Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davaları Nasıl Açılır?

MADDE 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

MADDE 733 – Cebri artırmayla satışlarda onalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vaz­geçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir.

önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

MADDE 734 – önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

MADDE 735 – Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hak­kı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre, her malike karşı kul­lanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışın­daki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geç­mekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

MADDE 736 – Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde tilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geç­le sona erer

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davaları Tarifi

önalım (şuf’a) hakkı, taşınmaz malikinin, taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

önalım hakkı hukukumuzda iki türlü karşımıza çıkar. Bunlardan biri kaynağını yasadan aldığı için yasal önalım hakkı, diğeri de sözleşmeden doğan önalım hakkıdır.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davaları Çeşitleri

Yasal önalım hakkı

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payının tamamını veya kısmını paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.(MK.md.732)

Bu sebeple önalım hakkı devir hakkının kısıtlaması sonucunu doğurur.

önalım hakkı niteliği itibariyle yenilik doğuran inşai bir haktır. önalım hakkının kulla­nası nedeni ile önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmış ise dava tarihindeki) değeri olmalıdır.

Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılmayacağı gibi hibe (Bağış) suretiyle yapılan temliklerde de önalım hakkı kullanılamaz. Keza paydaşlardan birine yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan onalım hakkı şerhte belirtilen süre içinde ve belirtilen koşullarda her malike karşı ileri sürülebilir.

Eğer koşul belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar geçerli olur.

Şerhin süresi, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Kanuni Şuf’ a da dediğimiz yasal önalım hakkının kullanılmasına ve feragate dair hükümler sözleşmeden doğan önalımlar içinde kullanılır.

önalım sözleşmesine her hangi bir koşul konulmamış ise basit (adi) önalım, eğer koşul konulmuş ise böyle bir önalıma da mevsuf (nitelikli) önalım denir.

Hükümleri

Feragat ve vazgeçme

Yasal önalım hakkının kullanılmasından feragat caizdir. Ancak feragatin resmi şekil kanılması gerekir. Yani tapu memuru huzurunda yapılması gerekli olup tapu kütüğüne şerh verilmesi suretiyle yapılmalıdır. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılabilir. (MK. md.733) An­cak tapu kütüğüne şerh edilmeyen ve sadece yazılı şekle tabi tutulan bu vazgeçme yalnız belirli bir satış için yapılır. Hâlbuki tapu kütüğüne şerh edilen ve tapu memuru huzurunda yapılan feragat bütün üçüncü kişileri bağlar.

Süre

önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer. (MK. md.733/son)

Yasada belirlenen bu süreler hak düşürücü sürelerdir.

Kullanılması

önalım hakkı alıcıya karşı def’i ya da itiraz yolu ile kullanılamaz. Onalım hakkının kullanılması için hak sahibi paydaşın mutlaka dava açması gerekir. (MK.md.734)

önalım hakkı sahibi adına payın tescili kararı verilmeden önce, satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını mahkemenin belirlediği süre içinde yine mahkemece belirlenecek bir bankaya nakit olarak yatırmak zorundadır.(MK.md.734).

Alım ve Geri Alım Hakları

Şuf’a önalım hakkı gibi, alım (iştira) hakkı ile geri alım (vefa) hakları da tapuya şerh verildiği için mülkiyet üzerinde devir hakkını kısıtlayan haklardandır.

Bu haklar Medeni Kanunumuzun 736.maddesinde düzenlenmiştir.Maddeye göre tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Süre dolmadan taşınmaz temlik edilirse, bu haklarla yüklü olarak temlik edilir. Bu sebeple süre içerisinde kaç malik değişirse değişsin hak sahibinin hakkı zayi olmaz. Esasen taşınmazı alan yeni malikte zaten bu şerh ile yüklü olarak almaktadır.

Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.(MK.md.736/ son)

Uygulamada kullanılan adı ile iştira (alım) hakkı ve Vefa (geri alım) hakkı taşınmaz üzerinde tasarrufu engellemez. Ne var ki bu şerh sebebiyle alıcı üçüncü şahıs bunu bilerek bu haklar ile yüklü olarak almış olur.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Görev

Görevli mahkeme dava değerine göre belirlenir.(HUMK.md.8/I)

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Yetki

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HUMK.md.l3)

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Davacı

Davayı paydaş açabilir. Paydaşlar birden fazla ise bir kısmı ya da tamamı dava açabileceği gibi sadece bir paydaşta açabilir. O zaman sadece dava açan paydaş satılan payı alabilir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Davalı

Davada, pay satın alan üçüncü şahıs davalı gösterilir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Dava

Şuf’a (onalım) hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliği itibariyle yenilik do­ğuran bir eda davasıdır. Birden fazla taşınmaz satılmış ise, bunların tamamı için açılabi­leceği gibi sadece birisi içinde açılabilir. Tek bir taşınmaz için açılırsa, ötekilerden vazge­çilmiş sayılır.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Süre

Onalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, noter marifetiyle paydaşa gönde­rilen bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde açıl­malıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.

743 sayılı Medeni yasa zamanında Yargıtay, satışa ıttıla tarihini geçerli kabul ederek bu tarihten o zamanki yasaya göre 1 ay olan hak düşürücü süreyi hesaplamakta iken, 4721 sayılı yeni Medeni Kanun ile yapılan değişiklikte, “noter kanalı ile bildirim” hükmü getirildiği için artık öğrenme ve ıttıla tarihi değil, bildirim tarihinin esas alınacağı­nı, hem de noter dışındaki bildirimlere itibar edilmeyeceğini hükme bağlamıştır.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Deliller

Davada tapu kaydı paydaşlığı ispat eder. Sorun bildirim yapılıp yapılmadığında top­lanırsa mutlaka noter kanalı ile gönderilen bildirim olmalıdır. Satış bedelinin muvazaalı olduğu iddiası sadece keşfen taşınmazdaki payın değerinin tespiti ile olmaz tanıkların anlatımı da gereklidir.

Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davalarında Hüküm

Hâkim davanın süresi içinde açıldığına kanaat getirirse satış bedeli ile tapu harç ve masraflarının belirleyeceği bankaya yatırılması için süre verir. Paranın yatırılması duru­munda alıcı adına yapılan tapudaki payın iptali ile davacı paydaş adına tesciline ve satış bedeli ile tapu masraflarının da davalıya ödenmesine karar verir.

Dava nisbi harca tabidir. Kararın tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemesi karar­ları 8 gün (HUMK. md.437), asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15. gün içinde temyiz edilebilir. (HUMK.md.432)