının sorumluluğunun devam ettiği miktarda yeni bir teminat mektubu alınması kaydıyla eski teminat mektubu kiracıya iade edilir.

11- Sigorta

Kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte Kiralayan Kiralanan’ın zorunlu deprem sigortasını, Kiracı ise yangın sigortasını yaptırmayı kabul ve taahhüt ederler. Sigorta poliçelerinin binanın gerçek değeri üzerinden düzenlenmesi esastır.

12- Kiracı’nın Diğer Hak ve Yükümlülükleri

1. Kiracı, mecuru akitte belirtilen şartlar dairesinde temiz ve bakımlı bir biçimde kullanmak ve mecurun vasıf ve mahiyetine, şöhret ve itibarına zarar verici fiillerden kaçınmakla yükümlüdür.
2. Kiracı kiralanan yerin elektrik ve su, yakıt, doğalgaz şebekeleriyle ilgili olarak abone sözleşmesini kendi adına düzenlettirmeyi, bu konuda ilgili mercilere kiralananın teslim tarihinden itibaren 15 gün içerisinde başvurmayı, Kiralanan’dan ayrılmasıyla birlikte sözkonusu sözleşmeleri sona erdireceğini ve bunlarla ilgili tüm masrafların kendisi tarafından karşılanacağını kabul, beyan ve taahhüt eder.

13- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

1. İşbu kira sözleşmesi, Kiracı tarafından sürenin sona ermesinden 15 gün öncesine kadar fesih bildiriminde bulunulmaması halinde, 1 yıl süre ile aynı şartlarla uzamış sayılır. Bununla birlikte kira bedeli artışı ile ilgili olarak m. III/6 hükmü tatbik olunur.
2. Tarafların hiçbir kusuru olmaksızın vuku bulan yangın deprem savaş, terörist saldırılar, meteor düşmesi, uçak çarpması vb. force major hallerde tarafların yükümlülüklerini ifa edememeleri, sözleşmenin ihlali olarak değerlendirilemez. Kiralanan söz konusu mücbir sebeplerle kullanılamaz hale gelir ve bu durum ….. gün süre ile devam eder ve eski hale iade mümkün olmaz ise Kiracı Sözleşme’yi derhal feshedebilir.
3. Kiracı Kiralanan’ı Sözleşme sona ermeden evvel tahliye ettiği veya sözleşmeyi süre sonunu beklemeksizin haksız olarak feshettiği takdirde, kira süresi boyunca ödenmesi gereken diğer aylara ait kira bedellerinin tamamı hiçbir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın muacceliyet kazanır. Bu durumlarda Kiralayan’ın sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek, uğramış olduğu zararları teminat mektuplarını nakde çevirmek suretiyle tazmin etme, teminatın zararları karşılamaması durumunda ek tazminat talebinde bulunma hakları saklıdır.

14- Sözleşmeye Sona Erdiğinde Kiralanan’ın İadesi

1. Sözleşme sona erip, Kiralanan tahliye edildiğinde, Kiralanan taraflarca birlikte gezilerek tetkik edilir.
2. Binanın Kiracı’ya tesliminden sonra Kiracı tarafından işbu sözleşmenin 6. Maddesinde yazılı usule uygun bir biçimde yapılan tesis, eklenti ve değişiklikler Kiralanan’ın teferruatı hükmüne tabi olur. Bunlar için Kiralayan’dan bir ücret veya hak talep edilemez.
3. Bununla birlikte Kiralayan’ın istemediği tesis ve eklentiler, Kiracı tarafından izale edilir. Buna ilişkin masraflar, Kiracı tarafından karşılanır.
4. Kiralanan yerde teslim olunan demirbaş eşya ve tesislerde ve binanın ana yapısının herhangi bir kısmında vuku bulan, normal kullanım harici ve Kiracı’nın hata, kusur ve ihmalinden doğan her türlü zararlarla meydana gelen hasar ve ziyan Kiracı tarafından tazmin edilecektir.
5. Bunun üzerine 2. teminat mektubu, başkaca hiçbir borcun (kira bedeli, genel giderler payı vb.) da kalmaması kaydıyla Kiracı’ya iade edilir. Ancak Kiracı’nın yukarıda 3 ve 4 nolu paragraflarda bahsi geçen yükümlüklerini yerine getirmemesi halinde, buna ilişkin masraflar Kiralayan tarafından teminat mektubu paraya çevrilmek suretiyle karşılanır. Bakiye bir meblağ kaldığı takdirde, bu Kiracı’ya iade edilir, aşan zararlar için Kiralayan’ın tazminat hakları saklıdır. Kiralayan’ın bakiye bedeli iade etmemesi halinde Madde III/4’de belirtilen gecikme faizi tatbik olunacaktır.

15- Tebligat

Yukarıda sözleşmenin başlangıç bölümünde belirtilen adres, kiralayanın, kiralanan taşınmazın bulunduğu adres de kiracının tebligat adresi olup, adres değişikliğine ilişkin herhangi bir bildirimde bulunulmadığı sürece bu adreslere gönderilecek tebligatlar muhatabına ulaşmış kabul edilir.

16- İhtilafların Halli

İşbu sözleşmeden doğacak ihtilafların hallinde uygulanacak hukuk Türk Hukuku, yetkili mahkeme ise Kadıköy Mahkemeleridir.

İşbu 6 sayfa ve 16 maddeden müteşekkil ve .. / .. / …. tarihli Gayrimenkul Kiralama Vaadi Sözleşmesinin ayrılmaz cüzü olan işbu Kira Sözleşmesi taraflarca .. / .. / …. tarihinde 2 nüsha olarak tanzim edilmiş ve birlikte imza edilmiştir.

Kiralayan                                                             Kiracı

[/column]