Devasa yapıların yapıldığı, binlerce bağımsız bölümün bir arada yer aldığı günümüz şehir yaşamında düzenin sağlanması adına site yönetimleri bulunmaktadır. Zira birden fazla kişinin yaşamış olduğu toplu yaşam alanlarında düzenin kurulması adına bir karar alma mekanizmasının oluşturulması zorunludur.

SİTE YÖNETİMİ NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan birden fazla bağımsız bölümde kat mülkiyeti kurulur. Kat mülkiyetinin kurulması üzerine kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.(m.34/1)

SİTE YÖNETİMİNİN ATAMA USULÜ VE ESASLARI

• Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm yer alan ana gayrimenkuller için yönetici atanması zorunludur.

• Her yılın Ocak ayında kat malikleri kurulu tarafından yapılan yıllık toplantıda yönetici belirlenir. Önceden yönetici seçilen kişi tekrar yönetici olarak seçilebilir.

• Kural olarak site yöneticisinin görev süresi 1 yıldır. Ancak toplu yapılarda yönetim planında kat malikleri kurulunun olağan toplantısının iki yılda bir yapılacağı yazıyorsa yöneticinin görev süresi bu durumda 2 yıldır.

• Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

• Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

• Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. İlgili zorunluluğa uyulmaması halinde yönetici veya yönetim kurulu üyelerine başvuru üzerine Sulh mahkemesince idari para cezası verilir.

• Kat malikleri kurulu tarafından denetlenen yönetici hakkında haklı bir neden bulunması halinde yönetici her zaman değiştirilebilir.

SİTE YÖNETİMİNİN GÖREVLERİ

Kat mülkiyetinin olduğu toplu yaşam alanlarında yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen sözleşmeye yönetim planı denir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

1. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

2. Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

3. Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

4. Ana gayrimenkulün genel yönetim işlerinde kullanılması için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

5. Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

6. Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

7. Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

8. Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

9. Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

10. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

11. Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokollerini, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, noter mührüyle tasdikli deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

İşletim Projesinin Hazırlanması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

İşletme projesi; ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarının gösterildiği belgedir.

SİTE YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUKLARI

Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.(m.38) 

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

SİTE YÖNETİCİSİNİN HAKLARI

Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.