Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Nasıl Açılır?

TÜRK MEDENİ YASASI MADDE 712.- Geçerli bir hukuki sebep ol­maksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetli­ğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

MADDE 713.- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkı­nın tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir par­çasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşme­diğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve dava­cının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar ve­rilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

MADDE 714.- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hü­kümleri kıyas yoluyla uygulanır.

MADDE 715.- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hü­küm ve tasarrufu altındadır.

Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, ko­runması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir.

MADDE 716.- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptıra­bilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla mey­dana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan

MADDE 717.- Taşınmaz, mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir.

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı kavgasız, davasız ve aralık­sız (20) yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde (kullanımında) bulunduran kimse, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini dava edebilir.

Aynı biçimde, maliki kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bu­lunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir bölümünün zilyedi de, o taşınmazın tamamı bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilecektir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişiliklerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılacaktır.

Davanın konusu, mahkemece; en çok okunan gazetelerden birinde (1) defa, ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla ve muayyen aralık­larla örneğin; birer hafta aralıklarla, en az üç defa ilan olunacaktır. Mahalli ilan uygun aralıklar, uygulamada birer hafta ara ile yapılmaktadır.

Son ilan gününden itibaren (3) ay içinde itiraz vuku bulmaz, yahut ta itiraz yapılmasına rağmen yerinde görülmezse ve davacının iddiası da ispatlanmış olursa, mahkemece; taşınmazın davacı adına tesciline karar verilecektir.

Davalılar ve tescil talebine itiraz edenler, aynı davada taşınmazın veya ta­şınmazların kendi adlarına tapuya tescilini de isteyebilirler. Verilecek tescil kara­rında tescili istenilen taşınmazın veya taşınmazların;

1. Nitelikleri,
2. Bulunduğu yer ve mevki,
3. Sınırlan,
4. Büyüklüğü yani yüzölçümleri,

belirtilecek ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri kapsayan mikyaslı krokisi de eklenecektir.

Sahipsiz yerler ile faydası kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yine yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma uygun olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklarda hiçbir biçimde özel mülkiyete konu olamaz.

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak hukuki bir nedene dayanarak taşın­maz malikinden mülkiyetin kendi adına tapuya tescilini isteme hakkı alan kimse, malikin devretmemesi (kaçınması) durumunda mülkiyetin hükmen geçirilmesini mahkemeden isteyebilecektir.

Bir taşınmazın mülkiyetini,

1. İşgal,
2. Miras,
3. Kamulaştırma,
4. Cebri icra,
5. Mahkeme kararı,

‘na dayanarak kazanan kişi veya kişiler tescili doğrudan doğruya yaptıra­bileceklerdir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasında mal rejimi dolayısıyla hasıl olan değişiklikler, eşlerden birinin istemi ile tapu kütüğüne tescil olunacaktır. Bu hüküm yeni kabul edilen Türk Medeni Yasasının 716. maddesinin son fıkrasında öngörülmüştür. Yeni bir kuraldır. Eski Medeni Yasada yoktu. Taşınmaz mülkiyeti;

1. Terkin,
2. Taşınmazın tamamen yok olması,

durumlarında sona erecektir. Kamulaştırma halinde sona erme özel yasayla düzenlenmiştir. (2942 sayılı yasa ile)

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Görevli Mahkeme

Değere göre belirlenir. Taşınmazın değeri 5.910 YTL veya daha az ise Sulh Hukuk Mahkemesi, 5.910 YTL’den fazla ise Asliye Hukuk Mahkemesi görevli mahkemedir.

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Yetkili Mahkeme

Tescile konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak taşınmazlar birden fazla ise, birisinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Davacı

1. Taşınmazı veya taşınmazları kullanmak, elinde bulundurmak suretiyle mülkiyetini kazananlar,
2. Taşınmazın veya taşınmazların, eski malik veya maliklerinden zilyetli­ğini devralmak suretiyle, mülkiyetini satın alanlar,
3. Taşınmazı veya taşınmazları zamanaşımı ile kazananların ölümü ile, mi­rasçıları.
4. Mirasbırakandan kalan taşınmazlar için mirasçıları.

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Davalı

1. Hazine,

2. Taşınmaz belediye hudutları içerisinde ise, ayrıca belediye başkanlığı,
3. Taşınmaz köy hudutları içerisinde ise, ayrıca köy muhtarlığı,
4. Taşınmazların bir kısmı köy ve bir kısım da belediye hudutları içeri­sinde bulunduğu takdirde, hem köy muhtarlığı ve hem de belediye başkanlığının davada hasım gösterilmesi gerekir. Her iki halde de, hazine yine davalı duru­munda olacaktır.

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Dava Açma Koşulları

1. Taşınmaz veya taşınmazlar tapuda kayıtlı olmamalı,
2. Taşınmaz, davacı tarafından 20 yıldan fazla, çekişmesiz ve aralıksız kullanılmış olmalı,
3. Taşınmaz, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bulunma­malı, mera, yaylak ve kışlak olmamalı,
4. (20) dönümü geçen taşınmazlar için vergi kaydı bulunmalı (1986 yılı veya daha önceki yıllara ait)
5. (20) dönümü geçen taşınmazlar için, 766 sayılı Yasanın değişik 33’üncü maddesinde belirtilen kesinleşmiş mahkeme ilâmları, tasdiksiz yoklama kaydı gibi davacı lehine belgeler bulunmalı,
6. Tapu sicilinde maliki kim olduğu anlaşılamayan, 20 yıl evvel ölen veya gaipliğine karar verilen kimse adına tapuda kayıtlı taşınmaz, çekişmesiz ve ara­lıksız 20 yıl kullanılmış olmalı,
7. Ancak, 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Ön Tedbirler Yasasının yayım ve ilan edildiği 26.7.1972 gününden önce açılmış davalarda, (100) dö­nüme kadar olan taşınmazlar için vergi kaydı ve diğer belgeler aranmaz,
8. Tescile konu taşınmazın vergi kaydı veya diğer belgeler yoksa, bir ta­pulama bölgesinde toplam yüzölçümü (50) dönümü geçmemeli, (dava 7.1972’den önce açılmış ise, (50) dönümlük kısıtlama göz önünde tutulmaz.)

Olağanüstü Zamanaşımı Nedeniyle Tapu Tescil Davaları Göz Önünde Tutulacak Hususlar

Mahkemece;

1. Tescile konu taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmadığı sorulacaktır.
2. Tapuya yazılacak tezkereye ayrıca, davacının üzerinde, açmış olduğu tescil davası sonucu mahkemece verilen karar gereğince tapulu taşınmazının bulunup bulunmadığı, varsa cinsi ve miktarının bildirilmesinin istendiği ilave
3. Taşınmazın vergi kaydı varsa, özel idareden getirilecektir. Yüzölçümü (20) dönümü aşan taşınmazların, bu aşan kısmı için vergi kaydı ibraz etmesi da­vacıdan istenecektir. Ancak, 1617 sayılı Yasanın yayım ve ilan tarihi 7.1972’den önce açılan davalarda, (100) dönüme kadar vergi kaydı aranmaya­cak, (100) dönümden fazlası için vergi kaydı aranacaktır.
4. 7.1972 gününden sonra açılan davalarda, müstakil taşınmazın (20) dönümden fazlası hakkında vergi kaydı aranacağı gibi, toplam taşınmazların yüzölçümlerinin de (50) dönümü geçmemesine dikkat edilecektir. Yani, koşular varsa (50) dönüme kadar taşınmazın tescil talebi kabul edilecektir. 26.7.1972 gününden önce açılmış davalarda bu kayıt aranmayacaktır.
5. Vergi kaydının 1986 yılı veya daha önceki yıllarda tesis edilmiş olma­sına dikkat edilecektir.
6. Taşınmaz başında keşif yapılacaktır. Keşifte;
7. Taşınmazın veya taşınmazların mevkii, hudutları, kıymeti, bilirkişi veya
   bilirkişiler dinlemek suretiyle tespit olunacaktır.
8. Tapu fen memuruna, yoksa serbest olarak fen memurluğu yapan, ölçü ve kroki işleriyle uğraşan fen elemanına taşınmaz ölçtürülecek, krokisi mikyaslı olarak tanzim ettirilecektir. Kroki iki nüsha düzenlenecektir.
9. Vergi kaydı sunulmuşsa, taşınmaza tatbik olunacak, uyup uymadığı bi­lirkişilerden sorulacaktır.
10. Taşınmazın, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup olmadığı incelenip, tespit olunacaktır.
11. Komşu taşınmazlardan bölünme varsa, komşu taşınmazlar da ölçtürülerek toplam yüzölçümü hesaplanacaktır. Vergi kaydı yoksa, yasanın yürürlüğe giriş gününden önce açılmış davalarda, taşınmazların birbirinden bölünmelerinin tespit olunduğu takdirde, toplam yüzölçümlerinin (100) dönümü geçip geçmediği araştırılacaktır.
12. Davacının tanıkları dinlenecektir. Tanıklardan davacının kullanma za­manı, asıl malikinin kim olduğu, davacının zamanaşımı süresini, yani (20) yılı aşkın bir zilyetliği bulunup bulunmadığı, bu zilyetliğin malik sıfatıyla olup olma­dığı ve çekişmesiz, aralıksız devam edip etmediği sorulup, tespit olunacaktır.
13. Taşınmaz veya taşınmazlar belediye hudutları içinde ise, belediye ho­parlörü ile veya belediye tellalı ile, köy hudutları içerisinde ise, köy muhtarlığı vasıtasıyla, muayyen aralıklarla üç defa mahallen ilanları yaptırılacaktır. Bu ilanlar birer hafta ara ile yapılabildiği gibi, onar gün ara ile de yapılabilir. Üç defa yapılmasına bilhassa dikkat edilecektir.
14. Ayrıca, en az bir defa olmak üzere, taşınmazın bulunduğu yerde yayın­lanan bir gazete ile, gazete ilânının yapılmasına karar verilecektir.
15. Mahalli ve gazete ilânlarında, (Son ilan gününden itibaren 3 ay içinde, taşınmaz üzerinde bir hak iddia edenlerin mahkemeye başvurmaları) hususu be­lirtilecektir.
16. Gazete ve mahalli ilânlarının yapılışı, taşınmazın veya taşınmazların keşiflerinin yapılmasından önce olabildiği gibi, keşiflerinin yapılmasından sonra da olabilir. Yasada bu hususta bir açıklama yoktur. Ancak, ilânların, taşınmazla­rın keşfinin yapılmasından sonra yapılmasında fayda vardır. Zira, çoğunlukla dava dilekçelerinde, tescili istenilen taşınmazların mevkii ve hudutları yanlış gösterilmektedir. Keşifte durum aydınlanacağından, mahalli ve gazete ilanlarının keşiften sonra yapılması, duruşmanın uzamaması bakımından yerinde olacaktır. Dilekçedeki hudutlara göre ilanlar yapılıp, keşifte değişiklik bulunduğu takdirde yeniden ilanlar yapılacaktır. Bu durum da, hem masrafa ve hem de davanın uza­masına yol açacaktır. Kanaatimiz de bu yoldadır.
17. Mahalli ve gazete ilanları üzerine, taşınmazın tescil talebine herhangi bir itiraz olmazsa, üç aylık müddet geçtikten sonra, davacının iddiası diğer delil­lerle de sabit olmuşsa, dava haklı bulunacaktır.
18. Burada önemli husus, davanın duruşmaları devam ederken, her zaman taşınmazla ilgili kişilerin davaya itiraz edebilmeleridir. İtirazda bir süre öngörül­memiştir. Yeter ki, dava sonuçlanmış olmasın. Medeni Yasamızın 713’üncü maddesinde öngörülen 3 aylık süre, kararın verilebilmesi için, hâkimin beklemesi gereken süredir, yoksa itiraz için öngörülen süre değildir.
19. Tescil davasında davalılarla, tescile itiraz edenler, bu davada kendi adlarına taşınmazın tesciline karar verilmesini talep edebilecekler, mahkemece de koşullar oluşmuşsa, tescile karar verilebilecektir.
20. Dava haklı bulunduğu takdirde tescile karar verilecek ve bu kararda, tescili istenilen taşınmazın, niteliği, bulunduğu yer, sınırlan ve yüzölçümü göste­
21. Karara uzman bilirkişilerce düzenlenmiş mikyaslı, teknik bilgileri içe­ren kroki de eklenecektir.