Kira Bedeli Artışı Nasıl Yapılır?
Kira Bedelinin Artış Şartı ve Kira Bedeli
Kira sözleşmesi kurulurken, aylık ya da yıllık kira parası, tarafların müşterek iradesi ile belirlenir. Sözleşmede belirlenen bu miktarın, devam eden kira yıllarında, belli bir oranda arttırılacağı öngörülmüşse, bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bundan ayrı olarak, kira artışının, her yıl için Devlet İstatistik Enstitüsünce yayınlanacak yıllık toptan eşya fiyatlarındaki artış oranında yapılacağı öngörülmüş olabilir. Bu şart, tarafların müşterek iradesi ile değiştirilmedikçe, veya kira tespit kararı ile ortadan kaldırılmadıkça, kiracı bu miktar artış yaparak kira parasını ödemek zorundadır.
Usulüne uygun olarak keşide ve tebliğ olunan ihtarnameye rağmen, ‘ özleşmedeki artış şartına uygun miktarda kira bedelini ödemeyen kiracı hâkkında, alacakla birlikte tahliye davası da açılabilir. Artışa uygun ödeme yapmayan veya eksik ödeme yapan kiracı, temerrüde düşmüş olur. Hakimin sözleşmeye müdahalesi olarak kabul edilen kira tespit davası ile, yeni kira miktarı belirlenmiş ise, o taktirde sonraki yıllarda bu artış şartından yararlanarak istekte bulunmak mümkün değildir.
Kira parasının kiraya verene ödenmesi gerekir. Eğer kira sözleşmesi temsil yoluyla yapılmışsa, bu durumda temsil olunan kiraya veren sayılacaktır.
Muacceliyet Şartı ve Kira Bedeli
Sözleşmede, muacceliyet şartı da kabul edilmiş olabilir. Aylık kira bedelinden biri zamanında ödenmediği taktirde, o dönem sonuna kadar olan tüm kiraların ödeneceği kararlaştırılmışa, sözleşmeye konulan bu şart geçerli sayılır. Bir kira sözleşmesinde, aylık kira parasının peşin olarak ödenmesi kararlaştırılmışsa, Yargıtay içtihatlarına göre, kiranın o ayın üçü akşamına kadar ödenmesi gerekir. Aylardan birinin kirası, o tarihe kadar usulüne uygun bir şekilde ödenmez ise, kiralayan kira dönemi sonuna kadar, kira alacağını kiracıdan isteyebilir. Sözleşmede kira bedelinin her ayın belli bir gününde, ödenmesi belirlenmiş ise, o zaman yeniden üç gün ilavesine gerek olmaksızın, aynı günün akşamı, geri kalan aylar kirası yine muaccel olmuş sayılır ve kiralayanın talep hakkı doğar. Ayrıca bir ihtar yapılmasına gerek yoktur.
Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı kabul edilmişse, aylık kira bedelinden birisinin ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira alacağı istenebilir hale gelecektir.
Ancak kira borcunun ödenme zamanının gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmış olsa dahi, kiraya verenin kiralanananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir.
Kira borcu, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenin ikametgahında ödenir. Çünkü götürülecek borçlardandır (BK. m.73 1). Kiracı, ikametgahta ödemeli olarak kira parası göndermişse, kirayı veren bunu kabul etmemiş olsa dahi, kiracının temerrüdü söz konuş, olamaz. Bu durumda temerrüde düşen, ödemeyi kabul etmemiş olan kiraya verendir (BK. m.90). Ancak, kiracı tahliye takibine maruz kalmak istemiyorsa, Borçlar Kanunu’nun 91.maddesi gereğince, mahkemeye başvurarak tevdi yeri tayin ettirmeli ve buraya kira parasını yatırmalıdır. Böylelikle, kira borcundan kurtulmuş da olacaktır. Eğer bunu yapmamışsa, ihtarlı ödeme emri tebliği üzerine ödemede bulunması gerekecektir.