Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal Ve Tescil Davaları Hakkında Pratik Bilgiler
Genel Olarak
Bu davada goürevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkuluün aynının bulundugğu yer mahkemesidir.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu davalarda başlıca deliller;
Tapu kaydı,
Resmi şekilde yapılmış satış vaadi soüzleşmesi,
Zamanaşımı iddiasına karşı zilyetlik olgusunun degğerlendirilmesi için tanıklar,
Olarak sayılabilir.
Öncelikle taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması koşulu gereğince gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmiş olması gerekir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Yapılan goüruüşmeler, paydaş analizleri, ilgili Yargıtay kararları birlikte degğerlendirildigğinde uygulamada sıkça yapılan hatalar ve bozma nedeni yapılan konular şoüyle oüzetlenebilir;
Burada en çok karşılaşılan hata, taşınmazın elbirligği muülkiyetine tabi olması durumunda, henuüz paylı muülkiyete geçilmedigği için infaz kabiliyetinin olmadıgğı hususunun goüzden kaçırılmasıdır. Yani elbirligğine konu taşınmazlardaki maliklerden birisinin hakkını elbirligği halindeki maliklerden başkasına satış vaadinde bulunması halinde soüzleşme geçerli olmakla birlikte paylı muülkiyete geçilmedigği suürece tapu iptali ve tescil istenemez. Bazen bu husus mahkemelerce yanlış anlaşılmakta, elbirligğine konu taşınmazda maliklerin birbirine satış vaadinde bulunması halinde de tapu iptali ve tescil davası reddolunmaktadır. Oysa bu durumdaki maliklerin kendi aralarında yaptıkları satış vaadi soüzleşmeleri geçerlidir ve buna dayanılarak tapu iptali ve tescil istenmesi muümkuünduür.
Digğer bir husus satışa konu pay tapu kaydında bulunan payın bir kısmı ise İİmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmayan yerlerde parselin daha kuü çuük parçalara ayrılmasını sagğlayacak satış vaadi soüzleşmelerinin yapılamayacagğına ilişkin duüzenlemenin dikkatten
kaçmasıdır.
5578 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Degğişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 2. maddesi ile degğiştirilen 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi duüzenlemeleri de en çok goüzden kaçırılan konulardandır. Bu yasa uyarıca taşınmazın niteligğine goüre taşınmazın belli miktarlardan aşagğı boüluünmesini sagğlayan gayri menkul satış vaadi soüzleşmeleri tescil imkanı dogğurmaz.
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında somut durum gerektirmedikçe keşif yapılması zorunlu degğildir. Bazen gerekmedigği halde mahkemelerce keşif yapılmaması sebebiyle dava gereksiz uzatılmakta taraflara ek kuülfetler yuüklenmektedir.
Satış vaadi soüzleşmesi herhangi bir sebeple ifa edilemedigğinde, yani ifa imkaânsızlıgğında, çogğunlukla vaat alacaklısı tarafından bedel isteminde bulunulmaktadır. Davacının bedel istemekte haklı goüruülduügğuü durumlarda taşınmazın dava tarihindeki emsal degğerine huükmedilmesi gerektigği halde vaat borçlusuna oüdenen bedelin guüncelleştirilmiş degğerine huükmedilmesi ile karşılaşılmakta olup bu durum hatalıdır.
Bu davalar için oüzel bir zamanaşımı suüresi oüngoüruülmedigğinden on yıllık zamanaşımı suüresi uygulanır ve bu suüre soüzleşmenin ifa olanagğının dogğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, soüzleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmişse zamanaşımı iddiasında bulunulamaz. Satış vaadi soüzleşmesinde açıkça teslimden soüz edildigği halde mahkemelerce zamanaşımı suüresinin geçtigğinden soüz edilerek davanın reddedilmesi durumu ile karşılaşılmaktadır ki bu yanlıştır.
Satış vaadi soüzleşmesinin tapuya şerh edilmesi oünem taşır. Bu soüzleşmesinin tapuya şerh edilmesinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz ve ipotek gibi soüzleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki kayıtlar soüzleşme alacaklısını bagğlamaz. Bununla birlikte satış vaadi soüzleşmesi tapuya şerh edilmese de soüzleşmenin sonuçsuz kalması için vaat borçlusu tarafından taşınmazın başkasına devredilmesi halinde alan şahsın koütuüniyetli oldugğu ileri suüruülebilir.
Üygulamada karşılaşılan sorunlardan birisi de taşınmaz satış vaadi soüzleşmesinin gerçekte taşınmaz muülkiyetinin devredilmesi amacı ile degğil başka bir alacagğın teminatı olmak uüzere yapılması halinde soüzleşmeye degğer verilerek tapu iptali ve tescil kararı verilmesidir. Oysaki boüyle bir soüzleşme geçersizdir(lex comisseria yasagğı).
Belediyelerce hakkında yıkım kararı verilmiş kaçak yapılarda bagğımsız boüluüm satışına konu satış vaadi soüzleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil istegğinin reddi gerektigği halde zaman zaman bunlara degğer verilerek davanın kabuluü yoluna gidildigği goüzlenmektedir.