Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emrine itiraz etmemenin sonuçları

İtiraz etmemenin sonuçları Madde 269/a-(Ek: 18.2.1965-538/110 md)

Borçlu itiraz etmez, İhtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

Borçlunun ödeme emrine itiraz etmemesinin sonuçlarını, İİK.md 269a maddesi düzenlemektedir .Bu maddeye göre, kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve borcunu da 30 gün içinde ödemezse, kiralayan tahliye talebinde bulunabilir.Sadece itiraz edilmemesi, icra alacağı ve tahliye bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Başka bir deyişle, itiraz edil­memesi, ödeme emrine kira alacağı bakımından icra kabiliyeti kazandır­dığı halde, tahliye bakımından aynı sonucu doğurmaz; çünkü, tahliye için itiraz edilmemesi ve borcun süresinde Ödenmemesi şartlarının yanı sıra, tahliye kararma da gerek vardır.

Görülüyor ki, İİK’nun 269/a maddesi boşaltma kararı verilmesini, iki şartın gerçekleşmesine bağlamıştır.Bu şartlar, Ödeme emrine itiraz edilmemesi ve ayrıca kira parasının da en geç ihtar süresi sonuna kadar ödenmemesidir.O halde, sadece takibin kesinleşmiş bulunması, kiralanan yerin boşaltılmasına yeterli sebep değildir.

İİK. 269 ve müteakip maddelerdeki usul dairesinde yürütülen takip kesinleşmiş olsa bile, takibin kesinleşmesinden önceki sebep, delil ve belgelere dayanılması, ve bu suretle borcun ödendiğinin ispatlanması gereklidir. İspat edilir ise, takibin kesinleşmiş olmasına rağmen, borçlu­nun temerrüdüne yol açtığı söylenemez. Bu şekilde kabul etmek, 6570 sayılı Kanunun, genellikle kiracıyı himaye eden ve kamu düzeni ile ala­kalı hükümleri ile, kiracının usulüne uygun ve haklı şekilde kira parasını ödemeye davet edilebileceğini benimseyen BK. sistemine uygun olacak­tır.

Ödenmesi gereken kira parası borcu için yapılan takibe, borçlu iti­raz etmez ve süresinde de ödenmezse, icra mahkemesinde taşınmazın boşaltılmasına karar verilir. Borçlu kiracının, resmi devlet kuruluşu olması ona bu konuda bir ayrıcalık vermez. İİK’nun 35/2, 82/1 inci madde­lerinde olduğu gibi, devlete ayrıcalık tanınan haller, kanunlarda ve özel hükümlerde yer almıştır.

Kesinleşen kira borcu için, kiracının mallarına ne zaman haciz ko­nabileceği ise tartışmalıdır. Kuru’ya göre, kiralayanın haciz isteyebilmesi için, ödeme sürelerinin de geçmesi gerekir

Buna karşılık, Üstündağ itiraz süresinin dolmasından sonra, haciz istenebileceğini savunmaktadır.

Yargıtay 6.Hukuk dairesi, borçlu kiracının ödeme emrine itiraz et­memesi nedeniyle, takip kesinleşse de, alacaklı kiralayanın hemen haciz ve tahliye isteyemeyeceği, Zira borçlunun kiracının ödeme süresi içeri­sinde adi kirada otuz gün, hasılat kirasında ise altmış gün içerisinde öde­me hakkı bulunmakta olduğu görüşündedir.

Kanımızca da, bu görüş doğrudur.Borçlu itiraz süresini kaçırsa da, ödeme süresi içinde, borcunu ödeyebilmelidir. Aksini düşünmek, borçlu­ya verilen ödeme süresinin fiilen ortadan kaldırılmasına sebebiyet vere­cektir.

Ödeme emrine itiraz etmeyen kiracı, böylece, kira akdini kabul et­miş sayılır. Kiracı, ödeme süresi içinde borcunu öderse, icra takibi son bulur ve artık kiralayan tahliye isteyemez. Kiracı kira borcunu, kiralaya­na Ödeyebileceği gibi, ikametgahta ödemeli posta havalesi ile de gönde­rebilir.

Yargıtay eski tarihli bir kararında, kiranın ikametgahta ödemeli, posta havalesi ile gönderilmesini yeterli saymamış, kiralayan posta hava­lesini kabul etmediği taktirde, kiracının mahkemeye başvurarak (BK md.91) tevdi mahalli tayin ettirmesini, parayı buraya yatırmasını istemiştir.

Ancak Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, borçlu kiracının borcunu doğru­dan doğruya icra dosyasına ödeyebileceği gibi, PTT kanalıyla veya banka aracılığıyla da icra dairesine gönderebileceği, bundan ayrı olarak borçlu, kiracının borcunu kiralayan alacaklıya bizzat ödeyebileceği veya konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla da gönderebileceği görüşündedir.

Bu görüşe katılmamak mümkün değildir. Nitekim kiracı, kira para­larım PTT ile konutta ödemeli göndermiş tevdi yerine, 30 günlük süre içinde yatırılmışsa, borçlunun elbette ki gene mütemerrit sayılmayacağına ilişkin Yargıtay kararlan mevcuttur.

Süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu, kira borcunu genel süresi içerisinde ödemezse, kiralayan, icra mahkemesinden kirala­nanın, tahliyesine karar verilmesini isteyebilir(md.269a). İcra hakimi, tahliyeye karar vermeden önce, borçlunun kiracılık sıfatının bulunup bu­lunmadığını araştıramaz. Fakat ödeme emrinin kanunda belirtilen husus­ları ihtiva edip etmediğini, takip talebinde tahliye isteminin olup olmadı­ğını ve kira borcunun ödenip ödenmediğini resen araştırır. İnceleme so­nunda, kira borcunun ödenmediğini tesbit ederse, tahliyeye karar verir. Takip talebinde tahliye istemi yoksa, talep aşılarak tahliyeye karar veri­lemeyecektir.

4949 sayılı kanun ile, yapılan değişiklikle; İİK’nun 269. maddesin­de, kiralanan taşınmazlarda, borçlunun ihtarlı ödeme emrine itiraz etmesi ve ihtar müddeti içinde de, kira borcunu ödememesi halinde, tahliye is­teminde bulunmak imkanı, altı aylık süreye bağlanarak, uygulamadaki tereddütler giderilmiştir.

Borçlu ödeme emrine itiraz etmemiş olsa bile, icra mahkemesi yap­tığı duruşmada, kira bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini araştır­mak, ve borçlunun gösterdiği ödeme belgelerini incelemek zorundadır. Borçlu kiracının takip konusu aylara ilişkin kira borcunu, takipten önce, kira sözleşmesini yapan alacaklı vekiline ödemesi, temerrüde düşmesini önler.

Otuz günlük ödeme süresi geçtikten sonra, ödemeye rağmen kira-layan talep ederse, kiracının tahliyesine karar verilir.”

Kiradan sayılmayan faiz, icra giderleri ve avukatlık ücreti ödenmediği için, tahliyeye karar verilemez.

Tahliyeye karar verilmesi için, istenilenin kira parası niteliği taşı­ması gerekir. Kira borcu, kiracının kiralayana, kiralananın kendisine tes­limi anında ödemek zorunda olduğu paradır.

Hangi edimlerin kira borcuna girdiği ve borçluyu temerrüde düşür­düğü, yukarıda da belirttiğimiz gibi, tartışma konusu olmuştur. Bir görü­şe göre, elektrik, su, yakıt ve kapıcı paralarının kiracıya ait olduğu kira sözleşmesinde belirtilmişse, bu paraların ödenmemesi halinde de tahliye talep edilebilir.

Buna karşılık, Yargıtay;su elektrik, havagazı ve telefon giderlerinin ilamsız tahliye konusu yapılamayacağı görüşündedir.

Apartman ortak giderlerinden ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanu­nunun 22. maddesi hükmüne göre, kiracı ve kat maliki müteselsilen so-rumludur. Kiracı ödediği gideri kiraya mahsup hakkına sahiptir;

Mahkemece, kira parası brüt tespit edilmişse, kiracı tarafından ödenmesi gereken stopaj ve sivil savunma fonunun kiradan mahsup edilmesi suretiyle, bulunacak miktar hakkında itirazın kaldırılmasına karar vermek gerekecektir.