İnşaat Veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 350/2, 328, 329, 330, 6100 s. HMK. 4)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesi
Yetkili mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Davacı
Kiralayan
Davalı
Kiracı
Dava değeri
Bir yıllık kira bedeli tutarı
Açıklamalar
6098 sayılı Türk Borçlar kanununun 350/2 maddesi;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Hükmünü getirmiştir.
- Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacaktır.
- Kiracının birden fazla olması halinde de yalnız biri aleyhine değil, hepsi aleyhine dava açılması gerekir.
- Dava hakkı kiralayana aittir. Kiralayanın dava hakkı mutlak olup malik olma şartı yoktur. Kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.
Ancak kiralanan müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması iştirak halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm iştirakçilerin katılmalarının temini gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir ortak tarafından açılan davada sonradan duruşmada ortakların davaya muvafakat beyanlarının alınması veya buna ilişkin imzalan noterce tasdikli belgenin ibrazı veya müşterek avukata vekâletname verme suretiyle de sağlanır. İştirakti durumda bu temin edilmezse M.K. 581-630 maddeleri uyarınca tapu maliki murisin terekesine mümessil tayin ettirilerek mümessil huzuru ile dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin bu hususun re’sen göz önünde tutulması icabeder.
- Müşterek mülkiyete tabi kiralananın inşaat nedeniyle tahliyesinin talep edilebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.
- İştirak halinde mülkiyete tabi kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin talep edilebilmesi için tüm iştirakçilerin davaya katılmalarının sağlanması gerekir.
- Kiralanan taşınmaz, müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm iştirakçilerin katılmaları ile tahliye davası açılabilir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir ortak tarafından açılan davada sonradan duruşmada ortakların davaya muvafakat beyanlarının alınması veya buna ilişkin imzaları noterce tasdikli belgenin ibrazı veya müşterek avukata vekâletname verme suretiyle de sağlanabilir.
- Kiralanan müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm iştirakçilerin katılmalarının temini gerekir. İştirakli durumda bu temin edilemez ise, dava, medeni kanunun 581 ve 630. Maddeleri uyarınca tapu maliki murisin terekesine mümessil tayin ettirilerek yürütülür.
- İntifa hakkı sahibi olmayan çıplak mülkiyet sahibinin tahliye davası açması mümkün değildir.
- Kiracının kiracısı durumunda olan davalı süre bakımından birinci kiracının koşullarına tabidir.
- Tahliye davası açılabilmesi için kiralananda yapılması düşünülen tadilatın, imar amacıyla esaslı bir surette; onarım, genişletme veya değişiklik yapılmak ve bu işlerin yapılması sırasında kiralananda oturmanın olanaksız olduğunun fennen anlaşılması gerekir. Yani, yapılacak tadilat ve tamiratın imar amaçlı olması, esaslı bulunması şarttır.
- Tahliye kararı verilebilmesi için yapılması düşünülen esaslı tadilat ya da inşaatın tasdikli projeye bağlanmış olması gerektiği; tadilatlarda, tadil işlerinin imar amaçlı ve esaslı olduğunun bilirkişi marifetiyle tespitinin gerektiği yerleşmiş Yargıtay kararları ile kabul edilmektedir.
- Davanın süresinde açılıp açılmadığı dava şartı olup mahkemece resen dikkate alınması gerekir.
- Yeniden inşa, imar amaçlı esaslı surette tamir, tadil ve tevsii sebebiyle tahliye kararı verilebilmesi için yeniden inşa yapılacak ise yeniden inşaat projesinin, mevcut bina muhafaza edilerek esaslı surette tamir, tadil ve tevsi edilecekse bununla ilgili belediyece tasdikli projenin ibrazı, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerekir.
- 6098 sayılı TBK.’nun 328, 329, 330. maddelerindeki feshi ihbar sadece dava süresi için önem taşır.
- Büfe niteliğinde olan kiralananın musakkaf ya da gayri musakkaf olup olmadığı araştırılmalıdır. Taşınabilir nitelikteyse, başka sebep aranmaksızın tahliyesi istenebilir.
- Sadece duvar kaldırmadan ileri gitmeyen tadilat esaslı ve imar amaçlı sayılmaz. İlaveten boya badana ve tesisat tamiratının yapılacak olması tadilatın bu niteliğini değiştirmez.
- Tahliyesi istenen taşınmazın kat irtifaklı olması durumunda, ana taşınmazın üzerine kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine ilave kat yapılması, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesine bağlıdır.
Böyle bir karar alınmadan imar amaçlı esaslı onarım ve tadilat nedeniyle tahliye davası açılamaz.
- Tadilat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, yapılacağı bildirilen tadilatın projeye bağlanmış olması ve ilgili belediyece onaylanmış olması ve projeli tadilatın esaslı ve imar amaçlı olduğunun bilirkişi aracılığı ile saptanmış olması icabeder.
İnşaat Veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI : ………………………. (T.C…. Kimlik no:………… )
Adres:…………………………….
VEKİLİ : Av……………………………
Adres:…………………………….
DAVALI : ……………………………….
Adres:…………………………….
DAVA DEĞERİ : ……………. TL
KONU : İnşaat nedeniyle tahliye
AÇIKLAMALAR : 1- Müvekkilim, davalıların yukarıda belirtilen adreste bulunan ve tapunun ilçesi, 3. bölge,………… mah.,……………………. pafta,…….. ada, …. ve …. sayılı parsellerinde
kayıtlı taşınmazın malikidir. (EK-1)
- Davalılarbaşlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazlarda aylık … TL kira parası ödeyerek kiracı olarak oturmaktadırlar.(EK-2)
- Kira konusu taşınmazın bulunduğu bina tamamen yıktırılarak yeni proje uygun olarak bina yaptırılacaktır. (EK-3)
- Müvekkile keşide ettiği………………………………………….. Noterliğinin …/…/…. tarih yev. nolu ihtarnamesi ile
davalılara “yeni bina yaptırılacağı gerekçesi ile taşınmazdan tahliyesi istenmiş” istenmiştir. İhtarname davalılara tarihinde ayrı ayrı usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir. (EK-4)
- Davalılara çekilen ihtarnamede açıkça belirtildiği gibi bu taşınmazda yeniden inşaat yaptırılacaktır.
Açıklanan nedenlerle, davalıların yeniden inşaat nedeniyle tahliyesi için yasal süresi içinde iş bu davanın açılması zaruri olmuştur.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, tasdikli inşaat projesi, inşa
at ruhsatı, keşif, bilirkişi incelemesi ve sair deliller.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s. TBK. m. 350/2,6100 s. HMK. 4 ve ilgili mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle;
- Davamızın kabulü ile taraflar arasındaki kira akdinin feshine,…………… İlçesi……… sokak No: … adresinde bulunan, tapunun…………………………………………………………………. İlçesi, 3.Bölge, , …. pafta, …. ada, …
ve …. sayılı parsellerinde kayıtlı taşınmazların yeniden inşaat nedeniyle tahliyesine, boş olarak tarafımıza teslimine,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine,
Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz…./…/…
Davacı Vekili
Av………………..
EKLER:
Ek-1 Tapu kaydı
Ek-2 Kira sözleşmesi
Ek-3 İhtarname
Ek-4 Tasdikli inşaat projesi
Ek-5 İnşaat ruhsatı
Ek-6 Onanmış vekâletname örneği
İHTARNAME
NOTERLİĞİ’NE
KEŞİDECİ :……………………….. (T.C. Kimlik no:…………… )
Adres :…
VEKİLİ : Av…………………… (T.C. Kimlik no:……………. )
Adres :….
MUHATAP :..
Adres :
KONU : Yeniden inşaat nedeniyle tahliye hakkında.
İZAHI : 1- Müvekkilin maliki ve kiralayanı olduğu, tapunun …………….. ilçesi, 3.
bölge, ………. mah., pafta, ……. ada, …. ve …. sayılı parsellerinde kayıtlı taşınmazda
…. başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile aylık………….. TL kira parası ödeyerek kiracı olarak oturmaktadırlar.
- Kira konusu taşınmazın bulunduğu bina tamamen yıktırılarak yeni proje uygun olarak bina yaptırılacaktır.
- Kira dönemi sonunda taşınmazı tahliye etmenizi, aksi takdirde ait olduğu mahkemede yeniden inşaat nedeniyle tahliye davası açacağımızı ve uğurda yapılacak masrafların ve vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.
SAYIN NOTER,
İş bu ihtarname, üç suret düzenlenmiş olup, bir örneğinin muhataba tebliğini, bir örneğinin kasanızda saklanmasını, tebliğ şerhli bir örneğininde tarafıma verilmesini talep ederiz. …/ .. / …
Keşideci Vekili
Av
EKİ: Onanmış Vekâletname