Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Nasıl Açılır?
Yapı Tarifi
Medeni kanunun taşınmaz mülkiyetinin kapsamı; 718/l.de arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; ” dedikten sonra ayni maddenin ikinci fıkrasında; “Bu mülkiyetin kapsamına yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” Hükmünü getirmiştir.
Bu sebeple temel kurala göre; taşınmaz üzerindeki yapılar onların eklentisi yani (mütemmim cüz’ü) olup, mülkiyeti taşınmaz malikine aittir.
Tekniğin yardımıyla, yerin üstünde veya altında olmak üzere toprağa devamlı olarak bağlanan her şey yapıdır. Yapı kavramına özellikle binalar girer. Fakat bunların dışında köprüler, duvarlar, mecralar ve mahzenler hep bina sayılırlar. MK. nun 728.maddesinde yer alan ve kenar başlığı taşınır yapılar olan menkul inşaat denen kulübe, çardak, bağ evi gibi yapılar 722.madde de belirtilen yapı kapsamı dışında kalmaktadır.
Menkul inşaat bizzat arsa sahibi tarafından yapılsa dahi taşınmazın bütünleyici parçası olmaz. Çünkü geçici bir süre kalan yapı olup, belli bir zaman sonra sökülüp kaldırılması gerekir.
Yapının Haksız Yapılması
Yapı bizzat arazi sahibi tarafından kendi malzemesi ile yapılırsa bundan her hangi bir sorun çıkmaz. Ancak bazen başkasının malzemesi ile yapılır, ya da kendi malzemesi î başkasının arsasında yapı yapılabilir. İşte bu hallerde sorun çıkar.
Yapıyı Arsa Sahibinin Yapması
Arazi sahibi başkasının malzemesi ile kendi arazisi üzerinde yapıyı yapmış ise;
Malzeme sahibinin hakları
Malzemenin sökülerek kendisine verilmesini isteme hakkı
İnşaat malzeme sahibinin rızası hilafına yapılmış olursa, malzeme maliki, malzemenin sökülerek kendisine verilmesini talep edebilir. Eğer arazi maliki kusurlu ise haksız fiil kuralları, yok kusuru yoksa kendi malzemesi olduğunu zannederek kullanmış ise sebepsiz zenginleşme kuralları ve zaman aşımı dikkate alınarak dava açılmalıdır.
Ayrıca malzemenin sökülmesi ve kaldırılması masrafları arazi malikine ait olur.
Tazminat hakkı
Malzeme sahibi malzemenin sökülmesini istemeyebilir. Bu durumda arazi malikinin malzeme sahibine malzeme bedelini ödemesi gerekir.
Arazi sahibi iyi niyetli değilse malzeme sahibinin bütün zararlarını tazmin etmekle mükelleftir.
Arazi sahibi malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa bu durumda iyi niyetlidir. Bu halde malzeme sahibine uygun bir tazminat vermekle yükümlüdür. Bu tazminat sebepsiz iktisap zaman aşımına tabidir.
Mülkiyeti isteme hakkı
Binanın değeri, açıkça arsanın değerinden fazla ise; iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının ya da bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
Maddede belirtilen hak iyi niyetli olmak kaydıyla hem malzeme bedeline ve hem de arsa malikine tanınmış bir haktır.
Malzeme malikinin binayı kendi yapması halinde de bu hak kullanılabilir. Yeter ki iyi niyetli olsun. Örneğin arsanın kendi parseli içinde olduğunu zannetmesi bunun sonucu yapıyı yapması halinde malzeme sahibi iyi niyetli olduğu için bina bedeli arsa bedelinden açık bir şekilde fazla olduğu takdirde malzeme sahibi arsanın tapusunun kendi adına geçirilmesini isteyebilir. Tabi arsa bedelini arsa malikine ödemek kaydıyla tapunun temlikini istemelidir.
Yapıyı malzeme sahibinin yapması
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının arsası üzerine bir bina yaparsa, her şeyden önce o kimsenin iyi niyetli, ya da kötü niyetli oluşu dikkate alınarak kanunda hüküm konulmuştur. Bu durumda arsa sahibinin hakları söz konusu olmaktadır.
Arsa sahibinin hakları
Malzemenin sökülerek kaldırılmasını isteme hakkı
Bir kimse haksız olarak kendi malzemesi ile bir başkasının arsası üzerine bina ya parsa, arsa sahibi malzemenin sökülerek kaldırılmasını isteme hakkına sahiptir. Bu durumda söküm ve kaldırma masrafları malzeme sahibine ait olur. Ancak bu kararın verile bilmesi için arsa sahibinin talepte bulunması gerekir. Yoksa hâkim kendiliğinden re’sen bu kararı veremez.
Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde malzeme maliki iyi niyetli ise ona tazminat ödemek zorundadır.
Arazi malikinin açık ve zımni rızası ile malzeme maliki binayı yapmış ise bu durum da arazi maliki binanın sökülüp kaldırılmasını isteyemez. Bir taşınmazı malzeme maliki haricen satın almış ve üzerine bina yapmış, ağaç dikmiş olursa, arsa sahibi bundan haberdar olduğu daha doğrusu arsayı haricen malzeme sahibine satmış ve zımni rıza göstermiş olduğu için, binanın sökülmesini ve ağaçların kaldırılmasını isteyemez.
Mülkiyetin kendisine verilmesini isteme hakkı
Arsa sahibi malzemenin sökülmesini istemediği halde eğer binanın değeri arsanın değerinden açıkça fazla ise, arsanın malzeme malikine verilmesini isteme hakka mevcuttur.(MK.md.724) Rızaen çözümlenemediği taktirde arsa malikinin dava açarak malzeme sahibinin üzerine tapunun geçirilmesini isteme hakkı da mevcuttur.
Arazi sahibi malzemenin sökülmesini istemez ise, binanın bedeli de açıkça arsa be delinden fazla değilse bu durumda malzeme sahibine tazminat ödemek zorundadır Bu tazminat malzeme bedeline eşit olmalıdır.
Görüldüğü gibi arsa sahibinin hakları arasında tapunun kendi adına geçirilmesi yok tur. Çünkü tapu zaten kendisine aittir.
Taşkın Yapı
Bir yapının başkasının arazisine taşan kısmı, eğer yapı sahibinin arazi üzerinde bir irtifak hakkı var ise ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Eğer böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği günden idaren 15 gün içinde itiraz ederek bunu kaldırabilir.
İtiraz etmediği ayni zamanda durum ve şartlarda haklı gösterdiği takdirde, taşkın bina sahibi uygun bir tazminat karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı tesisini isteyebilir. Veya bu kısmın üzerinde bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine verilmemi isteyebilir.(MK.md.726)
Bedelde uyuşma olması ve arazi malikinin irtifak hakkı tesisine rıza göstermesi halinde bu talep resmi senede bağlanarak tapuda tescil yapılmalıdır. Ancak arazi malikinin borcunu ifa etmemesi halinde bina sahibinin dava açarak bunu sağlama yoluna gitmesi halinde hâkimin taktir edeceği bir bedel karşılığında irtifak kurulur ya da o kısma düşen arazinin tapusu bina sahibi adına tescil olunur.
Buradaki verilecek irtifak kararı, eşyaya bağlı bir borç yükümlülüğü oluşturur. Arazi malikleri değişse bile her malike karşı bu hak kullanılabilir.
Muhik bir tazminat mukabilinde temlik ya da irtifak hakkı kurulmasını, taşkın inşaat sahibi gibi arsa maliki de isteyebilir. Tecavüze uğrayan arsa maliki 15 günlük itiraz süreli içinde itiraz ederek taşkın inşaatın kaldırılmasını, ya da itiraz etmeyerek temlik veya irtifak karşılığında kendisine tazminat ödenmesini istemek hakkına sahip bulunduğuna göre, onun bakımından seçimlik bir hak söz konusu olmaktadır.
İtirazda bulunma halinde taşkın yapının maliki veya yaptıranın iyi veya kötü niyetli sayılması durumu aranmaksızın yapı sökülür.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Görev
Mahkemenin görevi dava değerine göre belirlenir. ……. TL’ye kadar olan davalar sulh hukuk mahkemesinde, onun üstündeki değerde olan davalar asliye hukuk mahkemesinde çözümlenir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Yetki
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Davacı
Taşınmazın bedeli karşılığında kendi adına temlikini isteyen malzeme sahibi veya irtifak ya da temlik isteyen taşkın yapı sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir. Tazminat veya malzemenin sökülmesini arazi sahibi isteyebilir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Davalı
Tapu iptali ve tescil davasının davalısı tapu malikidir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasının Niteliği
Kendi malzemesi ile arazi üzerine iyi niyetle yapı yapan arazinin temliki, iyi niyetli taşkın inşaat sahibi de taşan kısmın irtifak hakkı ya da temliki davası açabilir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Süre
Yasada özel bir süre gösterilmemiştir. Haksız fiil ya da sebepsiz iktisap zaman aşımı süresi geçerlidir. Sadece taşkın inşaat halinde arazi sahibi 15 gün içinde itiraz etmek zorundadır.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Deliller
Davada en önemli delil keşifte uygulanacak; tapu kaydı, çap ve kroki ile imar planı vs.dir. İyi niyet konusunda ayrıca bilirkişi ve tanık dinlenebilir.
Arazideki Yapılar Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Hüküm
Deliller toplanınca özellikle objektif ve sübjektif şartların oluşup oluşmadığına ve imar durumuna göre arazinin davacıya verilecek kısmının ifrazının mümkün olup olmadığına bakılır. İfrazı mümkün değil ise dava reddedilir.
İfrazı mümkün ise, o zaman bina değerinin arsa değerinden fazla olup olmadığına bakılır. Bina değeri açıkça arsa değerinden fazla ise, malzeme sahibi de iyi niyetli ise, şartlar oluşmuş ve ifrazı da kabil ise dava kabul edilir. Davanın kabulü halinde belirlenecek arsa bedelinin de davalıya ödenmesine karar verilir. Dava değerine göre nisbi harç alınır.
Verilen hükmün temyizi kabil olup, sulh mahkemesince verilen kararlar tebliğ tan hinden itibaren 8 gün içinde asliye hukuk mahkemesince verilen kararlar ise 15 gün içinde temyiz edilebilir.