İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi hükmüne göre kiralayan “Kira be­delini vaktinde Ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendile­rine iki defa yazılı ihbar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın kira müddetinin hitamında” tahliye davası açabilir.

İhtar üzerine kira bedelleri ödenmiş olsa bile iki defa haklı ihtara sebebiyet verilmiş olunduğundan sözleşmenin sonunda başka hiçbir neden aramaya gerek olmaksızın tahliyeye karar verilmesi gerekir.

A – Dava Hakkı:

İki haklı ihtar sebebiyle dava açma hakkı kiralayana tanınmıştır. Kiralayan durumunda olmayan malikin dava hakkı bulunmamaktadır. Ancak uygulamada bazı koşullarla malikede dava hakkı tanınmıştır. Ma­lik temerrüt sebebiyle açılacak tahliye davasında olduğu gibi önce ihbar gönderip kiraların kendisine ödenmesini isteyipte buna rağmen öden­mez ise iki haklı ihtara esas olacak şekilde ihtarname göndererek, söz­leşmenin sonunda tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtara ilişkin dava şartları doğduktan sonra kiralanan sa­tılmış ise yeni malik dava hakkında da devralmış ise önceki malikin dava hakkına dayanarak dava açabilir.

Eski malik dava açtıktan sonra kiralananı satmış ise yeni malik da­va hakkında devralmak koşuluyla açılan davayı devam ettirebilir.

B – Husumet:

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası kiracı hasım gösterilerek açı­lır. Kiracılar birden fazla ise ihtarnamenin hepsine tebliğ edilmesi ve davanın da hepsine yöneltilmesi gerekir.

Kiralanan ticari işletmede kullanılıyorsa tacir kiracılar arasında kanuni teselsül olduğundan (TTK md.7 ve BK.md.142) ihtarların kiracı­ların birine tebliği ve davanmda birisi hakkında açılması tahliye için ye­terlidir.

C – Dava Açma Zamanı:

İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davası kira süresinin biti­minden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir. Yasa maddesinde bir aylık süreden bahsedilmemiş ise de İİK.nun 272, maddesinde öngörülen bir aylık dava süresinin kıyasen bu tür tahliye davalarına da uygulanaca­ğı uygulamada kabul edilmiştir. İki haklı ihtar davasının, temerrüt dava­sından ayıran önemli bir farkta budur. Zira BK 260 a göre açılacak dava temerrüt ihtarının tebliğini müteakip istenilen kira borcunun yasal öde­me süresi içerisinde ödenmemesi halinde otuz günün sonunda açılabilir.

D – İki Haklı İhtarın Uygulama Koşulları:

1 –    Bir Kira Yılı İçerisinde Başka Başka Aylara Ait İki İhtar Yapılmalı:

Yasa maddesinde ifade edilen “bir yıl” tabirinden maksat bir “kira yılıdır”, iki haklı ihtar bir kira yılı içerisinde başka başka aylara ait olma­lıdır. Örneğin 1.1.1999 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinde ilk kira yılı 1.1.1999-1.1.2000 arası müteakip kira yılı 1.1.2000-1.1.2001 tarihle­ri arasıdır. İşte bu şekilde belirlenen bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşmiş olması gerekir. Bunun için ihtarların bir kira yılı içerisinde değişik aylara ait olması ve aynı yıl içerisinde tebliğ edilmiş bulunması şarttır.

İhtarlar da ödenmeyen kiraların hangi aylara ait olduğu açıkça be­lirtilmelidir.

6570 sayılı Yasanın 7/e maddesine göre tebliğ edilecek ihtarlarda BK.nun 260. maddesinde öngörülen ihtarda olduğu gibi bir şekil şartı yoktur. Noter aracılığıyla olabileceği gibi telgraf veya taahhütlü mektupla da olabilir. İhtarların telgraf veya taahhütlü mektupla olması halinde hüküm ifade edebilmesi için kiracıya bizzat tebliğ edilmesi gerekir. Zira bu yollarla yapılacak tebligatlar Tebligat Yasası hükümlerine tabi değil­dir.

2 – İhtarlar Haklı Olmalı:

İhtarlar muaccel hale gelmiş kira bedeli için gönderilmiş olmalıdır. Kira alacağı henüz muaccel olmadan çekilen ihtarlar haklı sayılamaz.

Ayrıca ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için istenilen kira bedelinin hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmiş olması gerekir. Ödeme ihtar tebliğden önce gerçekleşmiş ise bu takdirde ihtar haklı sayı­lamaz.

Öte yandan ihtarlara konu kiraların aynı kira yılına ait olması zo­runludur. Geçmiş kira döneminden kalan kira borcu dava edilen dönem için haklı ihtara konu yapılamaz.

Kiracı tarafından yöntemine uygun biçimde yapılan yasal ödeme kiralayanca kabul edilmemiş ise bu takdirde kiralayan mütemerrit du­ruma düşmüş olur. Bu duruma rağmen kiracıya ihtar gönderilmiş ise bu ihtarların haklı ihtar olduklarından söz edilemez. Kiralayanın mütemerrit duruma düşmesi halinde kiracı borcundan kurtulmak için mahkemeye başvurarak tevdii mahalli isteme hakkına sahiptir.

Kiracının yapacağı ödemelerin yasal ödeme sayılabilmesi için kira bedelinin kiralayanın ikametgahında elden ödenmeli veya PTT vasıtasıy­la konutta ödemeli olarak gönderilmelidir. PTT aracılığıyla yapılacak ödemelerde havale ücreti kiracıya aittir.

Kiracı kira parasını ihtardan önce kiralayanın ikametgahında ödemek istediği halde kiralayanın almaması olgusunu maddi bir olay olduğu için tanıkla ispatlayabilir. Bu hal HUMK.nun 288. maddesi kap­samı dışında mütalaa edilmektedir.