İhalenin Feshi Davası

İhalenin feshi bir şikâyettir. Ancak fesih sebepleri ve usulü İİK’da ayrı maddeler halinde düzenlenmiştir. İhalenin feshi sebepleri ihalenin hazırlık döneminde veya ihale yapılma aşamasında ortaya çıkabilir. İhalenin fesih nedenleri öğreti ve Yargıtay uygulamasında; ihaleye fesat karıştırılmış olması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması şeklinde sıralanabilir. İhalenin feshi ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde istenebilir (İİK’nın 134/2. maddesi). Yetkili icra mahkemesi satışın yapıldığı yer icra dairesinin tabi bulunduğu mahkeme olup, bu yetki kesindir. Mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Bazı istisnai hallerde şikâyet süresi ihale tarihinden itibaren değil fesih sebebinin öğrenildiği tarihten başlar.

Bu haller satış ilanı tebliğ edilmesi gereken ilgiliye ilanın tebliğ edilmemiş olması ki, bu halde öncelikle bu tebligatın usulüne uygun olup olmadığı incelenir. Tebligat usulsüz ise şikâyet ögrenme tarihine göre 7 gün içinde yapılmış ise, satış ilanı tebligatının ilgiliye yapılması başlı başına ihalenin feshi nedeni olduğu için ihalenin feshine karar verilebilir. Menkul ihalesinde İİK’nın 114. maddesi gereğince satış kararının taraflara tebliği zorunlu değil ise de, icra müdürü satışın tebliğine karar vermiş ise bu tebliğin yapılmaması fesih nedenidir. Diğer haller satılan malın esaslı niteliklerinde hatanın sonradan öğrenilmiş olması ve artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olmasıdır. Bu durumlarda ihalenin feshi, sebebin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde istenmelidir. (İİK’nın 134/7. maddesi) Ancak her ne sebep olursa olsun ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshi istenemez.

İhalenin feshini isteyecek ilgililer İİK’nın 134. maddesine göre, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer (tapudaki ipotek, haciz veya irtifak hakkı sahipleri, aile konutu şerhi olan taşınmazda, borçlunun eşi vs.) ve pey sürmek sureti ile ihaleye iştirak edenlerdir. Sınırlı ve ayni hak sahipleri ile taşınmaz payı satışında diğer paydaş, tapu sicilindeki ilgili sayılırken, tapu siciline şerh verilmiş şahsi hak sahipleri ilgili kapsamında değerlendirilmemektedir (örneğin kira şerhi, inşaat şerhi vs.). Menkul ihalesinde, kendi dosyasından satış isteyen rehin veya haciz alacaklıları fesih isteyebilir. Ancak istihkak iddiasında bulunan kişilerin bu davayı açma hakkı yoktur.

Menkul ihalesinde satış isteyen alacaklı, borçlu, pey sürmek sureti ile ihaleye iştirak edenler ihalenin feshini talep edecek ilgililerdir.

Mahkemece ihalenin feshi şikâyetinin suresinde olup olmadığı, şikâyette bulunan ilgili sayılıp sayılmayacağı hususları öncelikle incelenmeli, şikâyet sürede değil veya şikâyeti yapan ilgili değil ise şikâyet usulden reddedilmeli, işin esasına girilmediği için şikâyetçi aleyhine ihale bedelinin %10’ oranında para cezasına hükmedilmemelidir.

İhalenin feshini isteyen ilgili, vaki yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin zarara uğradığını ispata mecburdur (İİK’nın 134/8. maddesi) İİK’nın 134/2. maddesine göre ihalenin feshini isteyen kişinin yurt içinde adres göstermesi gerekir. 12. Hukuk Dairesi, borçlunun adresinin takip dosyasında bulunması durumunda ayrıca şikâyet dilekçesinde gösterilmemiş olmasını bir eksiklik olarak kabul etmemektedir.

İhalenin feshi şikâyeti yetkisiz bir icra mahkemesinde yapılırsa, icra mahkemesi duruşma yapmadan, evrak üzerinde inceleme yaparak on gün içinde yetkisizlik kararı verir (İİİİK ‘nın 134/4. maddesi). Bu karar kesin olup temyiz edilemez. Bu halde ilgili, süresinde yetkili icra mahkemesine başvurarak dosyanın yetkili icra mahkemesine gönderilmesini istemesi gerekir. Aksi halde ihalenin feshi hiç talep edilmemiş sayılır. Aynı husus Sulh Hukuk Mahkemesi için de geçerlidir.

Mahkeme dava dilekçesi ve duruşma gününü taraflara kendiliğinden tebliğ edip taraf teşkilini sağlaması gerekir.  örneğin takip borçlusunun açtığı davada takip alacaklısı ve ihale alıcısının davaya dâhil edilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı ihalenin feshi şikâyetinde, mahkemece taraf gösterilmeyen ilgililerin duruşmaya katılmaları sağlanarak kendilerine görüşlerini bildirme imkânı verilmelidir.

İhalenin feshi bir dava olmasa da icra mahkemesinin geniş bir takdir yetkisi vardır. Her türlü delille inceleme yapar. İncelemeyi duruşmalı yapar ve taraflar gelmese de gerekli kararı verir. Tarafların talebi olmasa da kamu düzeni ile ilgili konuları kendiliğinden dikkate alır. Mahkeme taşınmazın kıymet takdirinin sonradan kesinleşmesi koşulu ile kıymet takdiri tarihinden itibaren 2 yıllık sürede satış yapılıp yapılmadığını kendiliğinden inceler, yapılmamış ise ihaleyi bu konuda talep olmasa da fesheder. (İİK’nın 128a/2. maddesi) Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı ihalelerde satış memurunun kıymet takdiri yapması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında alınan kıymet takdir raporunun esas alınması fesih nedenidir. İİK’nın 128/2. maddesi gereğince taşınmazın kıymeti takdir edilir. Bu konuda verilen rapor ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdir işlemine karşı şikâyet hakkını kullanmayanlar kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemezler.

İİK’nın 128/a-1 maddesine göre şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir, aksi halde başkaca bir işleme gerek olmadan şikâyet kesin olarak reddedilir. Ancak mahkeme, kıymet takdiri için gerekli keşif ücretini bildirmeden ve yedi gün içinde keşif ücreti yatırılmazsa itirazın reddedileceğine ilişkin ihtarı yapmadan evrak üzerinde keşif masrafının süresinde yatırılmadığı gerekçesi ile ret kararı veremez.

Kıymet takdiri işlemi ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Böyle bir durumda mahkeme süresinde usulüne uygun olarak kıymet takdirine itiraz edildiğini tespit ederse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın kıymet takdirinin usule uygun olup olmadığını inceler ve sonucuna göre karar verir.

6352 sayılı Kanun’un 21. maddesi ile değişik İİK’nın 106 ve 110. maddeleri uyarınca haciz tarihinden itibaren taşınmazlarda 1 yıl, taşınırlarda ise 6 ay içerisinde satış istenmezse hacizler düşer. Bu husus kendiliğinden dikkate alınır. Düşen bir hacze dayalı ihale usulsüz olup kendiliğinden feshi gerekir.

Yine 6352 sayılı Kanunun 31. maddesi ile değişik İİK’nın 129. maddesi uyarınca artırma bedeli 1. ve 2. artırmada malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmalı ayrıca satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacakları toplamından fazla olmalı ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Bu husus da mahkemece kendiliğinden gözetilir. Ayrıca İİK’nın 114. maddesine göre icra müdürü her iki tarafın menfaatini gözeterek satış ilanının mahalli gazetede veya yurt düzeyinde yayınlanan gazetelerden birinde ve elektronik ortamda yayımlamasına karar verir. Ancak bu takdir yetkisi icra mahkemesinin denetimine tabidir. örneğin değeri yüksek ve üzerinde fabrika olan taşınmaz ihalesinin mahalli gazetede ilan edilmesi fesih sebebidir. İİK’nın 114/2. maddesi uyarınca ilanın yurt düzeyinde yayınlanan bir gazetede yapılmasına karar verilmesi halinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı 50.000 üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılması gerekir. İİK’nın 126/2. maddesine göre gazete ilanı ihale tarihinden en az 1 ay önce yapılır. Bu konu da kendiliğinden mahkemece dikkate alınır ve fesih sebebidir. Birinci ve ikinci artırma tarihi arasında da 10 gün olmalıdır. (İİK’nın 114. maddesi)

İİK’nın 8/son maddesi hükmüne göre, icra ve iflas dairelerinin tutanakları, aksi sabit oluncaya kadar geçerlidir. İhale tutanağının aksi (tellalın 3 kez bağırmadığı, pey sürüldüğü gibi maddi vakıalar) ihale tutanağını imzalayan icra müdürü, tellalı ve tarafların beyan ettikleri tanıklar dinlenmek sureti ile ispatlanabilir.

İhalede fesat iddiası halinde tarafların göstereceği tanıklar dinlenmelidir. İhalenin normal koşullar altında yapılmadığı ve zarar unsurunun gerçekleştiği, fesat nedeni ile ihaleye katılımın azaldığı konusunda hâkim yeterli bir kanaate ulaşırsa ihalenin feshine karar vermelidir.

Mahkemece ihalenin feshi talebi esastan reddedilir ise şikâyetçi ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına mahkûm edilir. İİK’nın 134/3 maddesine göre 2499 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 18/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde ikinci fıkrada yer alan oran yani para cezası oranı yüzde yirmi olarak uygulanır. Para cezasına ilişkin hükümler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden uygulanır. 12. Hukuk Dairesi para cezası konusunda aleyhe bozma ilkesi uygulanamayacağı görüşüyle ihalenin feshi kararını temyiz eden borçlunun aleyhine para cezasına hükmedilmesi gerektiği gerekçesi ile kararı bozmuştur. İhalenin feshi talebinin reddi kararı maddi anlamda kesin hüküm oluşturur. Yargılamanın iadesi istemi mümkündür. İhalenin feshi kararının kesinleşmesi ile yeniden satış talep edilebilir.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarında sulh hâkimi satış için bir memur görevlendirir. İİK’nın 4, HMK’nın 4 ve 322/2. madde hükümleri uyarınca bu halde taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Satış memuru olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nce icra müdürü görevlendirilse bile satışa ilişkin şikâyetleri satış kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesi, İcra ve İflas Kanunu’na göre ve icra mahkemesi sıfatı ile inceler. Sulh hukuk Mahkemesinin ihalenin feshi istemi ile ilgili olarak verdiği kararlar aleyhine kararın tefhiminden itibaren 10 gün içinde (karar gıyapta verilmiş ise tebliğden itibaren) temyiz yoluna başvurulabilir (İİK’nın 363. maddesi).Temyiz üzerine verilen Yargıtay 12 Hukuk Dairesi kararları aleyhine 10 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurulabilir. (HGK’ nın 25.4.2013 tarih ve 2013/12-1564 sayılı kararı). Ancak son zamanlarda 12. Hukuk Dairesi’nin sulh hukuk mahkemesinin bu yöndeki kararlarına karşı kararın tebliğinden itibaren 8 gün içerisinde temyiz yoluna, yine tebliğden itibaren 10 gün içerisinde ise karar düzeltme yoluna gidileceğine ilişkin kararlar verdiği de gözlenmektedir. Bu bakımdan 12. Hukuk Dairesi’nin konu ile ilgili içtihatlarının yakından takip edilmesinde büyük fayda olduğu mülahaza edilmektedir. İcra mahkemesine böyle bir dava açılırsa kendiliğinden görevsizlik kararı verilmelidir. İİK’nın 133. maddesine göre ihalenin icra memurunca kendiliğinden feshedilmesi, İİK’nın 134. maddeye göre açılan ihalenin feshi davasının incelenmesini etkilemez.