İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 352/2, 6100 s. HMK. m.4)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesi
Yetkili mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Davacı
Kiraya veren
Davalı
Kiracı
Dava değeri
Bir yıllık kira bedeli tutarı
Açıklamalar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi;
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Hükmünü getirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin 2. fıkrası, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakındaki Kanunun 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinden alınmıştır.
Ancak uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de, iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı açıkça kabul edilmiştir.
Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilebilecektir.
6098 S.K.TBK uyarınca kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz kılınmıştır. Ancak, 6217 S.K. geç. 2. maddesi gereğince kiracısı tacir olan işyeri kiralarında, TBK.nun 346. maddesinin uygulanması sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Kiralananın işyeri olması durumunda, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılması gerekir.
- Birinci ihtarnameye konu edilen kira paralarının eksik yatırılması ve daha sonraki dönemde ödenmeyen kira bedelleri için çekilen ikinci haklı ihtarda birinci ihtara konu kira alacağının da talep edilmesi ikinci ihtarı geçersiz kılmaz.
- Kira sözleşmesinde, temerrüt halinde tüm kiraların muaccel olacağı şartının bulunduğu hallerde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz.
- Kira bedelini zamanında ödememek suretiyle, kendisine iki defa yazılı ihtar tebliğ edilen kiracı aleyhine, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Süre konusu kamu düzenine ilişkin olduğundan resen gözetilmelidir.
- İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında, ihtarlar dava şartı olduğu için süre kesme niteliğine haiz değildir. Süre konusu kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle resen gözetilir. İhtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi, ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır. İhtarlar, tebliğ ile hukuki sonuç doğuracağından ödemelerde tebliğ tarihinin esas alınması gerekir.
- İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemelerin hukuki değeri yoktur.
- Kira sözleşmesinde kiracı olarak ismi yazılı olan kişiler arasında mecburi dava arkadaşlığı olması nedeniyle, iki kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilip dava açılması gerekir.
- Muaccel hale gelen tüm kira bedellerinin tek ihtarla istenmesi mümkün iken bölünerek iki ihtara konu edilmesi ikinci ihtarı haklı kılmaz. Bu durumda bir kira yılı içinde 2 haklı ihtarın varlığından bahsedilemez.
- Bir kira yılı içinde yapılmış iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için önce kiracıya ihtar tebliğ ettirerek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir.
Dava hakkına ilişkin olan bu hususun mahkemece kendiliğinden nazara alınması icabeder. İhtarlar dava şartı olduğu için süre kesme niteliğine haiz değildir. Süre konusu kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle resen gözetilmesi gerekir. İhtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi, ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır.
- Telgrafla yapılan ihtarının tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmadığından bizzat muhatabına tebliğ olunması gerekir.
- Mahkemece tespit olunan kira parası nedeniyle oluşan kira farkları mahkeme ilamının kesinleşmesiyle muaccel hale gelir, temerrüde ve iki haklı ihtara esas teşkil eder.
- Bir kira yılı içinde yapılmış iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan öldüğü ve terekesi iştirak halinde bulunduğu takdirde; ihtarların kiralayanın tüm mirasçıları tarafından gönderilmesi ve davanın da gene tüm mirasçılar tarafından açılması zorunludur.
- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.(6098 s. TBK. m.315/1)
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (6098 s. TBK. m.315/1)
- Süresiz akitlerde ve kira bedelinin senelik ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
- Tahliye Davasına konu ihtarlara karşılık ödeme zamanını tespiti hukuki işlem olup, tanıkla ispatlanamaz.
- İfa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borç, doğumu anında muaccel olur. (6098 s. TBK. m.90)
- Borcun ifası için bir ayın başlangıcı veya sonu belirlenmişse, bundan ayın birinci ve sonuncu günü; ayın ortası belirlenmişse, bundan da ayın onbeşinci günü anlaşılır. (6098 s. TBK. m.91/1)
Borcun ifası için gün belirtilmeksizin sadece ay belirlenmişse, bundan o ayın son günü anlaşılır. (6098 s. TBK. m.91/2)
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olan taşınmaz müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ise, ihtarnamelerin tüm şerikler tarafından çekilmesi veya muvafakatlerinin alınması gerekir. Bu noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir.
- Taşınmaz iki kişi tarafından birlikte kiralanması ve birlikte kiralayanlardan birisinin ölümü üzerine, ortaklığın ölenin oğlu tarafından yürütülmesi durumunda aralarında zorunlu husumet olması nedeniyle davanın her iki kiracıya birlikte açılması gerekir.
- İhtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi haklılığı içinde ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır. Tebliğden sonra yapılan ödemelerin hukuki değeri yoktur.
- Bir kira yılı içinde yapılmış iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için önce kiracıya ihtar tebliğ ettirerek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun mahkemece kendiliğinden nazara alınması icabeder.
- Kira bedelleri için kiralayana bono verilmişse, tarafların anlaşmasıyla kira alacağının tahsili ticari senede bağlanmış demektir. Hal böyle olunca, ticari senetlerin tahsiline ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir. Ticari senetlerin ciro kabiliyeti olduğundan, kiracının verdiği senedin kimin elinde olduğunu bilmesi icabeder. Bu senet bankaya tahsile verilmişse, gönderilen ihbarla senedin ödeme yeri borçlu tarafından biliniyor demektir. İhbara rağmen ödenmemesi halinde, iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapılıp, buna ilişkin ihtarlar gönderilebilir.
Senet tahsile verilmeyip, alacaklının elinde tutuluyorsa, alacaklının borçlunun ayağına gidip senedi verip karşılığını alması gerektiğinden, bu yola gitmeden doğrudan doğruya ihtar göndererek iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapılarak tahliye davası açılması mümkün değildir.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında, ihtarın haklı sayıla bilmesi için, keşidesinin ve tebellüğünün aynı kira dönemi içinde olması gerekir.
- Birinci ihtarın keşide edildiği anda, ikinci ihtara konu ay kirası da muaccel ise, aynı ihtarla istenmesi gerekir. Bölünerek ayrı bir ihtara konu edilmesi halinde, bu ikinci ihtar haklı sayılamaz.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI : ……………………… (T.C. Kimlik no:………… )
Adres:…………………………….
VEKİLİ : Av……………………………
Adres:…………………………….
DAVALI : …………………………….
Adres:…………………………….
KONU : İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
DAVA DEĞERİ : …………….. TL.
AÇIKLAMALAR : 1- Davalı, müvekkile ait……………………… ilçesi ……….. mahallesi .. Sok. No:
…/… adresinde bulunan taşınmazda, başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile aylık TL. kira parası ödeyerek kiracı olarak oturmaktadır.(EK-l)
2- Başlangıçta kiralar gününde ödenmesine rağmen, sonraki aylarda aksatarak kiraları ödeyen kiracıya, bir kira dönemi içinde……………………. noterliğinin tarih …. Yevmiye nolu ve
…/…/… tarih …yevmiye nolu ihtarnameleri keşide edilmiştir. (EK-2),(EK-3)
Her iki ihtarnamede usulüne uygun olarak bizzat davalıya ve tarihlerinde tebliği edilmiştir.
Bir kira dönemi içinde kira bedellerini iki kez geç ödeyen davalının iki haklı ihtar nedeniyle taşınmazdan tahliye edilmesi için iş bu davanın açılması zaruri olmuştur. DELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarnameler, banka hesap ekstresi ve sair deliller.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s.TBK. m. 352/2, 6100 s. HMK. m. 4 ve ilgili mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle;
- Davamızın kabulü ile taraflar arasındaki kira akdinin feshine,……….. ilçesi……….. mahallesi ……………. no: …/… adresinde bulunan mecurun iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine,
boş olarak tarafımıza teslimine,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz……… /..J….
Davacı Vekili
Av…………….
EKLER:
Ek-1 Kira sözleşmesi
Ek-2 İhtarname
Ek-3 İhtarname
Ek-4 Banka hesap ekstresi
Ek-5 Onanmış vekâletname örneği