Kiralananın Sözleşmeye Uygun Teslim Edilmemesi Nedeniyle Fesih Davası Nasıl Açılır?
(6098 s. TBK. m. 304,305,306,307,308)
Görevli mahkeme
Sulh hukuk mahkemesidir. (6100 s. HMK. m. 4)
Yetkili mahkeme
1-Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi (6100 s. HMK. m. 6)
2-Sözleşmenin ifa edileceği yen mahkemesi (6100 s. HMK. m. 10)
Davacı
Kiracı
Davalı
Kiralayan
Dava değeri
Bir yıllık kira bedeli tutarı
Açıklamalar
Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (6098 s. TBK. m. 304/1)
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (6098 s. TBK. m. 304/2)
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. (6098 s. TBK. m. 305/1)
Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. (6098 s. TBK. m. 305/2)
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. (6098 s. TBK. m. 305/3)
Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. (6098 s. TBK. m. 306/1)
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. (6098 s. TBK. m. 306/2)
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. (6098 s. TBK. m. 306/3)
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (6098 s. TBK. m. 306/4)
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (6098 s. TBK. m. 307)
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (6098 s. TBK. m. 308)
- Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahut ta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
- Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
- Kiralayan akde uygun biçimde şeyi teslim ve koruma borcu altında olup, kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. Sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek kiralananın kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır.
- Kiralayana, kiralananı akitten olan kullanmaya yararlı bir halde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca da, bu halde bulundurmak mükellefiyeti getirilmiştir. Kiralananın sözleşme ile amaçlanan kullanılmaya elverişli bir halde bulunmadığından dolayı akdin feshini isteyen kiracının öncelikle uygun bir süre tayin ederek, bu ayıbın bu zaman zarfında bertaraf edilmesini istemesi ve bunun gerçekleşmemesi halinde, akdi fesihte haklı olduğunu kanıtlaması gerekir. Böyle bir ihtar olmaksızın ve sözleşme süresi sona erdikten sonra, kiracının akdi haklı nedenlerle feshettiğini ileri sürmesi MK 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.
- 6098 sayılı TBK. 347 ve 348 maddelerinde yer alan koşullar oluşmadan kira akdinin tek taraflı olarak feshi mümkün değildir.
- Kiralayan, kiralananı sözleşmenin kullanım amacına uygun olarak teslim etmemesi durumunda kiracı, borçlunun temerrüdü hükümlerine dayanarak dava açıp tazminat isteme hakkına sahiptir.
- Kiralanan, davacının isteği üzerine boşaltılarak teslim edilmekle kira sözleşmesi sona erer.
- Kiracı, uygun bir önel içinde kiralayanı, edimlerini yapmaya çağırır, edimlerin yerine getirilmemesi karşısında; sözleşmeyi bozar veya kira bedelinden, ortaya çıkan ayıbı karşılayacak bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Hasılat kirasının sona ermesinden sonra kira parasından indirim istenemez.