Kira sözleşmesi, kiraya verene kiralananı zamanında teslim etme borcunu yüklerken; kiracıya ise kira bedelini belirlenen süre içerisinde kiraya verene ödemesi borcunu yüklemiştir. Kiracının kira bedelini süresi içerisinde ödememesi kiralananın tahliyesi davasıyla karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Zira iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasındaki amaç kiracının iki farklı kira bedelini ödememesi halinde tahliye edilmesini sağlamaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Koşulları

TBK m. 352/2’de yer alan düzenlemeye göre;

Kanun maddesinde yer alan şartlara bakılacak olursa, iki haklı haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için;

• Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde

Bir yıllık ve bir yılı aşan kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedeli ödenmemiş olmalı

• Kiraya veren belirtilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmediğine ilişkin iki haklı ihtar göndermiş olmalı

• Kira bedeli, ödememe ihtarı tebliğ olana kadar kiracı tarafından ödenmemiş olmalı

• Kira süresi veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasının açılmış olması gerekir.

Yukarıda sayılan koşullar kümülâtiftir. Herhangi bir şartın bulunmaması halinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davasının açılması mümkün değildir.

İHTAR ÇEKİLİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

1. İhtarlar aynı kira yılı içerisinde yapılmış olmalıdır. Örneğin; 22.03.2020 yılında başlayan kira sözleşmesi 22.03.2021 tarihine kadar bir tam kira dönemini oluşturacaktır. Bu durumda 05.11.2020 ve 05.04.2021 tarihlerinde ödenmeyen iki kira bedeline ilişkin iki ihtar gönderilmesi halinde iki haklı ihtara dayalı kiralananın tahliyesi davası açılamayacaktır. Zira söz konusu davanın açılabilmesi için iki haklı ihtarın aynı kira döneminde çekilmiş olması gerekir.

2. Kiraya veren iki ihtarı iki farklı kira bedelinin ödenmemesi halinde göndermiş olmalıdır. Ödenmeyen bir kira bedeline ilişkin iki ihtarın gönderilmiş olması dava açılması için haklı neden oluşturmaz.

3. Kiracının iki kira bedelini ödememesi halinde iki ayrı ihtarın gönderilmiş olması gerekir. Aynı ihtarname ile iki farklı kira bedelinin ödenmediğinin ihtar edilmesi halinde tahliye davası için iki haklı ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

4. İhtar yazılı bir şekilde yapılmalıdır. Sözlü olarak yapılan ihtarlar geçersizdir. İhtarın noter aracığıyla yapılması zorunlu değildir. Ancak ispat açısından noterde yapılan ihtarnameler büyük önem taşımaktadır.

5. Birden fazla kiracının olması halinde ihtar tüm kiracılara karşı yapılır.

6. İşbu davanın açılabilmesi için iki haklı ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması yeterli olduğundan; kiracı tarafından iki haklı ihtarın tebliğ tarihinden itibaren yapılan ödemeler tahliye davasının açılmasını engelleyemeyecektir.

ÖDEME EMRİ HAKLI İHTAR OLUŞTURUR MU?

Kiraya verenin kira bedelini süresi içerisinde ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatması haklı ihtar örneği oluşturmaktadır. Bu durum TBK m.315 ile yapılan kiracının temerrüdü düzenlemesiyle benzerlikler taşımaktadır. Bir kira dönemi içerisinde iki farklı kira bedelinin ödenmemesi halinde iki ayrı icra takibinin yapılmış ve ödeme emri kiracıya tebliğ edilmiş olmasıyla birlikte TBK m. 352/2’de yer alan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Burada TBK m.315’ten farklı olarak ödeme emri kiracıya ulaştıktan sonra kiracı tarafından kira bedeline ilişkin yapılan ödenme tahliye davasının açılmasını engellememektedir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İki haklı ihtara dayalı kiralananın tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

İki haklı ihtarın çekilmesi halinde kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ve bir yıllık kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir ay içinde, bir yılı aşan kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılması zorunludur. Kiraya verenin kanunda yer alan işbu hak düşürücü sürelere riayet etmemesi halinde tahliye davası açabilmesi mümkün değildir. Süresi içerisinde açılmayan dava hakkında mahkeme hak düşürücü süre şartını re’ sen inceleyerek davanın usulden reddine karar verir.

***5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/04/20230405-3.htm)7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirmiştir. Buna göre 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak olan tahliye taahhütnamesine dayalı kiralananın tahliyesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Aksi takdirde dava şartı yokluğundan açılan dava usulden reddedilecektir.

Tüm bu açıklamalarımız gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları oldukça teknik detaylar barındırdığından özenli bir biçimde yürütülmesi gereken bir süreç olduğundan ilgili dava hakkında bir avukat tarafından hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.

YARGITAY KARARLARI

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 02.11.2021 Tarih  2017/1289 E.  2021/1314 K.

“…Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmi beşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15.03.2018 Tarih  2018/1661 E.  2018/2586 K.

“…Dosya içerisinde davacı kiraya veren tarafından davaya dayanak yapılarak iki haklı ihtar oluşturduğu ileri sürülen … 2. Noterliği’nin 08/10/2008 tarih ve 17792 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile 20/10/2008 tarih ve 19033 yevmiye sayılı ihtarnamesinin davalıya tebliğ edilemeyip merciine iade edildiği bu itibarla da davada iki haklı ihtarın oluşmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemli açılan işbu davanın reddine karar verilmesi gerekiyorsa da yargılama aşamasında kiralanan taşınmazın tahliye edildiği göz önüne alındığında, karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. 6100 sayılı H.M.K.’nun 331/1 maddesinde; davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine takdir ve hükmedileceği düzenlemesi gereğince davanın açıldığı tarihteki haklılık durumu dikkate alınarak hüküm tesis edilmesi gerekir. Somut olayda, iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davacının tahliye isteminde haksız olduğu açıktır. Bu itibarla, davacı dava açmakta haklı olmadığı halde, yargılama masraflarından davalının sorumlu tutulması ve davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 09.10.2017  Tarih  2017/5113 E.  2017/13535 K.

“…Olayımıza gelince; Davaya dayanak olan 01.01.2009 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde ” kiracı, aylık kira bedelini her ayın 5. günü akşamına kadar peşin ödemeyi, ödememe halinde ödenmeyen aydan dönem sonuna kadar olan kiranın tamamının muaccel hale gelmesini kabul etmiştir.” düzenlemesi mevcuttur. Dosya içeriğinden davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu’nu kapsamında tacir olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla TBK.nun 346.maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk ihtarla istenmesi mümkün olacağından ikinci ihtara konu edilemeyeceği, bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de; sonucu itibariyle hüküm redde ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanması gerekmiştir…”