İcra dosyasında haczedilen gayrimenkulü satışa hazırlama 1. Bölüm
Uygulamada, borçlu adına kayıtlı gayrimenkul üzerine konulan haczin satış işlemlerinde, mesleğe yeni başlayan avukatların sıklıkla hatalar yaptığı, bu nedenle alacağı tahsil etmeye uğraşırken müvekkilleri adına hak kayıplarına sebebiyet verdiklerini gözlemlemekteyiz.
Gayrimenkul haczinde, başlangıcından sonuna dek, rastlanabilecek olası ihtimalleri de değerlendirerek, alacaklı / vekilinin dosyada yapması gereken işlemleri sıralamaya çalışacağız.
Borçlu adına kayıtlı gayrimenkul üzerine, alacaklısı olduğunuz dosyadan haciz koyabilmeniz için, icra takibinizin kesinleşmiş olması veya dosyada ihtiyati haciz kararı bulunması gerekmektedir.
Eğer hacziniz ihtiyati haciz ise, takibi kesinleştirmeden satış istemeniz mümkün değildir.
Kesinleşmiş icra dosyasında, borçlu adına kayıtlı gayrimenkullerin sorgusu yapılarak kayıtlarına haciz konulmasını talep edebilirsiniz. Talebinizde, takyidatlı son durum tapu kaydının istenmesi de, gayrimenkul üzerinde varsa başka hacizler, tedbirler ve ipotekleri görmeniz açısından önemlidir.
Gayrimenkul haciz talebi örneğine buradan ulaşabilirsiniz.
Talebiniz üzerine, İcra Müdürü tarafından dosyanız incelenecek, gayrimenkulüne haciz konulmasını talep ettiğiniz borçlu hakkında takibin kesinleşip kesinleşmediğine bakılacaktır. Talepte bulunmadan önce siz gerekli tebligatları inceleyin, sürelerin dolduğundan emin olun ki talebiniz reddedilmesin.
İcra müdürlüğü talebinizi kabul ettiğinde, eğer borçlunun gayrimenkulünün pafta parsel bilgilerini biliyorsanız sorun yok. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne haciz için müzekkere yazılması için dosyayı, bu iş için görevli memura verebilirsiniz. Elinizdeki tapu bilgileri güncel olmayabilir. borçlu o gayrimenkulü elinden çıkarmış olabilir. Bu durumda size tavsiyemiz, UYAP üzerinden borçlu adına kayıtlı tüm gayrimenkullerin sorgusunu yaptırmak.
İlgili memur, UYAP’tan TAKBİS sorgusu yaptığında, borçlu adına kayıtlı gayrimenkuller varsa listelenecektir. Bir tanesine yazsak yeter diye düşünmeyin. Mevcut gayrimenkullerin tümü için ilgili tapulara müzekkere yazdırın. 3 liralık borç için de 20 tane tapuya müzekkere yazdırın da demiyoruz.)
Gayrimenkul haczi için icra müdürlüğünce tapuya yazılacak müzekkere örneği ise ekteki gibi olacaktır.
Müzekkere örneği
İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü, bulunduğunuz şehirdeyse, müzekkereyi elden takip edin. Müzekkereye, elden takip edecek kişinin adını soyadını yazdırıp, elden takipli olduğu hususunu da belirtin ki Tapu Müdürlüğü sıkıntı çıkarmasın.
Müzekkereyi kapalı zarfa koydurun, zarfın ağzını kapatın ve mühürletin. Bazı Tapu Sicil Müdürlükleri, kapalı zarfta getirilmeyen haciz müzekkerelerini kabulden imtina etmektedir.
Şehiriçinde müzekkereleri elden takip etmenizi ısrarla söyleme nedenimiz, posta yolu ile gönderilen müzekkerenin, ilgili Tapu’ya ulaşması en az bir haftayı bulmasıdır.O bir haftalık süre içerisinde sizden hızlı davranabilecek başka alacaklılar bulunduğunu, sizden önce haciz koyup önünüze geçebileceklerini unutmayın.
Gayrimenkul üzerine haczi koyduk. Müzekkere cevabını, takyidatlı tapu kaydını da elden aldık. Sıra takyidatları incelemede..
Gayrimenkul üzerinde başka haciz, tedbir, ipotek yoksa, işiniz kolaylaşıyor. Eğer mevcutsa, sizi uzunca bir süreç bekliyor demektir.
Gayrimenkul üzerinde sizin haczinizden başka takyidat yoksa;
Gayrimenkulün çap ve imar durumunun celbi için talep açmanız gerekecektir. Çap, kadastrodan, imar durumu belediyeden istenir.
Çap ve imar durumun celbi için açılacak talep örneğine buradan ulaşabilirsiniz
Eğer mümkünde çap ve imar durumu için müzekkereleri elden takip edin. Cevapları almanız bir kaç saat sürecektir. Çap ve imar durumu celp edilmeden kıymet takdiri için talep açmanız mümkün değildir. Onların da celpledildiğini varsayalım..
Alacaklıların bu noktada yaşadığı en büyük sıkıntı, haczedilmezlik şikayeti yani meskeniyet itirazıdır. Borçlu, haciz konulan gayrimenkulün, haline münasip tek evi olduğundan bahisle haczedilemeyeceği yönünde icra hukuk mahkemesine dava açabilir. Ancak bu dava, borçlu tarafından, haczin öğrenilmesinden itibaren 7 günlük süre içerisinde açılmalıdır. Uygulamada bir çok borçlu, 7 günlük süreyi kaçırmaktadır. Bu aşamada 7 günlük süreyi gecikmeden başlatmak gerekir. Bunun için de icra dosyasında, borçluya, haciz konulan gayrimenkule ilişkin bilgileri de içeren, varsa hacze diyeceklerini bildirmesi istenilen muhtıra gönderilir. buna uygulamada 103 davetiyesi denilmektedir.
Dilerseniz 103 davetiyesinin tebliğini ve 7 günlük sürenin dolmasını bekleyebilir, dilerseniz 103 davetiyesi ile birlikte gayrimenkulün satışa esas kıymet takdiri yapılması için dosyanın bilirkişiye tevdiini talep edebilirsiniz.
Size tavsiyemiz, kıymet takdiri talebi için 103 davetiyesinin tebliğini ve 7 günlük sürenin dolmasını beklemeniz. Kıymet takdiri talebinizle birlikte dosyaya bu iş için gider avansı yatırmanız gerekeceğinden ( Gayrimenkulün vasfına göre değişmekle birlikte ortalama 500-700 TL) olası bir meskeniyet davası durumunda yaptığınız masrafın boşa gitme ihtimalindendir. Bulunduğunuz aşamayı müvekkilinize anlatın. Kıymet takdirini de aynı zamanda isteyip istememe konusunda kararı kendisi versin. Bu durum, hem kendisini dosya hakkında bilgilendiriyor olmanız nedeniyle müvekkilinizin hoşuna gidecek, hem de müvekkiliniz, kendisini düşünüp gereksiz yere müvekkilin masraf etmesini de engelleme çabası içerisinde olduğunuzu görecektir.
103 Davetiyesi tebligatının da usulüne uygun gönderildiğinden emin olun. Siz 7 günlük sürenin dolduğundan bahisle işlemlere devam ederken, borçlu, tebligatın usulsüzlüğünden bahisle öğrenme tarihini de değiştirebilir.
Tebligat usulüne uygun. Borçlu süresinde de haczedilmezlik şikayetinde bulunmadı.. Şimdi kıymet takdiri işlemlerine geçebilirsiniz.
Eğer hacizli gayrimenkul, esas icra dosyasının yargı sınırları içerisindeyse, kıymet takdiri için kendisi dosyayı bilirkişiye gönderecektir. Eğer farklı icra müdürlüğünün yargı çevresindeyse, bu işi talimat yolu ile yaptıracaktır.
Gayrimenkulün farklı bir şehirde olduğunu varsayalım. Örneğin İstanbul’dan başlatılan bir icra takibinde, Tekirdağ’daki gayrimenkul üzerine haciz koydunuz.. Kıymet takdiri talebinizi : ” Borçlu adına kayıtlı iken kaydına haciz konulan Tekirdağ ili … İlçesi …pafta .. parselde kain … nolu bağımsız bölümün satışa esas olmak üzere kıymet takdirinin yaptırılması için Tekirdağ İcra Müdürlüğü’ne talimat yazılmasını talep ederim” şeklinde açacaksınız.. Aynı yargı çevresindeyse, “….. kıymet takdiri yapılmasını talep ederim” yazmanız yeterli.
Hacizli gayrimenkulün kıymet takdiri talimatı için talep örneğine buradan ulaşabilirsiniz.
Esas İcra Müdürlüğü’nün göndereceği talimat üzerine, talimat icra müdürlüğünde dosya açılır. Eğer çap imar durumu celp edilmişse, bunlar da talimata eklenir. Eğer celp edilmemişse, talimat icra müdürlüğü, dosyayı, kıymet takdiri için bilirkişiye göndermeden önce, kadastrodan çap, belediyeden de imar durumu sorar. Bunun için talimat icra müdürlüğüne talep açmanıza gerek yoktur. Esas icra müdürlüğünün talimatı doğrultusunda, talimat icrası bunu resen yapacaktır. Ancak işi kendi seyrine bırakırsanız, çok ağır ilerleyeceğinden, eğer mümkünse, dosyayı fiziki olarak takip etmenizin faydasını görürsünüz.
Talimat icra müdürlüğü’nün, çap ve imar durumu sorgusu ve bilirkişi için masrafa ihtiyacı olacaktır. bu aşamada size düşen, talimat icra müdürlüğünü arayıp, gerekli masraf tutarını ve iban numaralarını öğrendikten sonra, dosya numarası da belirtmek suretiyle gerekli masraf avansını talimat icra müdürlüğünün hesabına göndermek olacaktır. Masraf göndermezseniz, kimse sizin için cebinden masraf yapmaz. Talimat icra müdürlüğüne gönderilen havale / EFT’nin açıklama kısmına dosya numarasını ve kıymet takdiri için masraf avansı yazmayı aman ihmal etmeyin.
Bir diğer önemli husus da, gayrimenkul üzerindeki haczi düşürmemek için dosyaya yatırmanız gereken satış avansıdır. Gayrimenkul üzerindeki hacziniz, bir yıl içerisinde satış talep etmemeniz halinde düşer. Kıymet takdiri talep etmiş olmanız, talimat icrasına kıymet takdiri için avans yatırmanız, bu bir yıllık süreyi kesmez. Aynı zamanda, kıymet takdirine itiraz, meskeniyet gibi davalar, satış isteme sürelerini kesmez! İcra dosyasına açıkça, gayrimenkul satışa hazır olmasa dahi, talep açıp, gayrimenkulün satışını ve dosyaya satış avansı alınmasını talep etmeniz gerekir. Masraf için yatırılacak tutarı esas icra müdürlüğü belirler. O yüzden cüzi de olsa bir miktar satış avansının dosyaya yatmış olması elzemdir. Eksik avans sonradan da tamamlanabilir.
Satış ve dosyaya satış avansı alınması için açılacak talep örneğine buradan ulaşabilirsiniz.
Eğer dosya satışa hazırsa, (kıymet takdiri yaptırılmış ve tüm ilgililere tebliğ edilip kesinleşmişse) icra müdürü satışına (veya başka adli yargı sınırlarındaysa satış için talimat yazılmasına) karar verir. Talimat, kıymet takdiri yaptırılan icra müdürlüğüne yazılır ve aynı dosya üzerinden satış işlemleri yürür.
Daha açık anlaşılabilmesi açısından durumu özetlersek;
Gayrimenkul, esas icranın bulunduğu yargı bölgesindeyse, kıymet takdirini de satışı da esas icra yapar.
Gayrimenkul, başka bir yargı bölgesindeyse, esas icra, talimat icraya talimat yazar. Talimat icra da, kıymet takdirini yaptırıp kıymet takdir raporuyla birlikte yapılan masrafları gösterir talimat sonucunu esas icraya gönderir.
Kıymet takdiri raporu, satış istemeden önce tüm ilgililere gönderilerek kesinleştirilmelidir. Bu yüzden rapor gelince, dosyaya, raporun ilgilere tebliği için talep açmak gerekir. İlgililerden kasıt, varsa gayrimenkul üzerindeki diğer haciz / ipotek alacaklıları, varsa gayrimenkulün hissedarları, alacaklı ve borçlulardır.
Eğer gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve benzeri takyidatlar varsa, bu durumda süreç biraz uzayacaktır. Şöyle ki;
Gayrimenkulün kaydına haciz koyduğunuzda, tapu müdürlüğü tarafından gönderilen takyidat listesinde, tüm ipotek, tedbir ve hacizleri görebilirsiniz. Öncelikle ihtiyati tedbir konusunu inceleyelim;
Eğer gayrimenkul üzerinde ihtiyati tedbir varsa, tedbiri koyan mahkemeden, tedbirin satışa engel olup olmadığı ve dosyanın tarafları, 100. madde malumatı ile sorulur. . Mahkemeler, tedbirin satışa engel olup olmadığı hususunda görüş bildirmezler. Tarafları gösteren tedbir kararını, ekleyip bir üst yazı ile icra müdürlüğüne gönderirler. Her tedbir satışa engel değildir. İhtiyati tedbirin satışa engel olabilmesi için, gayrimenkulün aynına ilişkin bir davada konulmuş olması gerekir. Tedbir, gayrimenkulün hak sahipliğinin değişmesine neden olabilecek tapu iptali ve tescil gibi bir davadan konulmuş ise, geçmiş olsun, satış işiniz hayal olur. Davanın sonucunu beklemeniz gerekecektir. Eğer bir alacak davası gibi bir davadan tedbir konulmuş ise, bu durum satışa engel teşkil etmeyecektir.
Hacizli gayrimenkul üzerinde ipotek mevcut ise, imtiyazlı ipotek alacaklısınından, ipotek alacağının devam edip etmediği, ediyorsa alacak miktarının 100 madde malumatı ile sorulması gerekir.
Aynı şekilde, haciz alacaklılarından, hacizlerin devam edip etmediği, ediyorsa ilgililerin / vekillerinin isim ve adreslerini alacak miktarlarını gösterir şekilde 100’e yarar malumatların toplanması gerekmektedir. alacak miktarları, başlangıç için elzem değildir. Satış sonrası sıra cetveli yapılmadan önce de satış tarihi itibarı ile yeniden 100 madde malumatlarının sorulması gerekecektir. Ancak sizden önceki haciz ve ipotek alacaklılarının alacak miktarlarını öğrenmek, gayrimenkulün satışından size para kalıp kalmayacağını görebilmeniz açısından önem arzeder.
Gayrimenkul üzerindeki ipotekler, genellikle bankalar tarafından konulan anapara ipotekleridir. İpotek borcu ödenmekte olduğundan, henüz takibe atılmamış olabilir. Bu durumda, icra müdürlüğünden müzekkereyi alan banka, mevcut durum itibarı ile ne kadar alacağı bulunduğunu hesaplayarak icra dosyasına bildirecektir. İpotek alacaklısının, gayrimenkulün ipotek bedeli altında satılıp satılmaması hususunda ayrıca muvafakati gerekir. Eğer ipotek alacaklısı, ipotek bedeli altında satışa muvafakat etmiyorsa, satış için tayin olunacak bedel, kıymet takdiri raporuna göre hesaplanamaz. bu kez ipotek bedeli en düşük ihale bedeli olacaktır. Uygulamada ipotek alacaklıları, genellikle buna muvafakat vermemektedirler.
100 madde malumatlarının toplanması, kıymet takdirinin tebliği ve satışa ilişkin sair işlemler, makalenin 2. bölümünde anlatılmaya çalışılacaktır.