Kira Alacağının Ödenmemesi Sebebiyle Yapılan İlamsız İcra Takibinde İtirazın Kaldırılması

Alacaklı, kiralayan itirazın kaldırılmasıyla birlikte, kiralananın tahliyesini de talep etmek zorunda değildir.Alacaklı tahliye istemeden,sadece alacağın tahsili amacıyla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebil ir. Bunun için alacaklı yasal ödeme süresinin geçmesini bekle­mek zorunda değildir.

Alacaklı itirazın kaldırılması talebinin yanında, tahliyede isteyebi­lir. Bu halde tahliyeye karar verilebilmesi için, ödeme süresinin geçmesi beklendikten sonra, icra mahkemesine başvurulması gerekir.Aksi halde icra mahkemesince, sadece koşulları varsa itirazın kaldırılması talebini kabul edip, tahliye isteminin reddine karar verir.

Borçlu, kira sözleşmesine açık ve kesin bir şekilde itiraz etmemiş ise, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağından, diğer bütün itirazları, kira sözleşmesini etkilemeyen itirazlardır. Bu durumda, mahkeme kira sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği hakkında, bir inceleme yapmayacak­tır. Sözleşme dışındaki diğer itirazlar, borcun ödendiği, alacağın ertelen­diği, takas edildiği, alacağın muaccel hale gelmediği, alacaklının yetkili olmadığı, taşınmazın tahliye edildiği vb., itirazlar olabilir. Borçlu, ödeme emrine yaptığı itiraz sebepleri ile bağlıdır. Sözleşmeye itiraz etmemiş olan kiracı, diğer itiraz sebeplerinin varlığını ve geçerliliğini kanıtlamak­la yükümlüdür. Örneğin, ödediğini iddia ediyorsa, ödemeyi kanıtlamalıdır.

Takibe itiraz dilekçesinde ileri sürülmeyen nedenler, itirazın kaldı­rılması davasında ileri sürülemeyecektir.Çünkü İÎK nun 63.maddesine göre, itiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değişti­remez ve genişletemez.

Kiralayan alacaklının tahliye isteyebilmesi için, ödeme emrinde borçluya verilen otuz altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde, altı BK’nun 288.maddesi gereğince hasılat kiralarında, altmış günlük ödeme süresinin geçmesi gerekir. BK’nun 260ve 288’inci maddelerinde, söz konusu 6, 30, 60 günlük sürelerin hesabında ihtarın tebliğ edildiği gün sayılmaz.

Borçlu verilen ödeme süresi içinde, kira borcunu icra dairesine öderse, icra takibi son bulur. Bu durumda, takibin esası olan kira borcu ödendiği için, kiralayan tahliye isteminde bulunamaz.Borçlu kiracının bu şiire içinde kira borcunu ödemekle birlikte faiz, icra gideri, vekalet ücreti gibi diğer fer’i alacakları ödememesi kira borcu yönünden temerrüde esas olmaz ve tahliye nedeni sayılmaz.

Zira bu alacaklar, kira alacağı değildir. Bir görüşe göre; yakıt, elektrik, su ve kapıcı parası gibi birtakım giderlerin kiracıya ait olduğu kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise, taraf iradesi üstün sayılarak, bu giderler kiraya dahil giderler sayılacağından, bu alacakların ödeme süresi içinde ödenmemesi temerrüde esas olur ve kiracının tahliyesine karar verilir.İcra mahkemesi, borçlu kiracının yedi gün içinde itiraz etmediğini otuz gün içinde de kira borcunu ödemediğini tespit ettiği taktirde, kirao- nın taşınmazdan tahliyesine karar verir, denilmişse de;

Kanımızca da; kira parası kural olarak, kiralananın kullanımı karşılığıdır. Kiracının kira sözleşmesinde bunun dışında kapıcı, su, elektrik, havagazı parası, asansör, yönetim gideri, temizlik ve aydınlatma resmi vb. giderleri üstlenmiş olduğu hallerde, bu gibi masrafları ödememiş el­ması, kiraya verene İİK’nun 269 vd. maddelerine göre, takip yapabilme olanağı vermez. Bu paraların ödenmemesine rağmen temerrüt söz konusu olamayacağından aktin feshi ve tahliye yoluna gidilemez. Sözleşme kiracının üstlendiği bu gibi masrafların, kira bedeli kavramına dahil değildir. Ödenmemesi temerrüde ve tahliyeye sebep olmayacaktır.

Temizleme ve aydınlatma resmi, kira parası sayılmayacağı gibi bir parçası da değildir.O halde BK’ nun 260.maddesine dayanarak temerrüt sebebiyle kira akdinin feshi istenilemeyecektir.

Borçlunun tahliye istemli ödeme emrine karşılık, ÎİK’nun 2 maddesi gereğince her türlü itirazını yasal süresi içinde, icra daire bildirmesi gerekir.îcra dairesi yerine, başka bir mercie yada icra Esmesine yapılan itiraz, takibi durdurmayacağı gibi, sonuçta doğun Şikayet sebepleri hariç tutulacak olursa, borçlunun itirazını kural . ikiye ayırabiliriz.Borçlu ya kira sözleşmesine yada sözleşme dışın sebeplere dayalı olarak itiraz edebilir.Borçlu itiraz dilekçesinde bildirdiği sebeplerle bağlıdır. İcra dosyasına yapılmayan genişletilmesi mümkün değildir.

Kiracı süresi içinde, ödeme emrine itiraz ettiği taktirde, ilamsız tah­liye takibi duracaktır.Takibin kaldığı yerden devamını sağlamak ve itira­zın iptali ile taşınmazın tahliyesi için, dava açması gerekir.Bu davanın borçlu itirazının alacaklıya tebliğinden itibaren, altı ay içerisinde açılması gerekir.Bu süre içinde, alacaklı itirazın kaldırılması davası açmazsa, bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye takibi yapamaz.

Özetle, takip yöntemine uygun şekilde yapılmış ve davada süresin­de açılmış olup ta, borçlu kira akdine itirazını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile kanıtlayamazsa, veya akdin dışında ödeme savunmasında bulunmuş olup da, borcunu ÎÎK.269/c.lde sayılan belgelerden biriyle ispat edemezse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.Aksi halde mahkeme, itirazın kaldırılması ve tahliye istemini red­deder.