Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapması Nedeniyle Tahliye

Fazla çalışmaya ilişkin yasal düzenlemeler

Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapması Nedeniyle Tahliye

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO:2002/6-582
KARAR NO:2002/608
KARAR TARİHİ:10.07.2002

Taraflar arasındaki “tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 21.11.2001 gün ve 2001/185 E-1193 K. Sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 31.1.2002 gün ve 2002/345-564 sayılı ilamı: ( … Dava sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı şirket vekili 25.12.1991 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira aktine dayalı olarak kiralananda kiracı olarak bulunan davalıların izinsiz olarak kiralanana bir kısım eklentiler yaptığı, restoran bölümü ile teras bölümünü birleştirdiği, teras kısmının üzerini komple muşamba ile örttüğü, tabelalarını değiştirdiği, 2. kat tavanındaki izolasyonunun bozulması sonucu, 2. kattaki kiracının zarar gördüğünü, böylece sözleşmenin özel şartlar 8/a bendinin 1, 2, 6. fıkraları ile 3. fıkrası ve 9. maddesine aykırı davrandığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili müvekkillerinin sözleşmenin genel ve özel koşullarına aykırı bir davranışının söz konusu olmadığını, davacının 1992 yılından beri aynı konularda ihtarnameler gönderdiğini, ancak akabinde dava açmadığını ve bunu bir tehdit unsuru olarak kullandığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece bilirkişi raporunun 5 nolu bendinde belirtilen hususların akte aykırılık teşkil ettiği, ihtara rağmen eski hale getirilmediği gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Davacı şirket elemanlarınca 23.12.1997 tarihinde düzenlenen raporda dava konusu yapılan hususlardan 2. kata su sızması ve pepsi levhası hariç tümünün yer aldığı, dava açılmazdan evvel pepsi levhasının kaldırıldığı, su sızmasının teras katın izolasyonunun bozulmasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

Davacı şirket 5.1.1998 günlü ihtarnamesi ile 23.12.1997 günlü raporda belirtilen hususların giderilmesini aksi halde sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılacağını davalılara bildirmiş buna rağmen dava açmamıştır. Davacı davaya dayanak yaptığı ihtarnameyi 9.1.2001 tarihinde göndermiş, 5.1.1998 tarihli ihtarnameye konu yaptığı hususlar ile birlikte pepsi levhasının kaldırılmasını ve teras katı izolasyonunun 7 gün içinde yapılmasını istemiştir.

Tüm dosyadaki deliller bir arada değerlendirildiğinde son ihtarda ve dava dilekçesinde akte aykırılık olarak belirtilen hususların 23.12.1997 tarihinde yapılan tespitle davacı tarafından öğrenilmiş bulunduğu aradan uzun süre geçmesine rağmen dava açılmadığı, sonradan açılan davanın da iyi niyetle açılmadığının kabulü ile davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir hüküm bozulmalıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

KARAR : Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye isteminden ibarettir.

Davacı; davalının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmayı alışkanlık haline getirdiğini tespit ettikleri sözleşmeye aykırılık hallerinin, eski hale getirilmesi konusunda 1992 tarihinden itibaren çeşitli tarihlerde ihtarnameler çektiklerini, mahkeme kanalıyla tespitler yaptırdıklarını, ancak davalıların bir türlü, sözleşme şartlarına tam olarak uygun davranmadığını, mecurda şirketlerinden izin almaksızın tadilatlar ve ilaveler yaptığını, en son 9.1.2001 tarihinde gönderdikleri ihtarnamede, tüm sözleşmeye aykırılık hallerini belirtip bunların izalesi için 7 gün süre verdiklerini, sure gecmesine rağmen kiracıların gerekeni yapmadığını, 5.2.2001 tarihinde mahkemece yapılan tespitte bu durumun saptandığını, davalının davranışının yasaya ve aralarındaki sözleşmeye ve ekindeki ozel sartlara aykırı olduğunu, ihtara rağmen kiralananın eski hale getirilmedigini belirterek, kiralananın tahliyesinı istemiştir.

Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırdıktan sonra, bilirkişilerce düzenlenen raporda belirtilen hususların akte aykırılık oluşturduğunu, ihtara rağmen eski hale getirilmediğini öte yandan ihtardan hemen sonra dava açılmasının zorunlu olmadığını belirterek davanın kabulüne, kiracıların tahliyesine ilişkin olarak verdiği karar, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.

Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırı davrandığı konusunda kuşku olmayan kiracıya, kiralayanın 5.1.1998 tarihli ihtarname ile sözleşmeye aykırılık hallerinin düzeltilmesi için ihtarname çekmesi ve 7 günlük süre vermesine rağmen, davanın bu süre geçtikten hemen sonra açılmayıp, aradan uzunca bir süre geçtikten sonra, yeniden ihtarname gönderilip tespitler yaptırılıp, 20.2.2001 tarihinde dava açılmasının kötü niyetli bir davranış olarak kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

B.K.nun 256/1. maddesi, kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde ve apartman kiralanmasında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa etmekle yükümlüdür, hükmünü içerir.

Buna göre, kiracı kiralananı kira müddeti boyunca tam bir özen içerisinde kullanmak zorundadır. Buradaki özen borcundan amaç, kiracının kendi malı imiş gibi özen gösterme, örneğin tahrip etmeme, şeklini değiştirmeme gibi hususları içerir. Kiracının komşuluk ilişkilerine uymaması, rahatsız edici hareketlerde bulunması da sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilebilir.

Davalı kiracılar, gerek bu yasa hükmü gerekse aralarında düzenledikleri sözleşme ve özel şartlarına aykırı olarak, kiralananın projesindeki açıklık alanların celik konstrüksiyon ve üzerini bez ile örterek, bina dış sınırına kadar kapattıkları, restoran kısmı ile teras kısmı arasındaki camekanı sökerek bu alanları birleştirip, bu alana ısıtma, aydınlatma ve havalandırma tesisatları yaparak, teras kısmını kapalı hacim alanına dönüştürdükleri, bu durumda orijinal proje değer ve degerlendirmelerine aykırı davrandıkları, aralarındaki sözleşmenin özel sartlarına gore bu tur ımalatların yapılmasından önce projesinin hazırlanıp davacı kuruma sunulup onayının alınması gerekmesine rağmen bunun yapılmadığı anlaşılmıştır.

Dava açmak Anayasal bir haktır. Kimse dava açmaya zorlanamaz. Davacı kurum iyi niyetle bir çok kez kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi ve eski hale getirmesi için ihtar göndermiştir. Buna karşı kiracı tabelanın kaldırılması ve sızıntının giderilmesi gibi bir takım sözleşmeye aykırı hallerini gidermesine rağmen, çatının üstünün örtülmesi, terasla restoran kısmının birleştirilmesi, teras kısmına sözleşmeye göre izinsiz kullanılmayacak bir kısım cihazlar monte edilmesi gibi sözleşmeye aykırılık hallerini sürdürmüştür.

İlke olarak, sözleşmeye aykırılık devam ettiği sürece, her zaman davacının dava açabileceğinin kabulü gerekir. Dava açma hakkı kiralayana aittir.

Kiracılar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olup, birisinin sözleşmeye aykırı davranışı diğerlerini de etkiler ( Y.HGK. 26.2.1972 gün ve E.1972/138, K: 128 sy. İlamı )

Borçlar Yasasının 256. maddesine göre kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanması durumunda, kiralananın eski hale getirilmesi için uygun süre tanıyan bir ihtarname çekmesi gereklidir. Bu itibarla sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön şart kiracıya uygun süreli bir ihtarname keşide edilmesidir ( Y.HGK. 22.4.1992 gün, 1992/6-158 E. ve 1992/265 K.sy.ilamı ).

Nitekim somut olayda, davacı kiralayan en son 9.1.2001 gün ve 463 yevmiye nolu ihtarnamesinde kiracının sözleşmeye aykırı olan davranışlarını belirtip bunun giderilmesi için uygun süre vermesine rağmen kiracılar tarafından yukarıda açıklanan sözleşmeye aykırılık halleri giderilmeyince eldeki davayı açmıştır.

Davacının dava açmasında yasaya ve iyi niyet kuralına aykırı bir yön bulunmadığından yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir. Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA oyçokluğu ile karar verildi.

guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
View all comments
Call Now Button
WhatsApp chat