Fuzuli İşgal (Kiralananın Devri) Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

(6098 s. TBK. m. 322, 6100 s. HMK. m. 4)

Görevli mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi

Yetkili mahkeme

• Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi (6100 s. HMK. m. 5).
• Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (6100 s. HMK. m. 10)

Davacı

Kiraya veren

Davalı

Kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya işgal eden (birlikte yahut birisi)

Dava değeri

Bir yıllık kira bedeli tutarı

Açıklamalar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesi ile yürürlükten kalkan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkânları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır.

Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta­dır. Kiracı, kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devir, alacağın devri hükümlerine tâbidir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkımda devre- demez.Kiraya verenin yazılı rızası varsa, alt kira ve kullanım hakkı kiracıya devredilecektir.

Maddenin son fıkrasında, alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka bir biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.Bu durumda kiraya veren, kira­cısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşıda kulla­nabilir.

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kirala­nanı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, ki­raya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir/[1])

Fuzuli İşgal (Kiralananın Devri) Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği

SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI                      : ………………………. (T.C.    Kimlik no:………… )

Adres:…………………………….

VEKİLİ                        : Av…………………………..

Adres:…………………………….

DAVALI                      : ………………………………

KONU                         : Kiralananın başkasına devri (fuzuli işgal) nedeniyle tahliye

DAVA DEĞERİ : ………………. TL.

AÇIKLAMALAR : 1- Müvekkil ile davalı arasında,                                    başlangıç tarihli …süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.(Ek-l)

• Kira sözleşmesinde, kiralananın devredilemeyeceği açık bir biçimde belirtilmiş ol­masına rağmen davalı sözleşmeye aykırı olarak taşınmaza devretmiştir.
• Davalının taşınmazı devrettiği Sulh Hukuk mahkemesinin …./… D. iş dosyası ile

tespit edilmiştir.(EK-2)

• Davalıya, kiralananı eski hale getirmesi için …. Noterliğinin … tarih … yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilmiştir.(EK-3)

Davalı ihtara uymadığından taşınmazın tahliyesi için iş bu davanın açılması zaruri ol­muştur.

DELİLLER                   : Kira sözleşmesi,…….. Sulh Hukuk mahkemesinin …./… D. iş dosyası,

ihtarname, keşif, tanık beyanı ve sair delil.

HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s.TBK. m. 322, 6100 s. HMK. m. 4 ve sair mevzuat.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

• Davamızın kabulü ile davalının taşınmazdan tahliyesine,
• Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,

Karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz………. /…./……

Davacı Vekili

Av……………

EKLER:

Ek-1 Kira sözleşmesi

Ek-2 …. Sulh Hukuk mahkemesinin …./… D. iş dosyası

Ek-3 İhtarname

Ek-4 Tanık isim ve adresleri

Ek-5 Onanmış vekâletname örneği

[1] 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler He öze! hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş otan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.”.

Akde aykırılık sebebiyle tahliye davası açılmazdan önce kiracıya süreli ihtar tebliğ edi­lerek kiralananın akde uygun hale getirilmesinin istenmesi ve bunun neticesiz kalması şarttır.

Akde aykırılıktan kiracı veya fuzuli şagil hakkında birlikte yahut birisi aleyhine müstakilen tahliye davası açılabilir.

Fuzuli işgal ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında davanın kiracı aleyhine ikame edilmesi gerekir.

Kiracı olmayan kişi aleyhine açılan davanın husumetten reddi gerekir.

Dava kiracı ile birlikte açıldığında ihtar çekme zorunluluğu kiracı için aranacaktır.

Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kira­cının da kiracılığı son bulur. Alt kiracı kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez.

Kiracının ölmesi durumunda, kiracının aynı mesleği yürüten ortakları ve mirasçılarıyla, birlikte ikamet edenler yükümlülüklerine uydukları sürece haklarında tahliye davası açıla­maz ve fuzuli şagil sayılamazlar.

Kira sözleşmesinde kiralananın ticarethane olarak kullanılacağı belirtilip ticaretin tü­rü açıklanmadığına göre önce giyim eşyası satılırken kuyumculuk yapılması ve bu işte bir 3. Kişinin işçi sıfatıyla çalıştırılması akde aykırılık, fuzuli şagil nedeniyle tahliyeye imkân vermez.

Yazılı kira akdine rağmen kiralayan, mecurun kiracı tarafından bir başkasına devrini zımnen onaylamışsa, bu husus maddi vaka sayılacağından tanık dâhil her türlü delille kanıtlanabilir.

Kiralayan davacının, devri zımnen onayladıktan sonra, devralan kişi hakkında açtığı fuzuli işgal davası iyi niyetli sayılamaz.

Kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir.