Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Nasıl Açılır?

İlgili Yasa

İCRA VE İFLÂS YASASI MADDE 133- Gayrimenkul kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse, ihale kararı icra müdürü tarafından kaldırılarak teminat akçesi alıcının 2.fıkra gereğince mesul bulunduğu meblağa mahsub edilmek üzere alıkonulur. Kendisinden evvel en yüksek teklifte bulunan kimsenin ileri sürdüğü pey, 129’ncu maddenin ilk fıkrasına uygun bulunması ve bu kimsenin adresinin de malum olması halinde, bir muhtıra tebliğ edilerek arz ettiği bedelle gayrimenkul kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur. Bazı olmaz veya cevapsız bırakırsa veya bulunamazsa; gayrimenkul icra dairesince hemen arttırmaya çıkarılır. Bu arttırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az 7 gün önce yapılarak ilânla yetinilir. Bu artırmada, teklifin, 129’ncu maddenin ikinci fıkrasındaki hükümlere uyması şartıyla gayrimenkul ençok artırana ihale olunur.

İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüd faizinden müteselsilen mesuldürler. İhale farkı ve temerrüd faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur.

İhalenin neticesi ve feshi:

MADDE 134- İcra dairesi tarafından gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur.

İhalenin feshi, Borçlar Kanununun 226’ncı maddesindeyazılı sebepler de dahil sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler tetkik merciinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. İhalenin feshi talebi üzerine tetkik mercii talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeselr bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde tetkik mercii davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm eder.

İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Satış ilânı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilâhare vakıf olunmuşsa şikâyet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez.

İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep edne ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.

Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikâyet edilmişse şikâyeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

Şikâyet halinde, alıcı bedeli nakden ödeyeck yerde, bu bedeli karşılayacak muteber bir banka kefaleti gösterebilir. Alıcı daha önce ihale bedelini ödemişse şikâyet halinde muteber bir banka kefaleti karşılığında ödediği paranın kendisine verilmesini istiyebilir.

BORÇLAR YASASI

MADDE 226- Kanuna veya ahlaka mugayir tertibatla müzayedeye fesat karıştırılmış ise her alakadar tarafından on gün zarfında itiraz edilebilir. Bu itiraz, cebri müzayedelerde icra ve iflâs muamelelerine nezaret eden makamlara ve diğer hallerde mahkemeye arz olunur.

MADDE 260- Kiracı, kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesbeden kiraları tediye etmemiş bulumursa kiralayan, altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tâyin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.

Bu mehil, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlar.

Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teehhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Açıklama

Taşınmazlar, satış isteklerinden itibaren iki ay içinde icra müdürlüğünce açık artırma ile satılır. Satış alacaklı tarafından istendiği gibi borçlunun isteğiyle de yapılabilir. Taşınmaz mal hacizli ise, iki yıl içinde alacaklı satılmasını istiyecektir.

îcra ve İflâs Yasasının 123-133’ncü maddeleri taşınmazların icrada satışlarıyla ilgili kuralları öngörmüştür.

Taşınmazların satışının (feshi) bozulması icra müdürlüğünce yapılabildiği gibi şikâyet yoluyla icra tetkik merciinden de istenebilir. 134.maddede satışın bozulması koşulları açıklanmıştır. Satış işlemlerinde yolsuzluk yapılmışsa tetkik mercii satışı bozacaktır.

Taşınmaz kendisine satılan (ihale olunan) kişi ivedilikle veya icra müdürlüğünce verilen süre içinde satış bedelini vermezse, satış kararı icra müdürlüğünce bozulur, teminatı ahkonur. Bu kişiden sonra en çok pey süren (bedel veren) e teklif edilir. 3 günlük süre geçmesine rağmen almazsa, icra müdürlüğünce 7 gün süreyle yeniden satışa çıkarılacaktır. Bu satış ilgililere bildirilmez ve satışta en çok artırana (ihale olunur) satılır.

İlk satıştaki bedel ile son alıcının ileri sürdüğü bedel arasındaki fark ilk alıcının teminatından karşılanır.

îcra tetkik merciine, ihalenin bozulması istekleri satış gününden itibaren 7 gün içinde yapılacaktır. İcra Müdürlüğünün yolsuz işlem yapması ve satışa katılanların usule uygun olmayan davranışta bulunmaları ve yasaya ters düşen işlem yapmaları, satışın bozulması nedenleridir.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Görevli Mahkeme

1. İcra Tetkik Mercii,
2. Ancak paydaşlığın giderilmesi satışlarında sulh hukuk mahkemesi görevli mahkemelerdir.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Yetkili Mahkeme

1. Satışa konu olan taşınmazın bulunduğu yer Tetkik Mercii,
2. Takibin yapıldığı yer Tetkik Mercii.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Davacı

1. Alacaklı (satış isteyen),
2. Borçlu,
3. Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar,
4. Tapu sicilindeki ilgililer.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Dâvâlı

1. Taşınmaz kendisine satılan (ihale olunan) kişi veya kişiler,
2. Dâvacı olmayan borçlu veya alacaklı.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Şikâyet Süresi

7. gündür. Bu süre;

Satışın yapıldığının öğrenildiği günden,

Satışın yapıldığı günden,

Satışın bozulma sebebinin öğrenildiği günden (BY. 226) başlar.

7. günlük süre geçirilince artık bir daha dâva açılamaz. Bu süre hak düşüren süredir.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Gözönünde Tutulacak Hususlar

1. Satışın bozulması (feshi) dilekçe ile istenecektir. Sözlü olarak da başvurulabilir. Bu takdirde tutanak düzenlenmesi gerekecektir.
2. Basit yargılama usulü uygulanacaktır. Tetkik mercii, talep gününden itibaren 20 gün içinde duruşma yapacaktır. Taraflar gelmeseler bile gereken karan verecektir.
3. Taraflara usulün 509-510.maddeleri uyarmca açıklamalı çağrı kâğıdı çıkarılacak, duruşma açılıp çağrılacaktır. Taraflardan birisi gelmese bile yokluk kararı çıkarılmaz, duruşma yokluğunda yapılacaktır.
4. Davanın süresinde açılıp açılmadığı araştırılacaktır. Süresinde açılmayan dâva reddedilecektir.
5. İcra takip dosyası getirtilecektir.
6. Satışın bozulma sebepleri (örneğin: BY.226’ncı maddesindeki koşulların varlığı gibi) tespit olunacaktır.
7. Dâva her türlü delille ispatlanabilir. Talebin reddine karar verilmesi halinde tetkik mercii davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin % 10’u oranında para cezasına mahkûm edecektir.
8. İcra müdürlüğünün işlemlerinde yolsuzluk olup olmadığı incelenecek, saptandığı takdirde satışın bozulmasına karar verilecektir
9. Dâvacı (şikâyetçi) ve dâvâlı duruşmaya gelmezlerse dosya işlemden kaldırılacaktır. Taraflardan birisi bir yıl içinde yenilerse tekrar ele alınacak, yenilenmediği takdirde de açılmamış sayılmasına karar verilecektir.
10. Satışın bozulmasına karar verilince, icra müdürlüğünce taşınmazın yeniden satış işlemleri yapılacaktır.
11. Satış bozulunca, bununla ilgili tüm icra müdürlüğü işlemleri geçersiz olacaktır.
12. Satış bedeli ile takdir olunan bedel arasında önemli oranda (nisbetsizlik) oransızlık bulunduğu saptanırsa, bu hal satışın bozulması için yeterli görülecektir.
13. Satışa hile ve fesat karıştırılmış olması halinin saptanması durumlarında da satışın bozulmasına karar verilecektir.
14. îhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmeyecektir.
15. Tescil için tapu sicil muhafızlığına yapılacak tebligat, şikâyet için belli sürenin geçmesinden, veya şikâyet edilmişse şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

Taşınmaz İhalesi (Satışının) Feshi Davası Dâva Açma Koşulları

1. Taşınmaz satış şartnamesi usulüne uygun düzenlenmemiş olmalı,
2. Satış ilânı, (alacaklıya, borçluya vs.) ilgililere bildirilmemiş bulunmalı,
3. Satış belli gün ve saatte yapılmamalı (Örneğin; 03.05.1998 saat O9.”⁽⁾‘da yapılacağı bildirilen satış 04.05.1998’de yapılmış olması gibi),
4. ÎÎY’nm 133’ncü maddesi gereğince (satışın yapıldığı kişi) alıcı, icra müdürlüğünce verilen sürede satış b edelini yatırmamasına rağmen satış ona yapılmış olmalı (Yani icra müdürlüğü satışı bozmamış bulunmalı),
5. îlk artırmada (muhammen) tesbit edilen değerinin % 75’ini bulmadan icra müdürlüğüne satış yapılmış bulunmalı,
6. Satışa (artırmaya) fesat karıştırılmış olmalı,
7. Alıcı, taşınmazı nitelik ve değerinde önemli oranda yanılgı ile almış bulunmalı,
8. Yasaya, ahlaka (adaba) aykırı düzenle satış yapılmış olmalı,
9. Birinci artirmadan sonra 10 gün süre dolmadan ikinci artırma (satış) yapılmış bulunmalı,
10. Satış ilânı, satış gününden en az bir ay önce yapılmış olmamalı,Satış ilânı usulüne uygun yapılmamış bulunmalı,
11. İpotekli taşınmazın satış şartnamesinde ipoteği ile satılacağı gösterilmemiş bulunmalı,
12. İcra Müdürlüğünce satış tutanağında satışın saat ve yerinin yazılmamış ve tutanak usulüne uygun düzenlenmemiş olmalı,
13. Satış memurunun satış tutanağında imzası bulunmamalı.