İcrada Taşınmaz Mallar Nasıl Satılır?

İcra dairesi, alacaklının satış talebinden sonra üç ay içinde hacizli taşınmazı açık artırma ile satmalıdır (İİK m. 123). Taşınmazlar bakımından, taşınırlarda olduğu gibi pazarlık yoluyla satış mümkün değildir. Taşınmazlar ancak açık artırma yoluyla satılabilir. Bununla beraber, iflâsta (İİK m. 241/I) ve malvarlığının terki suretiyle konkordatoda (İİK m. 309e), taşınmazlar, alacaklılar karar verirse pazarlıkla satılabilir.

Artırmaya Hazırlık

Taşınmazın satışında da açık artırma yapılmadan önce bir takım hazırlıkların yapılması gerekir. Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan ihale yapılamaz. Hazırlık işlemleri, artırma ilânının yapılması ve artırma şartnamesi ile mükellefiyetler listesinin düzenlenerek kıymet takdirinin yapılmasıdır.

Satış talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmanın yapılacağı yer, gün ve saati ilân eder. Açık artırmanın satıştan en az bir ay önce ilân edilmesi gerekir (İİK m. 126, II). İlânın yapılış tarzı konusunda taşınır mallar konusundaki hükümler uygulanır (İİK m. 126/VI; m. 114/II, III). Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır. İlân edilen metinde esasa etkili olmayan maddî hatalar bulunursa, satış tarihi değiştirilmeden hata ilânen düzeltilir; ancak bu ilânla artırma tarihi arasında yedi günden az bir zaman kalmışsa, artırma daha önce ilân edilen günden en az yedi gün sonra tespit edilecek günlerde yapılır ve bu düzeltme ilânında belirtilir. Düzeltme ilânı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez (İİK m. 126/II). Artırma ilânında nelerin bulunması gerektiği İİK’nun 126/III. maddesinde belirtilmiştir.

Buna göre ilânda, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği yazılır. Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını belgeleriyle birlikte onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da belirtilir.

İlânın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerin tapuda yazılı bulunan adreslerine tebliğ edilir. Adres tapuda yazılı değilse, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebliğ adresi olarak kabul edilerek bu adrese tebligat yapılır. Adres kayıt sisteminde de yerleşim yeri adresi yoksa, ayrıca adres araştırması yapılmaz; gazetede ve elektronik ortamda yapılan ilân tebligat yerine geçer (İİK m. 127).

İlândan başka, bir de artırma şartnamesi hazırlanır. İlânda, sadece asgarî bir takım bilgilere yer verilip taşınmazla ilgili hak ve yükümlülüklerle diğer hususlar artırma şartnamesinde gösterilir. Taşınmazı açık artırma ile satın alan kimse (alıcı), onu artırma şartnamesine göre iktisap eder. Artırma şartlarını icra dairesi tespit eder (İİK m. 124/I) ve artırmadan önce en az on gün süre ile icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurur (İİK m. 124/II; m. 126/II, b. 2). Artırma şartnamesinde nelerin yazılacağı İcra ve İflâs Kanunu’nun 124 ve 125. maddelerinde belirtilmiştir (ayrıca Yön. m. 45). Artırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir. Bu sebeple, artırma şartnamesinde gösterilmemiş olan mükellefiyetler alıcıya geçmez. Aşağıda açıklanacak olan mükellefiyetler listesi de artırma şartnamesinin bir parçasıdır.

Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. İcra müdürü, bir yandan artırmayı ilân ederken, diğer yandan da taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. İlân üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını (İİK m. 126/II, b. 4) listeye geçirir. Hazırlanan mükellefiyetler listesi, haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ edilir ve itirazları varsa üç gün içinde bildirmeleri istenir.

Üç gün içinde itiraz edilirse, itiraz, İİK’nun 96. ve 97. maddeleri gereğince istihkak prosedürüne göre çözümlenir (İİK m. 128/I). Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya üç günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması yahut istihkak davası açılmışsa bu davanın sonuçlanmış olması gerekir. Kesinleşen mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesine geçirilir ve şartname İcra ve İflâs Kanunu’nun 124. maddesinin ikinci fıkrasına göre icra dairesinde açık bulundurulur.

Taşınmazın kıymet takdirinde, mükellefiyetlerin etkisi dikkate alınır. İcra müdürü, taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaza yeniden kıymet takdiri yaptırır. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirmiş bulunmaları hali dışında, tapudaki mevcut adresleri esas alınarak tebliğ edilir (İİK m. 128/II). Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürü, bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir.

Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak taşınmazla birlikte de ihale edilebilir (İİK m. 128/III).

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde, raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu yerdeki icra mahkemesinde, şikâyette bulunabilirler; bu şikâyet yetkisiz icra mahkemesinde yapılırsa, icra mahkemesi en geç on gün içinde, dosya üzerinden inceleme yaparak yetkisizlik kararı verir. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli giderlerin yatırılması durumunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde şikâyet kesin olarak reddedilir. Süresinde şikâyet edilmemesi veya şikâyet yoluna başvurmakla birlikte gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması yahut şikâyetin esastan reddi ile kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afet veya imar durumu gibi çok önemli değişiklikler olursa yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdiri hakkında icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir (İİK m. 128a).

Artırmanın Yapılması

Taşınmazlarda açık artırmanın yapılması esasen taşınırlarda olduğu gibidir. Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz (İİK m. 126/IV).

İhaleye katılmak isteyen alıcılar teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat göstermek zorundadır. Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı, malın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden az değilse, artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz. (İİK m. 126/IV ve V).

Birinci artırma, ilânda belirtilen yer, gün ve saatte elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. İsteklilerin sürdükleri peyler, tellâl tarafından yüksek sesle duyurulur. Taşınmaz, tellâl tarafından üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana icra memuru tarafından ihale edilir (İİK m. 129/I, c. 1).

İhalenin yapılabilmesi için satış bedelinin, malın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini veya satış isteyenin alacağına rüçhanı diğer alacaklılar o malla temin edilmişse, rüçhanı olan alacaklıların toplamını ve ayrıca her iki durumda da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir (İİK m. 129/I).

Birinci ihalede alıcı çıkmazsa veya Kanuna göre ödenmesi gereken asgari bedel teklif edilmezse icra memuru tarafından satış geri bırakılır ve ikinci ihale yapılır. İkinci ihalede ise, elektronik ortamda teklif verme, birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. İkinci artırmada birinci artmadaki şartlar gerçekleşirse en yüksek teklifi verene ihale yapılabilir. Buna göre, teklif edilen satış bedelinin, malın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse, bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve ayrıca her iki durumda da paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini de aşması gerekir.

Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa veya ikinci artırmada alıcı çıkmazsa, bu sefer satış talebi düşer. Bu durumda taşınmazın yeniden satışa çıkarılabilmesi için, alacaklının tekrar satış talebinde bulunması ve tüm satış işlemlerinin yeniden yapılması gerekir.

Artırmanın Sonuçları

İhalenin yapılması ile taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer (İİK m. 134/I, c. 1). Ancak, satış bedeli ödenmedikçe taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapu dairesine tescil için yazı yazılmaz (İİK m. 131; m. 134/I, c. 2). Gerek birinci artırmada, gerek ikinci artırmada, ihale ile taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, satış bedelini peşin olarak icra dairesine öder ve ihale kesinleşirse taşınmaz alıcıya teslim edilir ve tapuya yazı gönderilir (İİK m. 130, c. 1; m. 135/I). Ancak icra müdürü alıcıya satış bedelini ödeyebilmesi için on günü geçmemek üzere süre verebilir (İİK m. 130, c. 2). Bedelin ödenmesi ve ihalenin kesinleşmesi üzerine, taşınmaz, tapuda alıcı adına tescil edilir ve teslimi gerekir. Ancak taşınmaz teslim sırasında borçlu veya üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise bu kimseler İİK’nun 135. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre tahliye edilebilir.

Tapuya yazı yazılıp taşınmazın alıcıya teslimi için ayrıca ihalenin kesinleşmiş olması, yani yedi gün içinde ihalenin feshinin istenmemiş veya istenmişse icra mahkemesinin ihalenin feshi talebini reddedip bu kararın kesinleşmiş olması gerekir (İİK m. 134/VIII; m. 135/I).

Alıcı verilen süre içinde bedeli ödemezse, icra müdürü, ihale kararını kaldırır, alıcının yatırdığı pey akçesi kendisinin sorumlu bulunduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonur (İİK m. 133/I). Bu durumda şu prosedür izlenir:

• Alıcıdan önce en yüksek peyi sürmüş olan kimseye, teklif ettiği bedelle taşınmazı alması için teklifte bulunulur ve üç gün süre verilir. Ancak bunun için; o kişinin adresinin bilinmesi ve sürdüğü peyin o artırmada satış için gerekli asgari satış bedelini (129. maddenin koşullarını) karşılaması gerekir.

• Bu kişi taşınmazı satın almaya razı olmaz veya süresinde cevap vermezse veya şartları oluşmadığından kendisine teklif yapılamazsa, icra müdürü taşınmazı hemen artırmaya çıkarır. Bu artırmanın da ilân edilmesi gerekir; ancak ilân tarihi ile satış tarihi arasında yedi günlük süre bulunmalıdır. Bedel ödenmediğinde yapılan bu artırma, birinci artırmanın yerine yahut ikinci artırmanın yerine yapılsa da başlı başına yeni bir artırma olmayıp yerine yapıldığı artırma bakımından tamamlayıcı (ikame) bir artırmadır.

• Bu artırma da 129. maddenin aradığı koşullara göre gerçekleştirilmelidir. Buna göre, teklif edilen satış bedelinin, malın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse, bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve ayrıca her iki durumda da paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini de aşması gerekir. Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa veya alıcı çıkmazsa, bu sefer satış talebi düşer (İİK m. 133/I) ve alacaklı isterse yeniden satış işlemleri yapılabilir.

Artırmaya katılıp daha sonra bedeli ödememek suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedelle son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. Sorumlu olunan bu miktar, ayrıca hükme gerek kalmaksızın icra dairesince tahsil olunur (İİK m. 133/II).