İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlâmsız Takip Nasıl Yapılır?

Alacağı ipotekle teminat altına alınmış alacaklının elinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takip için gerekli belgeler yoksa başvurabileceği yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmsız takiptir. Ancak alacaklı, ilâmlı takip için gerekli belgelere sahip olsa dahi yine de bu yola başvurabilir. Alacak üst sınır ipoteği ile temin edilmişse (TMK m. 851/I, c. 2), alacaklı ilâmsız ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilir.

Takip talebi, burada da İİK’nun 58. maddesi hükmüne göre düzenlenir. Ayrıca, ipotek edilen taşınmaz mal, taşınmaz üçüncü kişiye aitse üçüncü kişinin de isim ve adresi de takip talebine yazılır. Alacaklı, takip talebine ipotek akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî örneğini (İİK m. 148; Yön. m. 21e), bunun yanında ipotek, cari hesap veya kredi açma sözleşmesi gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse, bu sözleşme ve bununla ilgili diğer belge ve makbuzların aslı veya örneklerini eklemek zorundadır (karş. İİK m. 150a/II, b. 1).

Yetkili icra dairesi bakımından İİK’nun 50. maddesi dikkate alınmakla birlikte, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetkilidir (İİK m. 148). İcra dairesi, takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar. Bu amaçla tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumunu getirtir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır (İİK m. 150d). Ayrıca icra dairesi bu durumu İİK’nun 150/b maddesine göre kiracılara ve 150/c maddesine göre tapu idaresine bildirir ve tapu memuru bu durumu sicile şerh verir; bu şerhten sonra taşınmazı iktisap edenlere ayrıca icra ya da ödeme emri gönderilmez. Belirtilen bu işlemler (İİK m. 150/b, 150/c, 150/d) ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takipte de uygulanır.

Takip talebini alan icra müdürü, borçluya ve ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişiye bir ödeme emri gönderir (İİK m. 149/b, Yön. m. 31) (örnek no: 9). Ödeme emrinde takip talebindeki kayıtlar, ödeme süresinin otuz gün olduğu, yedi gün içinde itiraz edilmez ve borç otuz gün içinde ödenmezse, alacaklının talebi ile taşınmazın satılabileceği ve ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği bildirilir.

Borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişi, yedi gün içinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir (İİK m. 150). Bu itiraz ve itirazın sonuçları, genel haciz yoluyla takipteki gibidir (İİK m. 150/a, c. 1). Ancak, borçlu alacaklının ipotek hakkına itiraz edemez; zira, ipotek hakkı resmî bir senette tespit edilmiştir. Ayrıca, taşınmaz rehni ile temin edilmiş olan alacaklar hakkında zamanaşımı işlemeyeceğinden (TMK m. 864), burada zamanaşımı itirazında da bulunulamaz.

Ödeme emrine itirazın incelenmesi de genel haciz yoluyla takipteki gibidir (İİK m. 150/a). Özellikle, alacaklı itirazın iptali davası açarsa, tamamen genel haciz yolundaki hükümler uygulanır. Alacaklı, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna başvurursa, burada bazı özel durumlara dikkat edilmesi gerekir. Buna göre:

• İpotek, cari hesap veya kredi açma sözleşmesi gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi, bu sözleşme ve bununla ilgili diğer belge ve makbuzları İİK’nun 68. maddesindeki esaslara göre inceleme yetkisine sahiptir (İİK m. 150/a, b. 1). Burada da belgeler zinciri geçerlidir. Genel haciz yoluyla takipteki İİK’nun 68/b maddesi burada da uygulama alanı bulur. Bu sözleşme veya belgeler adî belge iseler ve altındaki imzalar inkâr edilirse, bu konuda icra mahkemesi İİK’nun 68/a maddesine göre inceleme yapar.

• İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması hakkındaki kararına karşı istinaf yoluna başvurulur ve istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü kişi takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırırsa satış durur. İstinaf talebinin reddi
halinde, bu teminat ayrıca hükme hacet kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir (İİK m. 150/a, b. 2; m. 149a/II).

• Takibin iptali ve taliki, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarına ilişkin hükümler burada da aynen ya da kıyasen uygulanır (İİK m. 150/a, c. 1; 150, c. 3).

• Borçlu, yedi gün içinde ödeme emrine itiraz etmez ve otuz gün içinde borcu ödemezse veya itiraz eder ve itirazı iptal edilir veya kaldırılırsa, alacaklı, ipotekli taşınmazın satılmasını talep edebilir (İİK m. 150/e).