Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Nasıl Açılır?

MADDE 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar onalım hakkını kullanabilirler.

MADDE 733 – Cebri artırmayla satışlarda onalım hakkı kullanılamaz.

Onalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaktan vaz­geçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir.

Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

MADDE 734 – Onalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Onalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

MADDE 735 – Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hak­kı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre, her malike karşı kul­lanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışın­daki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geç­mekle sona erer.

Yasal onalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan onalım hakkında da uygulanır.

MADDE 736 – Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geç­mekle sona erer

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları

Önalım (şuf’a) hakkı, taşınmaz malikinin, taşınmazını bir üçüncü kişiye satması ha­linde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Önalım hakkı hukukumuzda iki türle karşımıza çıkar. Bunlardan biri kaynağını yasa­dan aldığı için yasal onalım hakkı, diğeri de sözleşmeden doğan onalım hakkıdır.

Çeşitleri

a) Yasal önalım hakkı

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satması halinde diğer paydaşlar onalım hakkını kullanabilirler.(MK.md.732)

Bu sebeple onalım hakkı devir hakkının kısıtlaması sonucunu doğurur.

Onalım hakkı niteliği itibariyle yenilik doğuran inşai bir haktır. Onalım hakkının kulla­nılması nedeni ile onalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmış ise dava tarihindeki) değeri olmalıdır.

Cebri artırmayla yapılan satışlarda onalım hakkı kullanılmayacağı gibi hibe (Bağış) suretiyle yapılan temliklerde de onalım hakkı kullanılamaz. Keza paydaşlardan birine yapılan satışlarda onalım hakkı kullanılamaz.

b) Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hakkı şerhte belirtilen süre içinde ve belirtilen koşullarda her malike karşı ileri sürülebilir.

Eğer koşul belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar geçerli olur.

Şerhin süresi, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Kanuni Şuf a da dediğimiz yasal onalım hakkının kullanılmasına ve feragate dair hükümler sözleşmeden doğan önalımlar içinde kullanılır.

Onalım sözleşmesine her hangi bir koşul konulmamış ise basit (adi) onalım, eğer koşul konulmuş ise böyle bir önalıma da mevsuf (nitelikli) onalım denir.

Hükümleri

a) Feragat ve vazgeçme

Yasal onalım hakkının kullanılmasından feragat caizdir. Ancak feragatin resmi şekil­de yapılması gerekir. Yani tapu memuru huzurunda yapılması gerekli olup tapu kütüğüne şerh verilmesi suretiyle yapılmalıdır. Belirli bir satışta onalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılabilir. (MK. md.733) An­cak tapu kütüğüne şerh edilmeyen ve sadece yazılı şekle tabi tutulan bu vazgeçme yalnız belirli bir satış için yapılır. Hâlbuki tapu kütüğüne şerh edilen ve tapu memuru huzurunda yapılan feragat bütün üçüncü kişileri bağlar.

b) Süre

Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer. (MK. md.733/son) Yasada belirlenen bu süreler hak düşürücü sürelerdir.

c) Kullanılması

Onalım hakkı alıcıya karşı defi ya da itiraz yolu ile kullanılamaz. Onalım hakkının kullanılması için hak sahibi paydaşın mutlaka dava açması gerekir. (MK.md.734)

Onalım hakkı sahibi adına payın tescili kararı verilmeden önce, satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını mahkemenin belirlediği süre içinde yine mahkemece belirlenecek bir bankaya nakit olarak yatırmak zorundadır.(MK.md.734).

4-   Alım ve Geri Alım Hakları

Şuf’a onalım hakkı gibi, alım (iştira) hakkı ile geri alım (vefa) hakları da tapuya şerh verildiği için mülkiyet üzerinde devir hakkını kısıtlayan haklardandır.

Bu haklar Medeni Kanunumuzun 736.maddesinde düzenlenmiştir..Maddeye göre: Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Süre dolmadan taşınmaz temlik edilirse, bu haklarla yüklü olarak temlik edilir. Bu sebeple süre içerisinde kaç malik değişirse değişsin hak sahibinin hakkı zayi olmaz. Esasen taşınmazı alan yeni malikte zaten bu şerh ile yüklü olarak almaktadır.

Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.(MK.md.736/ son)

Uygulamada kullanılan adı ile iştira (alım) hakkı ve Vefa (geri alım) hakkı taşınmaz üzerinde tasarrufu engellemez. Ne var ki bu şerh sebebiyle alıcı üçüncü şahıs bunu bilerek bu haklar ile yüklü olarak almış olur.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Görev

Görevli mahkeme dava değerine göre belirlenir.(HUMK.md.8/1)

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Yetki

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HUMK.rnd.l3)

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Davacı

Davayı paydaş açabilir. Paydaşlar birden fazla ise bir kısmı ya da tamamı dava açabileceği gibi sadece bir paydaşta açabilir. O zaman sadece dava açan paydaş satılan payı alabilir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Davalı

Davada, pay satın alan üçüncü şahıs davalı gösterilir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Dava

Şuf’a (onalım) hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliği itibariyle yenilik do­ğuran bir eda davasıdır. Birden fazla taşınmaz satılmış ise, bunların tamamı için açılabi­leceği gibi sadece birisi içinde açılabilir. Tek bir taşınmaz için açılırsa, ötekilerden vazge­çilmiş sayılır.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Süre

Onalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, noter marifetiyle paydaşa gönde­rilen bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her haide satışın üzerinden iki yıl içinde açıl­malıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Deliller

Davada tapu kaydı paydaşlığı ispat eder. Sorun bildirim yapılıp yapılmadığında top­lanırsa mutlaka noter kanalı ile gönderilen bildirim olmalıdır. Satış bedelinin muvazaalı olduğu iddiası sadece keşfen taşınmazdaki payın değerinin tespiti ile olmaz tanıkların anlatımı da gereklidir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları Hüküm

Hâkim davanın süresi içinde açıldığına kanaat getirirse satış bedeli ile tapu harç ve masraflarının belirleyeceği bankaya yatırılması için süre verir. Paranın yatırılması duru­munda alıcı adına yapılan tapudaki payın iptali ile davacı paydaş adına tesciline ve satış bedeli ile tapu masraflarının da davalıya ödenmesine karar verir.

Dava nisbi harca tabidir. Kararın tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemesi karar­ları 8 gün (HUMK. md.437), asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15. gün içinde temyiz edilebilir. (HUMK.md.432)